Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 8 juillet 2025

MINUTE 2025/ 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 08 Juillet 2025


N° RG 24/01719 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFKX 


DEMANDEURS

Monsieur [J], [N],[F] [G]
né le 06 Juin 1977 à [Localité 8] (53)
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Maxime HUET, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [D], [P] [M]
née le 08 Novembre 1980 à [Localité 11] (75)
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Maxime HUET, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS


DEFENDEUR

Monsieur [U], [R] [X]
né le 28 Décembre 1966 à [Localité 9] (72)
demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT


DÉBATS 

A l'audience publique du 27 mai 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


Jugement du 08 Juillet 2025

- prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Me Maxime HUET - 10, Maître [N] [Localité 10]- 31 le



N° RG 24/01719 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFKX 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juillet 2021, Monsieur [U] [X] a vendu à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], constitué d’une maison d’habitation (lot n°1 - entrée au [Adresse 7]) et d’un appartement (lot n°2 - entrée au [Adresse 7]), outre garage et jardin, moyennant un prix de vente de 260.000 €.

Relevant des désordres affectant la chaudière de la maison d’habitation ainsi que des infiltrations d’eau dans le garage, Monsieur [G] et Madame [M] ont saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire du Mans. Par ordonnance du 14 avril 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [C] a été désigné pour y procéder. Le rapport définitif a été déposé le 27 novembre 2023.

Par acte du 19 juin 2024, Monsieur [G] et Madame [M] ont fait assigner Monsieur [X] devant le Tribunal judiciaire du Mans. 

Suivant conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 9 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [G] et Madame [M] sollicitent de:  

- condamner Monsieur [X] à leur payer les sommes de : 

• 2.415,35 € au titre de la dépréciation de la chaudière, 
• 6.872,80 € au titre de la reprise du réseau de chauffage, outre indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et jusqu’à parfait paiement,
• 600 € au titre de la reprise du solin,
• 7.127,56 € au titre de leur préjudice de jouissance, outre 340,42 € supplémentaires par mois à compter d’octobre 2024 et jusqu’à parfait paiement des travaux de reprise,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre anatocisme,
- condamner Monsieur [X] à leur payer une indemnité de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront également ceux exposés dans le cadre de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Concernant la chaudière située dans la maison d’habitation, Monsieur [G] et Madame [M] soutiennent à titre principal un défaut de délivrance conforme de la part du vendeur, sur le fondement des articles 1603 et 1610 du Code civil. Ils considèrent que les mentions de l’acte de vente permettaient légitimement de croire qu’une chaudière neuve avait été installée dans le bien entre 2018 et 2021, en remplacement de l’installation en panne. Or, ils rappellent avoir été informés de ce qu’une chaudière d’occasion, déjà âgée d’au moins sept ans sur déclaration du vendeur, a été installée en juillet 2020. Ils relèvent qu’ils ne pouvaient avoir eu connaissance de cette situation, alors que l’étiquette de la chaudière n’était visible qu’après démontage de celle-ci. Subsidiairement, Monsieur [G] et Madame [M] estiment que Monsieur [X] a vicié leur consentement à la vente par dol, au visa des articles 1130 et 1137 du Code civil, en dissimulant volontairement l’âge de la chaudière. Ils rappellent que l’intervention pour remplacement de la chaudière a eu lieu pendant la mise en vente du bien et que Monsieur [X] ne leur a pas remis le justificatif à ce titre avant la signature du contrat. Ils avancent que Monsieur [X] connaissait nécessairement les caractéristiques de la chaudière installée par la SARL SOGETHERM, qui étaient déterminantes de leur consentement alors qu’elles impactent la durée de vie de l’installation et entraînent une absence de garantie. Au soutien de leurs demandes indemnitaires, Monsieur [G] et Madame [M] estiment subir un préjudice du fait de la perte de durée d’utilisation de la chaudière en raison de son âge, appréciée à la somme de 2.415,35 €. 

Au titre d’un défaut de chauffage du volume habitable de la maison d’habitation, Monsieur [G] et Madame [M] estiment que la responsabilité de Monsieur [X] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, prévue par l’article 1641 du Code civil. Ils affirment qu’ils ne pouvaient déceler, lors de la visite du bien, l’existence d’un by-pass sur le réseau de distribution de chauffage, rappelant que ces défauts n’ont été détectés par l’expert qu’avec l’adjonction d’un sapiteur. Ils soutiennent que ce vice caché était antérieur à la vente et connu du vendeur, reprenant les conclusions de l’expertise et les déclarations de Monsieur [X]. Ils indiquent que ce vice empêche de chauffer correctement le second étage et constitue une impropriété à destination. Subsidiairement, Monsieur [G] et Madame [M] estiment que Monsieur [X] a vicié leur consentement à la vente par dol, au visa des articles 1130 et 1137 du Code civil, en dissimulant volontairement le défaut de chauffage. Ils considèrent qu’en raison de l’ancienneté de ce défaut, reconnu par le vendeur, il ne peut s’exonérer en indiquant qu’il a évoqué un problème de désembouage avec les acquéreurs, ce dont il ne justifie pas. Au soutien de leurs demandes indemnitaires, Monsieur [G] et Madame [M] se fondent sur l’estimation de l’expert au titre de la reprise de l’ensemble du réseau de chauffage, pour une somme de 6.872,80 €. 





 N° RG 24/01719 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFKX 

Au sujet d’infiltrations d’eau à l’arrière du solin du garage, Monsieur [G] et Madame [M] estiment au même titre que la responsabilité de Monsieur [X] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, prévue par l’article 1641 du Code civil. Compte tenu de la localisation des désordres, ils indiquent qu’ils ne pouvaient en prendre connaissance avant la vente, en ce qu’ils n’étaient visibles que depuis le toit du garage. Ils notent que Monsieur [X] a reconnu que ce désordre existait avant la vente. Rappelant que le vendeur avait lui-même procédé à des travaux sur le solin, Monsieur [G] et Madame [M] l’assimilent à un vendeur professionnel, au sens de l’article 1645 du Code civil. Ils décrivent que le garage abrite des éléments de cuisine et des équipement électro-ménagers, de telle sorte que l’existence d’infiltrations compromet l’usage de cette pièce. Subsidiairement, Monsieur [G] et Madame [M] estiment que Monsieur [X] a vicié leur consentement à la vente par dol, au visa des articles 1130 et 1137 du Code civil, en dissimulant volontairement l’existence de ces infiltrations, ayant lui-même déjà procédé à des réparations à ce titre. Au soutien de leurs demandes indemnitaires, Monsieur [G] et Madame [M] se prévalent des conclusions de l’expertise pour la reprise de l’étanchéité du solin, à hauteur de 600 €. 

Au titre de préjudices annexes, Monsieur [G] et Madame [M] avancent subir un préjudice de jouissance en ce qu’ils vont devoir supporter l’intervention d’artisans pendant les travaux de reprise, rappelant avoir des enfants en bas-âge, et ont dû mettre en place des mesures conservatoires concernant les infiltrations. Ils ajoutent qu’en raison des difficultés de chauffage, ils ont subi un inconfort certain, à hauteur de 340,42 € par mois (correspondant à la moitié de la valeur locative mensuelle) sur les périodes hivernales. 

Aux termes de conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 8 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [X] demande de : 

- débouter Monsieur [G] et Madame [M] de leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner à lui verser une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Concernant l’installation d’une chaudière d’occasion, Monsieur [X] considère que les acquéreurs ne peuvent soutenir l’existence d’un défaut de conformité alors que le bien immobilier est une maison de ville ancienne, datant des années 1930. Il rappelle que les mentions de l’acte notarié sur la chaudière en panne concernent celle de l’appartement mais que pour celle de la maison, il a été uniquement indiqué qu’elle a été changée il y a moins de 10 ans. Alors que la chaudière en place fonctionne et présente un état quasiment neuf, il considère que Monsieur [G] et Madame [M] ne peuvent soutenir une non-conformité. Il affirme qu’il n’a jamais avancé que la chaudière était neuve et que l’année de fabrication était visible sur la fiche signalétique collée sur l’équipement. Il ajoute que l’obligation de délivrance conforme concerne le bien en intégralité et ne peut être invoquée que pour l’un des équipements. Sur le dol, invoqué subsidiairement, Monsieur [X] soutient qu’il n’est pas démontré qu’il a volontairement caché des éléments relatifs à la chaudière, ignorant lui-même son âge lors de l’installation. Il ajoute qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec cet équipement, dont il a été établi qu’il fonctionne parfaitement. 

Sur le défaut de chauffage, Monsieur [X] soutient qu’il n’est pas démontré que le défaut retenu au titre du système de distribution constitue une impropriété à l’usage ou une diminution de l’usage du bien immobilier. Il note que l’inconfort thermique n’est pas établi en l’absence de relevé de températures. Il rappelle qu’il ne peut être attendu d’une maison ancienne un confort thermique comparable à celui d’une maison neuve et que le fait que les radiateurs du second étage mettent plus de temps à chauffer ne peut suffire à retenir un vice caché. Il indique qu’il n’avait pas connaissance du défaut relevé par l’expert, ressortant de la configuration initiale du réseau de chauffage de la maison, et n’a pas personnellement expérimenté d’inconfort thermique. Il ajoute que la clause d’exclusion de garantie doit prendre effet. Subsidiairement, sur le dol, Monsieur [X] écarte toute intention de dissimulation destinée à tromper les acquéreurs. 

Au titre des infiltrations d’eau à l’arrière du solin du garage, Monsieur [X] indique que les travaux réalisés par ses soins en 2020 avaient permis de remédier à ces désordres, de telle sorte qu’aucune infiltration n’était existante au moment de la vente. A ce titre, il note que les acquéreurs n’ont fait état de difficultés à ce titre qu’en octobre 2021. Il considère que les travaux réalisés ne constituent que des mesures d’entretien (application d’un joint en silicone) et ne peuvent suffire à le qualifier de vendeur-constructeur permettant d’appliquer la présomption de connaissance du vice caché de l’article 1645 du Code civil. Il rappelle à nouveau l’ancienneté de la maison et l’acceptation par les acquéreurs de l’état inhérent de vétusté, totalement apparent. Il réfute enfin toute impropriété à l’usage ou réduction d’usage du fait de ces infiltrations dans une pièce qui n’est pas habitable, ajoutant qu’il n’est pas établi de risque en termes de sécurité. Il rappelle enfin l’application de la clause d’exclusion de garantie prévue dans l’acte notarié.

Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [X] souligne que l’expert judiciaire ne l’a pas retenu. Il note que les pièces du deuxième étage sont occupées et utilisées en l’état, de telle sorte qu’aucun préjudice n’est caractérisé au titre d’une absence de possibilité de jouir du bien du fait de l’inconfort thermique. Pour le garage, il estime qu’il n’est pas non établi de perte de jouissance, en raison du caractère ponctuel des infiltrations et de sa destination. Subsidiairement, il conteste le calcul réalisé au titre de la moitié de la valeur locative, rappelant que moins d’un tiers de la surface est concerné par le défaut de chauffage. Il ajoute que la valeur locative ne peut servir de référentiel pour apprécier la gêne éprouvée.

La clôture des débats est intervenue le 26 mai 2025, par ordonnance du 10 avril 2025. 


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MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur les responsabilités

Au titre de la chaudière

- Selon l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. 

 L’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 

Au titre de son obligation de délivrance, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l'acte de vente.

En l’espèce, il est précisé au titre des aménagements réalisés par le vendeur depuis moins de dix ans que les chaudières des lots 1 et 2 ont été changées par l’entreprise LIBERGE pour le lot 2 et par l’entreprise SOGETHERM pour le lot 1. Le vendeur s’engageait à fournir au plus tôt à l’acquéreur ces factures (page 15).

Il ressort de l’acte de vente que l’extrait suivant de l’avant-contrat, non produit aux débats, a été reproduit concernant la chaudière, sans précision du lot concerné (page 25) :

« Le Promettant déclare que la chaudière est actuellement hors service. 
Le Promettant s’engage à réaliser les travaux et à fournir les factures des travaux avant la réitération des présentes par acte authentique. 
Les entretiens chaudières en date du 8 avril 2021 demeurent annexés aux présentes ». 

Les parties s’accordent sur le fait que la chaudière en panne était alors celle de l’appartement (lot n°1 - [Adresse 7]). 

Il a été ajouté dans l’acte de vente les mentions suivantes : 

« Il demeure annexé aux présentes la facture par SOGETHERM en date du 8 avril 2021. 
Il demeure annexé aux présentes le devis par EURL LIBERGE en date du 27 avril 2021. 
La chaudière a été installée depuis ».

Il est en effet annexé à l’acte de vente les fiches d’intervention de la société SOGETHERM pour les chaudières des deux lots composant le bien immobilier en date du 8 avril 2021. La même adresse est toutefois portée sur les fiches, rendant impossible de distinguer quelle chaudière relève de la maison d’habitation (lot n°2 - [Adresse 3]). Les modèles des deux chaudières sont distincts : un modèle de marque Atlantic - Effinox Condens Duo 5024 (n° de série [Numéro identifiant 1]) et un modèle de marque ELM - Acleis NGLM23-1H (n° de série 7716705002200342022196). 

Le devis de l’EURL LIBERGE en date du 27 avril 2021 concerne une chaudière Acleis et fait référence à l’adresse du [Adresse 5].

Une attestation de la société SOGETHERM en date du 31 mars 2021 indique que la chaudière de marque Atlantic a été installée en juillet 2020 au [Adresse 3].

Il ressort du rapport d’expertise que la chaudière de marque ELM concerne l’appartement (lot n°1 - [Adresse 7]) et que la chaudière de marque Atlantic concerne la maison d’habitation (lot n°2 - 4 impasse du [Adresse 12]). 

Concernant la chaudière de marque Atlantic, l’expert note que la fiche signalétique indique que le matériel a été fabriqué en 2013. Suivant courrier électronique du 16 novembre 2021, Monsieur [X] avait en effet reconnu que la chaudière posée est une chaudière d’occasion.

Au regard de l’ensemble des mentions et pièces annexées à l’acte de vente, il ne ressort toutefois pas qu’une caractéristique ou une destination particulière ont été déterminées contractuellement pour la chaudière de la maison d’habitation.

S’il était possible de déduire des pièces annexées à l’acte de vente, que la chaudière de la maison d’habitation avait été changée entre le 28 octobre 2018, date de la facture d’entretien d’une chaudière de marque FRISQUET, et le 8 avril 2021, date de la facture d’entretien d’une chaudière de marque Atlantic, il ne peut être retiré de ces éléments un engagement contractuel au titre de la pose d’une chaudière neuve. 

Il n’est pas démontré par Monsieur [G] et Madame [M] que le caractère neuf de la chaudière a été érigée comme condition du contrat. En l’absence de détermination d’une destination ou caractéristique particulière au contrat, il ne peut être retenu un défaut de conformité au titre de l’installation d’une chaudière d’occasion. 


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- En application de l’article 1130 du Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que la chaudière de la maison d’habitation a fait l’objet d’un changement en juillet 2020. Il ressort du courrier électronique de Monsieur [X] en date du 16 novembre 2021 que l’attestation de la société SOGETHERM au titre de cette installation n’a été transmise qu’à cette date aux acquéreurs. En effet, aucune mention de l’annexe de cette attestation ne ressort de l’acte de vente. Cet échange informe également les acquéreurs de ce que la chaudière alors installée était d’occasion.

Selon les mentions de l’acte de vente, Monsieur [X] s’était engagé à produire la facture de remplacement de la chaudière par la société SOGETHERM aux acquéreurs « au plus tôt » (page 15). Il est établi qu’il n’a pas procédé à cette transmission, étant rappelé que l’acte de vente date du 20 juillet 2021. Monsieur [X] n’a transmis que l’attestation le 16 novembre suivant, aucune facture n’ayant jamais été produite. 

Si cette chronologie peut révéler une dissimulation d’informations par le vendeur, en violation de ses obligations fixées par l’acte de vente, il n’est pas démontré qu’elle ait été sciemment mis en oeuvre aux fins de déterminer Monsieur [G] et Madame [M] à contracter la vente. En effet, il n’est aucunement établi qu’en ayant connaissance de cette information, ils n’auraient pas acquis le bien ou en aurait négocié le prix d’achat. Il sera rappelé à ce titre que l’ensemble immobilier acquis présente plusieurs lots, qu’il s’agit de biens anciens (construits avant 1949 selon le DPE), de telle sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve que la connaissance de cet élément précis concernant la chaudière ait altéré le consentement des acquéreurs.

Les demandes formées au titre de la chaudière seront par conséquent rejetées. 

Au titre du système de chauffage

- Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Il ressort de l’expertise judiciaire que la chaudière est considérée comme opérationnelle. L’expert relève toutefois que « les relevés de températures de plusieurs radiateurs indiquent un dysfonctionnement de circulation d’eau sur l’aile gauche au 2ème étage, malgré un bon fonctionnement des têtes thermostatiques. 
D’un point de vue hydraulique, un by-pass (dérivation) se forme au niveau du radiateur du palier entre le RDC et le premier étage et les WC. 
De manière synthétique, le fait que ce radiateur soit au plus près des deux colonnes de distribution, il absorbe une grande partie de la puissance générée par la chaudière. 
Par ailleurs, l’inspection du réseau souligne un manque de Té de réglages au minimum sur l’ensemble des radiateurs afin d’équilibrer le réseau, et la nécessité de remplacer les têtes en simple réglage défectueuses ». 

L’expert ajoute que « en l’état, la présence d’un by-pass sur le réseau de distribution du chauffage ne permet pas d’assurer un débit d’alimentation suffisant des radiateurs (tout particulièrement ceux situés à l’étage). 
Aussi, en fonction du modèle de chaudière (puissance/paramètre de régime de température/modèle (condensation ou non)), les débits de distribution varient, et peuvent par conséquent permettre techniquement l’alimentation de l’ensemble du réseau au détriment d’un équipement bien souvent surpuissant (ou bien qui fonctionne en sur-régime) et d’une consommation énergétique notable supérieure au besoin de l’habitation ». Il précise que « le défaut de montage hydraulique (by-pass) du chauffage était présent au moment du compromis de vente (Avril 2021) ».

Il est en outre constaté une fuite à l’arrière de la chaudière et une anomalie de fonctionnement du manomètre de façade de la chaudière.

Il ressort de ces éléments que le système de chauffage est affecté d’une installation réduisant son efficacité. La détection de la particularité de l’installation ne pouvait être réalisée par les acheteurs profanes, la présence du by-pass ayant été relevée uniquement lors des opérations d’expertise. Les caractères caché et préexistant à la vente de ce vice sont ainsi établis.



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Toutefois sur la gravité du vice, il doit être retenu que la dérivation présente au niveau du réseau hydraulique de chauffage entraîne une réduction de débit d’eau chaude de chauffage entraînant un défaut d’alimentation des radiateurs, tout particulièrement ceux du second étage. L’expert estime que ce désordre « impacte le confort d’usage d’une partie estimée de l’ordre de 50 % (2nd étage du lot sis n°4) de la propriété de Mr Mme [G] [M] ». Il retient que « il caractérise une impropriété à destination au titre de la difficulté à chauffer l’habitation de manière conventionnelle à savoir celle de pouvoir chauffer à la température souhaitée les pièces, mais n’empêche pas son usage (chambres des enfants utilisées actuellement) ». Pour autant, l’expert conclut que le moyen de chauffage est perfectible mais reste fonctionnel. 

Il ressort de ces éléments que la particularité du système de chauffage est de nature à diminuer partiellement l’usage du bien, concernant le second étage, étant rappelé que le bien est composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Pour autant, il ne prive pas Monsieur [G] et Madame [M] de la totalité de l’utilisation du deuxième étage, alors qu’il est bien relevé que le chauffage fonctionne mais ne permet pas une température de confort à cet étage. 

Au regard de ces constats, il n’apparaît pas suffisamment démontré que le vice caché diminue l’usage de manière significative de telle sorte que Monsieur [G] et Madame [M] n’aurait pas acquis le bien. Compte tenu des caractéristiques générales du bien, de son ancienneté et du DPE réalisé et classant l’habitation en classe D, il n’est pas plus démontré que Monsieur [G] et Madame [M] auraient sollicité une diminution du prix de vente. 

Au surplus, il sera rappelé que l’acte de vente prévoit que « le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toute nature, apparents ou cachés (...) dont ils peuvent être affectés » (page 29).

Une telle clause d’exclusion de garantie des vices cachés peut être écartée pour mauvaise foi du vendeur ou en présence d’un vendeur ayant la qualité de vendeur professionnel.

En l’espèce, il n’est versé aux débats qu’un courrier électronique de Monsieur [X] en date du 16 novembre 2021 qui relève que « les radiateurs avaient déjà du mal à chauffer avant l’installation de la chaudière. Il y a sûrement besoin d’un désembouage comme je vous l’avais indiqué lors de votre visite ». Ces éléments ne révèlent pas une mauvaise foi du vendeur au sujet du fonctionnement du système de chauffage et ne permettent donc pas de faire échec à la clause d’exclusion de garantie. 

Aussi, la demande fondée sur la garantie des vices cachés sera rejetée. 

- Au titre du dol, il ressort des éléments développés ci-avant qu’il n’est pas suffisamment caractérisé par Monsieur [G] et Madame [M] l’existence d’une dissimulation volontaire ou de manoeuvres frauduleuses lors de la vente destinées à surprendre leur consentement à l’acquisition du bien. 

Monsieur [G] et Madame [M] seront ainsi déboutés de leurs demandes formées au titre du défaut du système de chauffage au regard des fondements juridiques soutenus. 

Au titre des infiltrations au niveau du solin du garage

- Sur les vices cachés, il doit être relevé que l’expert judiciaire a noté que l’étanchéité du solin est assurée par une bande de silicone qui n’est plus adhérente à la couverture bitumeuse et est arrachée à son support mural. Il a constaté l’existence de traces de ruissellements d’eau depuis l’intérieur du garage. Il a qualifié ce désordre de mineur, écartant toute impropriété à destination et ne diminuant pas notablement l’usage du garage (volume non habitable). 

L’expert a précisé que « le défaut de perméabilité du solin était présent au moment du compromis de vente (Avril 2021) ».

A nouveau, ces éléments démontrent que le vice était caché au regard de sa localisation et préexistant à la vente, comme ayant été constaté par Monsieur [X] lui-même. S’il soutient que l’application d’un joint en silicone avait suffi à remédier totalement aux infiltrations, il reste que le vice restait présent et sujet à une récurrence. 

Toutefois, sur la gravité de ce vice, il sera relevé qu’il affecte une partie non habitable de la maison, mais uniquement le garage. Monsieur [G] et Madame [M] soutiennent que le garage n’a pas seulement une fonction de stockage, en ce qu’il est équipé d’électro-ménager et d’éléments sanitaires. Cette caractéristique ne permet pas plus de retenir que le vice caché diminue l’usage global du bien de manière significative de telle sorte que Monsieur [G] et Madame [M] ne l’aurait pas acquis. Aucun élément n’est plus rapporté en termes de risques de sécurité. Alors que seul l’usage du garage est affecté et sur seulement la partie située le long du solin, il n’est pas plus démontré que Monsieur [G] et Madame [M] auraient sollicité une diminution du prix de vente. 

La demande formée au titre des infiltrations affectant le garage sera donc rejetée au titre de la garantie des vices cachés. 





N° RG 24/01719 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFKX 

- Au titre du dol, il est constant que Monsieur [X] avait nécessairement connaissance des infiltrations au niveau du solin du garage, en ce qu’il a lui même procédé à l’application d’un joint en silicone pour y remédier. 

Si Monsieur [X] indique à Monsieur [G] et Madame [M] dans son courrier électronique du 4 octobre 2021 qu’il n’a « pas pensé à le préciser lors des visites », au sujet de la réparation opérée au niveau du solin, démontrant qu’il détenait une information et ne l’a pas transmise aux acquéreurs, il n’est pas établi qu’il s’agisse d’une rétention de nature dolosive. En effet, il sera rappelé que la vente porte sur un ensemble immobilier d’une certaine contenance, comprenant un appartement, une maison d’habitation et un jardin, présentant une certaine ancienneté, de telle sorte que l’information relative à la réalisation d’un joint silicone pour remédier à des infiltrations dans le garage n’apparaît pas déterminante du consentement des acquéreurs. 

Les demandes formées par Monsieur [G] et Madame [M] au titre des infiltrations dans le garage seront rejetées. 

Par voie de conséquence, ils seront intégralement déboutés de leurs demandes indemnitaires, au regard des éléments insuffisants pour retenir la responsabilité de Monsieur [X] sur les fondements juridiques invoqués. 

II - Sur les demandes annexes

Monsieur [G] et Madame [M], parties succombantes, seront condamnés aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, ils seront également condamnés à payer à Monsieur [X] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

 Monsieur [G] et Madame [M] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [J] [G] et Madame [D] [M] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [X] ; 

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [G] et Madame [D] [M] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [G] et Madame [D] [M] à payer à Monsieur [U] [X] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [G] et Madame [D] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,