Tribunal Judiciaire · PPP JCP — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
13 bd Clémenceau- C.S 13313
21033 DIJON Cedex



Minute n°




Références : RG n° N° RG 25/00140 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXDH


ORVITIS



C/

Mme [M] [L]




REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS




ORDONNANCE DE REFERE DU 04 Juillet 2025







DEMANDEUR :

ORVITIS VENANT AUX DROITS DE L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COTE D'OR, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domiciliés audit siège en cette qualité
représenté par Madame [E] [B], munie d'un mandat écrit


assignation en référé du 04 mars 2025


DEFENDEUR :

Mme [M] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection
GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine


DEBATS:

Audience publique du : 16 mai 2025



DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025.







Copie exécutoire délivrée le :
 à :
+ COPIE AUX PARTIES



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 28 janvier 2021 consenti par l'Office Public de l'Habitat de la Côte d'Or (ORVITIS), Madame [M] [L] a pris en location un logement situé [Adresse 2].

Par acte d'huissier en date du 4 mars 2025, ORVITIS venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de la Côte d'Or a fait assigner en référé Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Dijon, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [M] [L] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel la somme de 2037,69€ à valoir sur l'arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre la condamnation au paiement de la somme de 300€ au titre de de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 16 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la partie demanderesse actualise sa créance, due au 16 mai 2025 à la somme de 3707,08€, maintient l’intégralité de ses demandes.

La partie défenderesse comparante, non assistée, sollicite des délais, bien qu’elle n’ait pas repris le paiement des loyers avant l’audience. Elle sollicite les effets de la procédure de surendettement et verse aux débats une décision de recevabilité en date du 29 avril 2025. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation du bail et les effets suspensifs de la procédure de surendettement

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans son article 24 chapitre VI dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement.

Nonobstant, il est constant qu’une procédure de surendettement initiée après l’acquisition de la clause ne peut l’annuler et que seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai légal du commandement peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 9 décembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

Or, force est de constater que la décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement de Côte d’Or en date du 29 avril 2025, est survenue après la fin du délai légal du commandement, de sorte que la défenderesse ne saurait s’en prévaloir pour solliciter des délais de paiement. 

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 10 février 2025. 

Il y a donc lieu d'inviter Madame [M] [L] à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.


Sur la créance du bailleur et les délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. 

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 3707,08€. La partie défenderesse sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3707,08€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d'occupation mensuelles.

En l'espèce, force est de constater que Madame [M] [L] n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants, n’offre aucune garantie de respecter un plan d’apurement, de sorte qu’il serait illusoire de lui accorder des délais.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel Madame [M] [L], au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 10 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS


Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2], en date du 10 février 2025 ;

DISONS que Madame [M] [L] devra libérer les lieux;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [M] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, du logement sis à [Adresse 2], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de ORVITIS, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [M] [L] ;

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 10 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à titre provisionnel à ORVITIS l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à titre provisionnel à ORVITIS, la somme de 3707,08€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 23 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à ORVITIS la somme de 200,00€ sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] à supporter les dépens de l'instance comprenant en l'état le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation de l'instance au Préfet et du commandement de payer en date du 9 décembre 2024 ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 4 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.


La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,