Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 10 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 JUILLET 2025



(n° 294 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/17089 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKFL7



Décision déférée à la cour : ordonnance du 12 septembre 2024 - président du TJ de [Localité 8] - RG n° 24/53068





APPELANTE

 

S.A.S. LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS, RCS de [Localité 8] n°888187093, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me François-Xavier GUERIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036





INTIMÉE



S.A. FONCIERE DE L'EST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant Me Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



              Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

                               Michel RISPE, président de chambre

                               Anne-Gaël BLANC, conseillère 

                               Valérie GEORGET, conseillère

             

Greffier lors des débats : Caroline GAUTIER



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.



Par acte sous seing privé du 6 avril 2018, la société Foncière de l'Est a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 9] à la société SNC Marguerite 26 aux droits de laquelle vient désormais la société La Estancia Grands Augustins moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 60 000 euros hors charges et taxes, payable trimestriellement d'avance.



Le 23 novembre 2023, le bailleur a fait signifier à la société preneuse un commandement de payer la somme principale de 105 911,81 euros.



Par acte du 22 avril 2024, la société Foncière de l'Est a assigné la société La Estancia Grands Augustins devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir:




constater l'acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 23 décembre 2023 et ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef sans droit ni titre avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

autoriser la société Foncière de l'Est à faire transporter, si nécessaire, l'ensemble des meubles et objets meublants garnissant lesdits locaux dans le garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la société La Estancia Grands Augustins, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 

condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant des loyers et charges dues, à compter du 23 décembre  2023 et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clés, 

ordonner que le dépôt de garantie versé par le locataire d'un montant de 15 000 euros restera acquis à la société Foncière de l'Est,

condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel :


. la somme de 141 389,81 euros en principal, sauf à parfaire, 

. les intérêts au taux légal sur cette somme depuis le commandement de payer du 23 novembre 2023 à hauteur de 105 911,81 euros et depuis l'acte introductif d'instance pour le surplus, 

. la somme de 14 138,98 euros, à titre de majoration de 10% contractuellement prévu à l'article 5 du bail,


ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, 

condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer.




Par ordonnance réputée contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des référés a : 


renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, 

constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 24 décembre 2023,

dit que la société La Estancia Grands Augustins devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et, faute de l'avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

condamné la société La Estancia Grands Augustins à payer à la société Foncière de l'Est :


. la somme de 141 389,81 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges impayés et de l'indemnité d'occupation arrêtée au 1er avril 2024, indemnité d'occupation du deuxième trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 105 516,78  euros à compter du 23 novembre 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus,

. une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 1er juillet 2024, soit pour le moment la somme trimestrielle de 17 275,07 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

. la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 


ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale prévue au bail, 

condamné la société La Estancia Grands Augustins au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer (395,03 euros),

rappelé que l'ordonnance bénéficiait de plein droit de l'exécution provisoire.




Par déclaration du 8 octobre 2024, la société La Estancia Grands Augustins a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif sauf le non-lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et de provision au titre de la clause pénale.



Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 décembre 2024, elle demande à la cour de :




infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris du 12 septembre 2024 (RG n°24/53068) en ce qu'elle a : 


'constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la 

date du 24 décembre 2023,

dit que la société La Estancia Grands Augustins devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamné la société La Estancia Grands Augustins à payer à la société Foncière de l'Est : 

. la somme de 141.389,81 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges impayés et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 1er avril 2024, indemnité d'occupation du deuxième trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 105.516,78 euros à compter du 23 novembre 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus, 

. une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 1erjuillet 2024, soit pour le moment la somme de trimestrielle de 17.275,07 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

. la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code 

civil,

condamné la société La Estancia Grands Augustins au paiement des entiers dépens dont le 

coût du commandement de payer (395,03 euros),

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.'

et, statuant à nouveau, de 


suspendre la réalisation et les effets du commandement de payer du 23 novembre 2023 visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 6 avril 2018 ;

dire et juger que la société La Estancia Grands Augustins bénéficiera d'une franchise totale de huit mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour le paiement de sa dette locative, à l'issue desquels elle s'acquittera du règlement de la somme en principal de 180 468,13 euros ; 

statuer ce que de droit sur les dépens.


Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 avril 2025, la société Foncière de l'Est demande à la cour de :




déclarer la société Foncière de l'Est recevable et bien fondée en ses demandes, 


en conséquence, 


confirmer l'ordonnance de référé du 12 septembre 2024 en ce qu'elle a : 


'constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 24 décembre 2023, 

dit que la société La Estancia Grands Augustins devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

condamné la société La Estancia Grands Augustins à payer à la société Foncière de l'Est la somme de 141.389,81 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges impayés et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 1er avril 2024 indemnité d'occupation du deuxième trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 105 516,78 euros à compter du 23 novembre 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus,

condamné la société La Estancia Grands Augustins à payer à la société Foncière de l'Est une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 1er juillet 2024, soit pour la somme trimestrielle de 17 275,07 euros TTC et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

condamné la société La Estancia Grands Augustins à payer la somme de 2 000 euros au titre 

des frais irrépétibles,

ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

condamné la société La Estancia Grands Augustins au paiement des entiers dépens dont 

le coût du commandement de payer (395,03),'


infirmer l'ordonnance du 12 septembre 2024 en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et celle au titre de la clause pénale prévue au bail, en conséquence : 

ordonner que le dépôt de garantie versé par le locataire reste acquis, à titre provisionnel, à la société Foncière de l'Est, 

condamner à titre provisionnel la société La Estancia Grands Augustins à verser à la société Foncière de l'Est la somme de 19 774,02 euros, à titre de majoration de 10%, contractuellement prévu à l'article 5 du bail, sauf à parfaire,


y ajoutant, 


condamner la société La Estancia Grands Augustins à verser les intérêts légaux sur les indemnités d'occupation dues à partir du 3ème trimestre 2024, à compter de leurs dates d'exigibilité respectives, 

condamner la société La Estancia Grands Augustins à verser à la société Foncière de l'Est la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la société La Estancia Grands Augustins aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la société JRF & associés représentée par Maître Fertier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

Sur ce,



Sur l'appel principal



Aux termes de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Au cas présent, l'appelante ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire mais demande à voir suspendus les effets de celle-ci par l'octroi d'un report de huit mois de l'exigibilité de sa dette à compter de la signification de l'arrêt.



Elle fait valoir qu'elle entend céder son fonds de commerce, ce qui lui est rendu impossible dès lors que l'ordonnance entreprise a emporté résiliation de l'un des deux baux constituant celui-ci et indique qu'un délai de huit mois lui permettra de finaliser la vente pour pouvoir régulariser le paiement de sa dette locative.



Cependant, au regard de la situation respective des parties et compte-tenu notamment du non-respect d'un précédent échéancier, des délais de fait dont l'appelante a d'ores et déjà bénéficié et de l'absence totale de paiement depuis juillet 2023, sa demande de report et de suspension subséquente sera rejetée.



La décision sera complétée en ce sens.





Sur l'appel incident 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Par ailleurs, l'article 1231-5 alinéas 1 et 2 du code civil dispose que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'. 



Au cas présent, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, les clauses permettant au bailleur de conserver le dépôt de garantie et de majorer la dette de 10% s'analysent en clauses pénales susceptibles d'être modérées par le juge du fond au regard d'une éventuelle disproportion manifeste entre les pénalités qu'elles prévoient et la réalité du préjudice.



Dès lors, en l'absence d'éléments sur le préjudice subi par le bailleur, la demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie et de majoration de 10%





Sur la demande au titre des intérêts légaux sur les indemnités d'occupation dues à partir du 3ème trimestre 2024, à compter de leurs dates d'exigibilité respectives



L'article 1231-6 du code civil alinéa 1er dispose notamment que 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure'.



L'article 1231-7 du même code prévoit qu' 'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa'. 



Au cas présent, le bailleur demande à voir les indemnités d'occupation au paiement desquelles le preneur a été condamné porter intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité. La société preneuse ne conclut pas sur cette demande à laquelle elle n'oppose donc aucune contestation sérieuse.



L'ordonnance critiquée a fixé le principe comme le montant de cette indemnité provisionnelle et condamné la société preneuse à son paiement de sorte que cette dernière est suffisamment informée de l'étendue de son obligation de régler cette somme à l'échéance sans qu'une nouvelle interpellation ou décision soit nécessaire.



Dès lors, il convient de faire droit à la demande de voir cette condamnation assortie des intérêts légaux à compter de l'exigibilité de chaque échéance et de compléter la décision sur ce point.





Sur les demandes accessoires



La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



La société La Estancia Grands Augustins supportera également les dépens de l'appel avec possibilité de recouvrement direct par le conseil de l'intimée, qui en fait la demande, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle sera en outre condamnée au paiement de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Rejette la demande de report du paiement de la dette locative suspendant les effets de la clause résolutoire ;



Dit que les indemnités d'occupation provisionnelles seront assorties des intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité ;



Condamne La Estancia Grands Augustins aux dépens de l'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne La Estancia Grands Augustins à payer à la société Foncière de l'Est la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT