Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 10 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 JUILLET 2025



(n° 287 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17947 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIPQX



Décision déférée à la cour : jugement du 26 mai 2023 - JCP du Tprox d'[Localité 7] - RG  n° 11-22-001393





APPELANT



M. [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/505866 du 09/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])





INTIMÉE

 

S.A. COOP [Localité 6] HABITAT, RCS de [Localité 5] n°304050172, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de PARIS 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère 

Valérie GEORGET, conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.



Suivant contrat en date du 1er août 2014, l' Office public de l'habitat (OPH) d'[Localité 8], aux droits de laquelle vient la société Coop [Localité 6] Habitat, a donné à bail à M. [T], un appartement duplex, situé [Adresse 1]), type T3, d'une superficie de 72 m2, moyennant un loyer principal mensuel de 330,65 euros. 



Par lettre du 18 juillet 2016, M. [T] a écrit à son bailleur afin de solliciter un changement de logement au motif qu'il lui était devenu pénible de monter et descendre les escaliers. Le 26 juillet 2016, l'OPH d'[Localité 8] a accusé réception de cette demande, invitant M. [T] à obtenir préalablement auprès du service municipal de l'habitat, un numéro unique régional. Ce numéro a été attribué à M. [T] suivant lettre du 22 août suivant. Le 16 décembre 2016, M. [T] a réitéré sa demande, précisant qu'il souhaitait échanger son logement duplex, contre un autre sans marches intérieures. Le 23 janvier 2017, M. [T] a informé son bailleur qu'il était tombé dans son escalier et a demandé que le traitement de sa demande soit accéléré. 



Le 4 janvier 2019, M. [T] a déposé une nouvelle 'demande de mutation' pour solliciter cette fois un relogement dans un appartement de type 4, au motif qu'un enfant de plus était arrivé. Le 16 septembre 2020, M. [T] a réitéré cette demande en expliquant avoir adopté une fillette née le 25 janvier 2018 habitant avec eux. Le 14 décembre 2020, il a saisi le médiateur de l'OPH d'[Localité 8] l'informant de ses démarches précédentes et sollicitant son intervention.



Le 6 octobre 2021, M. [T] a fait part à l'OPH d'[Localité 8] de son refus d'accepter le logement situé au rez-de-chaussée qui venait de lui être proposé et qu'il avait visité au motif qu'il souhaitait obtenir un appartement comportant quatre pièces. Il manifestait, en revanche, son intérêt pour un appartement situé dans son actuel immeuble, au 4ème étage, et comportant cinq pièces , qui était libre depuis le 20 septembre, faisant état de la facilité du déménagement et de la possibilité d'y héberger ses six petits-enfants.



Par acte du 31 mai 2022, M. [T] a fait assigner la société OPH d'[Localité 8] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] aux fins de la voir condamner à lui proposer un relogement adapté à sa situation familiale et à ses besoins médicaux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 



Par jugement contradictoire du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] a : 


débouté M. [T] de sa demande ; 

dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné M. [T] aux dépens.




Par déclaration du 7 novembre 2023, M. [T] a relevé appel de cette décision sauf en ce qu'il n'y a lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 juillet 2024, M. [T] a demandé à la cour de :




le dire recevable et bien fondé en son appel et ses demandes ;

infirmer le jugement du 26 mai 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] (RG 11-22-001393) ; 


statuant à nouveau, 


condamner la société Coop [Localité 6] Habitat à le reloger de manière adaptée à sa situation familiale et à ses besoins médicaux, et ce sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard dans le délai d'un mois à compter la signification de l'arrêt à intervenir ; 

ordonner une réduction de 30 % du loyer dû par celui-ci, sans indexation possible et charges comprises, et ce à compter du 2 juin 2021 et jusqu'au relogement ; 

condamner par conséquent la société Coop [Localité 6] Habitat à restituer à celui-ci les sommes trop perçues depuis le 2 juin 2021 ; 


subsidiairement, 


ordonner une réduction de 30 % du loyer dû par celui-ci, sans indexation possible et charges comprises, et ce à compter du 2 juin 2021 ; 

condamner par conséquent la société Coop [Localité 6] Habitat à lui restituer les sommes trop perçues depuis le 2 juin 2021 ; 

condamner la société Coop [Localité 6] Habitat à lui régler la somme de 8.400 euros au titre des travaux, à parfaire selon l'aide départementale effectivement perçue ; 


en tout état de cause, 


débouter la société Coop [Localité 6] Habitat de toutes ses demandes, 

condamner la société Coop [Localité 6] Habitat aux dépens de première instance et d'appel et subsidiairement, laisser les dépens à la charge de l'Etat.




Par ses uniques conclusions remises et notifiées le 9 avril 2024, la société Coop [Localité 6] Habitat a demandé à la cour de :




juger irrecevables les demandes de réduction de loyers, de remboursement de loyers et de paiement de la somme de 8.400 euros au titre de travaux, comme étant des demandes nouvelles; 

confirmer l'ensemble des dispositions du jugement en date du 26 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] ; 

débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes ; 


en tout état de cause,


condamner M. [T] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2025.





Sur ce,



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. 



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 



Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.



En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve.





Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel



La société Coop [Localité 6] Habitat observe que les demandes de M. [T] tendant à voir prononcer une diminution du loyer et au paiement de sommes à ce titre ainsi que pour la réalisation de travaux sont des prétentions nouvelles en appel, faute d'avoir été soumises au juge de première instance, de sorte qu'elles sont irrecevables. 



Au contraire, M. [T] estime que ces mêmes demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles sont le complément nécessaire à sa demande de relogement. 



Aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Aux termes de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 dispose que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.



Alors que pour la première fois en appel M. [T] demande que soit ordonnée une réduction de 30 % du loyer à compter du 2 juin 2021, la société Coop [Localité 6] Habitat étant condamnée à lui restituer les sommes trop perçues depuis cette date et à lui régler la somme de 8.400 euros au titre de travaux, ces prétentions ne peuvent être considérées comme virtuellement incluses dans sa demande de relogement formée devant le premier juge, ni tendre à l'expliciter. Il s'ensuit que ces prétentions sont irrecevables comme formées pour la première fois en appel.





Sur la demande de relogement



M. [T] soutient que sa demande de transfert de logement est justifiée, d'une part, par sa perte de mobilité, d'autre part, par l'agrandissement de sa famille. Il précise qu'il ne peut plus utiliser son logement conformément à sa destination alors qu'il ne peut plus monter et descendre les escaliers pour y accéder. Il se réfère aux pièces qu'il verse aux débats, soit un dossier de diagnostic et des préconisations ergothérapiques ainsi que de nombreuses pièces justifiant ses difficultés de mobilité de longue date. Il indique que l'installation d'un monte-escalier a été refusée par la bailleresse. Il considère avoir rapporté la preuve d'un trouble de jouissance manifeste subi et qui justifie sa demande.



La société Coop [Localité 6] Habitat conteste l'existence pour le preneur à bail d'un trouble de jouissance, alors que le logement n'est ni inhabitable, ni dangereux et qu'aucun élément versé aux débats ne permet de prouver qu'il serait inadapté à la situation de M. [T]. Elle ajoute que les préconisations de l'ergothérapeute sont bien au contraire révélatrices d'un logement adapté à sa situation. Elle fait valoir qu'elle n'a aucune obligation légale de relogement d'un locataire en situation de handicap ou en perte d'autonomie. Elle précise que le preneur peut effectuer des travaux sans son accord, sauf à devoir assurer la remise en état du logement. Elle estime qu'elle a parfaitement justifié son refus d'installation de l'élévateur par l'encombrement trop important de l'escalier mais qu'en tout état de cause elle ne s'oppose pas à la mise en place de la main courante préconisée dans le rapport de l'ergothérapeute. Enfin elle souligne la mauvaise foi de M. [T] qui a refusé un relogement au rez-de-chaussée, préférant demander être relogé dans un appartement situé au 4ème étage en duplex dans son immeuble.



En droit, la cour rappelle qu'il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans leur rédaction applicable au litige, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Ces dispositions, dont l'objet est de préciser le contenu de l'obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux logements objet d'un bail d'habitation. 









Au cas présent, le premier juge a retenu que M. [T] faisait état de son handicap reconnu par la MDPH et de ce qu'il était titulaire d'une carte de mobilité inclusion. Il a constaté qu'il dont il résulte que les escaliers de l'appartement ne sont pas équipés d'une rampe, que M. [T] a déjà chuté plusieurs fois dans ces escaliers, et qu'il se déplace au sein du logement avec des béquilles en cas de douleurs. Le premier juge a encore constaté que cependant, le demandeur ne produisait aucun élément tendant à établir un état d'insalubrité du logement tel qu'il mettrait en danger la santé de ses habitants. Sur ce, il a retenu que la seule circonstance que le logement n'était pas adapté à son état de santé n'était pas un élément de nature a établir le caractère indigne de l'habitat tel que défini par les dispositions de l'article 1-1 de la. loi du 31 mai 1990, ni le caractère indécent du logement tel que défini par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



A hauteur d'appel, M. [T] ne soutient pas que le logement serait intrinsèquement inadéquat, voire dangereux pour la sécurité ou la santé, ou encore qu'il serait indigne ou insalubre. Mais, il invoque désormais un trouble de jouissance, lié à l'inadaptation de celui-ci à son état de santé. 



S'agissant de son état de santé, M. [T] justifie être suivi à raison d'une arthrose sévère des deux genoux, le docteur [N] ayant certifié le 26 janvier 2024 qu'il ne peut monter et descendre les marches d'escalier sans risquer de chutes.



Cependant, comme le fait observer la société Coop [Localité 6] Habitat, M. [T] ne fait état d'aucun trouble de jouissance imputable au bailleur, outre qu'aucune pièce ne permet de caractériser l'inadaptation du logement. En outre, comme le rappelle la société Coop [Localité 6] Habitat, elle n'a pas l'obligation reloger un locataire, fût-il en situation de handicap ou en perte d'autonomie. 

 

S'agissant des aménagements possibles du logement, la société Coop [Localité 6] Habitat explique son refus d'installer un élévateur dans les escaliers de l'appartement par l'encombrement excessif de cet équipement au détriment de la sécurité, observant que l'ergothérapeute n'a pas préconisé d'y recourir. Elle rappelle son accord donné à la mise en place la main courante préconisée. 



Il suit de ce qui précède que c'est par des motifs dont les débats devant la cour n'ont pas altéré la pertinence que le premier juge a fait une juste application des règles de droit, comme une exacte appréciation des faits et documents de l'espèce. Aussi, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.





Sur les demandes accessoires



Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter.



En application de l'article 696 du même code, 'La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de  l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020'.



Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais et dépens.



A hauteur d'appel, les dépens seront aussi mis à la charge de M. [T] dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.



En outre, M. [T] sera condamné à payer à la société Coop [Localité 6] Habitat, la somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS





Déclare irrecevables les demandes de M. [T] tendant à ce que soit ordonnée une réduction de 30 % du loyer à compter du 2 juin 2021 et que la société Coop [Localité 6] Habitat soit condamnée à lui restituer les sommes trop perçues depuis cette date ainsi qu'à lui régler la somme de 8.400 euros au titre de travaux ;



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne M. [T] aux dépens d'appel dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 ;



Condamne M. [T] à payer à la société Coop [Localité 6] Habitat, la somme de mille (1.000) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT