Tribunal Judiciaire · JCP — 1 juillet 2025

5AZ
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 2]
[Localité 6]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025




Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00851 - N° Portalis DB3I-W-B7I-CX3Z

AFFAIRE : 
 [P] [H], S.A. PACIFICA 
C/
 [F] [J], [E] [L] 


DEMANDEURS

Monsieur [P] [H]
né le 24 Avril 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

S.A. PACIFICA, RCS [Localité 9] 352 358 865, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Maître Jérôme DORA de la SELARL ARMEN, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE




DEFENDEURS

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]

 comparants


Le 10 07 2025
copie exécutoire délivrée à :

csts [J] [L] 

copie délivrée à :
Me DORA
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 06 Mai 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2011 , Monsieur [P] [H] a donné à bail à Madame [E] [L] et à Monsieur [F] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Adresse 8] (85) moyennant un loyer mensuel de 630 € révisable annuellement et le versement d’un dépôt de garantie de 630 €.
Un état des lieux a été dressé contradictoirement le 26 juin 2011.
Le 21 décembre 2022, un congé pour vente a été notifié aux locataires.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 1er juin 2023 par la SARL HUIS ALLIANCE 85 Commissaires de Justice en présence de Madame [E] [L] et de Monsieur [P] [H].

Monsieur [P] [H] a souscrit un contrat Garantie Locative auprès de la Société PACIFICA. Dans le cadre de la prise en charge par l’assureur, un tableau de synthèse des dégradations imputables aux locataires a été établi chiffrant les réparations à la somme de 7 320,16 €.
 La société PACIFICA a réglé à Monsieur [P] [H] la somme de 1 915,65 €. 

Par courriers recommandés du 2 février 2024 avec accusé de réception du 8 février 2024 Monsieur [P] [H] et la société PACIFICA ont mis en demeure Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] de leur régler la somme de 7 821,72 € au titre des réparations locatives et des intérêts échus.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [P] [H] et la société PACIFICA ont fait assigner Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, vu la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,et le décret n°87-712 du 26 août 1987, l’article L121-12 du code des assurances, les articles 1250 , 1708 et suivants du code civil, condamner in solidum ceux-ci à payer:
- à Monsieur [P] [H], la somme de 5 404,51 € en indemnisation des dégradations locatives
- à la société PACIFICA, la somme de 1 915,65 € en indemnisation de l‘indemnité versée à Monsieur [P] [H]
- à Monsieur [P] [H] et à la société PACIFICA, la somme de 1 500 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile 
Monsieur [P] [H] et la société PACIFICA sollicitent également la condamnation in solidum de Madame [E] [L] et de Monsieur [F] [J] à supporter les dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, Monsieur [P] [H] demande au tribunal de prendre acte de son désistement d’instance à l‘égard de Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] et de constater le caractère parfait de ce désistement d’instance.
La société PACIFICA demande au tribunal de condamner in solidum Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 1 915,65 € en indemnisation de l’indemnité versée à Monsieur [P] [H] ainsi que la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PACIFICA expose qu’il ressort du constat en date du 1er juin 2023 que le logement a été laissé en état de saleté - sols poussiéreux, murs sales, plafonds tâchés et sales, plinthes sales et abimées, que les murs de l’entrée, des trois chambres sont sales et présentent des traces de moisissures, que les plafonds de l’entrée, du dégagement, des trois chambres, des wc, de la salle de bains, du coin cuisine et du coin salon sont sales, certains présentant des traces de moisi, que Monsieur [P] [H] a fait établir des devis pour un montant total de 8 729,76 €, que cependant, certains travaux ne sont pas à la charge des locataires sortants comme figurant déjà dans l’état des lieux d’entrée, et que le montant des travaux incombant à Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] s’élèvent à la somme de 7 320,16 € . La société PACIFICA fait valoir qu’elle a réglé à son assuré, Monsieur [P] [H], la somme de 1 915,65 € dont elle demande remboursement aux défendeurs en vertu de l’article L121-12 du code des assurances et d’une quittance subrogative en date du 5 janvier 2024.


Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, exposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer. 


MOTIFS

Sur le désistement d’instance de Monsieur [P] [H].

Il sera donné acte à Monsieur [P] [H] qu’ils se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J]..

Sur les réparations locatives

La société PACIFICA agit en vertu d’une quittance subrogative en date du 5 janvier 2024 aux termes de laquelle Monsieur [P] [H] subroge la compagnie d’assurance dans tous ses droits à concurrence des indemnités versées, notamment la somme de 1 915,65 € au titre des détériorations immobilières.

En vertu de l’article 7, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui demande l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit démontrer le paiement ou le fait qui a produit l’ exctinction de son obligation.

L’état d’entrée dans les lieux du 26 juin 2011 mentionne un logement en état d’usage; cependant les murs de l’entrée et de l’escalier du premier étage sont notés en mauvais état, les tapisseries de la chambre 1, de l’escalier séjour, de l’entrée, sont notées en mauvais état; les huisseries du séjour à l’étage, de la chambre 2 de la chambre du rez de chaussée sont également en mauvais état.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 1er juin 2023 par la SARL HUIS ALLIANCE 85 Commissaires de Justice en présence de Madame [E] [L] et de Monsieur [P] [H]:
- le logement est globalement sale
- les murs de l’entrée, du dégagement ,de l’escalier menant à l’étage et de l’escalier menant au sous-sol ont été détapissés et sont sales
- les murs des chambres 1, 2 et 3 , des wc, sont sales avec des traces de moisissures, les murs de la cuisine sont sales, 
- les plafonds de l’ensemble des pièces peints en blanc sont sales et certains présentent des traces de moisi
- les prises et interrupteurs sont encrassés
- la prise de télévision a été arrachée du mur
- la baignoire est sale avec des traces de calcaire et les joints sont moisi, le bidet est en état d’usage.

La société PACIFICA produit trois devis.

Le premier devis en date du 19 juillet 2023 porte sur la réfection d’une sortie d’air pour sèche linge, le remplacement d’un robinet évier au rez de chaussée, la dépose du bidet, le remplacement du robinet de la baignoire, le remplacement du robinet lavabo du rez de chaussée , le remplacement du wc sur pied à l’étage pour un montant de 1 469,26 €
Cependant, il ressort du constat de sortie que ces équipements étaient en état d’usage de sorte que leur remplacement n’incombe pas à Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J].

Le second devis en date du 26 juillet 2023 porte sur la dépose des tapisseries existantes, la préparation du support des murs , la préparation des plafonds, lessivage, rebouchage, révision des joints afin d’obtenir un support propre de l’ensemble des pièces du logement pour un montant de 6 896,57 €.
L’état d’entrée dans les lieux mentionne des murs et plafonds en état d’usage à l’exception des murs de l’entrée et de l’escalier du premier étage notés en mauvais état, des tapisseries de la chambre 1, de l’escalier séjour, de l’entrée notées en mauvais état.
Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] sont restés dans le logement de juin 2011 à juin 2023 soit 12 ans.
La vétusté correspond à l’usure normale d’un bien du fait du temps et de son utilisation par le locataire.
Il est communément admis que le changement des tapisseries et la réfection de la peinture sont à réaliser tous les 7 ans; ces travaux comprennent nécessairement la préparation du support; par conséquent, compte tenu du coefficient de vétusté applicable aux tapisseries et aux peintures, la demande d’indemnité de ce chef sera rejetée.

Le troisième devis établi le 2 août 2023 pour un montant de 216 € concerne le remplacement de quatre interrupteurs et de la prise de télévision; cependant, le constat ne mentionne que l’état d’encrassement des interrupteurs , ce qui nécessite leur nettoyage et non leur changement; seule la réparation de la prise de télévision notée arrachée dans le constat de sortie est imputable à Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J], soit la somme de 96 € selon le devis.

Il apparaît donc que seule la demande en paiement de la somme de 96 € est fondée.
 
Le montant des remises en état imputable à Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J] s’élève donc à la somme de 96 €. Ils ont versé un dépôt de garantie de 630 € lors de leur entrée dans les lieux. 
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait êre tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées; En l’espèce, le dépôt de garantie n’a pas été restitué et a été affecté au paiement d’ un arriéré de loyer de 482,58 € ( selon quittance subrogative du 5 janvier 2024) ; la somme de 96 € doit s’imputer sur le solde de 147,42 €. 
Dés lors, la société PACIFICA sera déboutée de se demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser la société PACIFICA et Monsieur [P] [H] supporter les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés ; il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PACIFICA sera condamnée aux dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS 
 
Le Juge des Contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort.

Donne acte à Monsieur [P] [H] qu’ils se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [L] et Monsieur [F] [J].

Déboute la société PACIFICA de l’ensemble de ses demandes.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

 
Condamne la société PACIFICA aux dépens de l’instance.

 Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

 Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT