Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00306 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI3H

N° de Minute : 25/00108

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025





S.A. CDC HABITAT


C/

[S] [Z] [M]
[X] [C] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [S] [Z] [M], demeurant [Adresse 3]


Mme [X] [C] [U], demeurant [Adresse 3]



comparants en personne ;





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025 

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier











EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 9 juin 2024 prenant effet le 28 juin 2024, la S.A. CDC Habitat a donné à bail à M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi qu’une place de stationnement n°664 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 1 036,98 euros, outre une provision sur charges de 262,02 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la S.A. CDC Habitat a fait délivrer à M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 625,02 euros au titre des loyers et charges impayés. 
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 28 octobre 2024. 
Par acte du 14 février 2025, la S.A. CDC Habitat a fait assigner M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de : 
- Constater acquise, au profit de la société CDC HABITAT, la clause résolutoire visée dans le commandement du 25.10.2024.
- Ordonner l'expulsion dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, de M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] du logement qu'ils occupent sis à [Localité 4], [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que de la place de stationnement numéro 664, et de tout occupant de leur chef.
- Autoriser la société CDC HABITAT à expulser de M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l'ouverture des portes, avec l'assistance de la force Publique et d'un serrurier.
- Rappeler qu'en application de l'article L433-1 du code de procédure civile d'exécution : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »
- Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 332.80 euros à compter du mois de mars 2025.
- Condamner solidairement M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] à payer à la société CDC HABITAT, à titre de provision, la somme globale de 4 664.31 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 625.02 euros à compter du commandement délivré le 25.10.2024 et à compter de l'assignation pour le surplus.

- Condamner solidairement M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 1 332.80 euros, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
- Condamner solidairement M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers du 25.10.2024, soit la somme de 148.62 euros. 
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 17 février 2025. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025. La S.A. CDC Habitat, représentée par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6 389,95 euros à la date du 31 mai 2025. Elle a indiqué qu’il y avait eu quelques paiements effectués. 
M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] ont comparu en personne. Ils ont reconnu le principe de la dette, soulignant avoir versé la somme de 1 500 euros le vendredi précédant l’audience. A titre de revenus mensuels, M. [S] [Z] [M] a précisé percevoir environ 3 500 euros, Mme [X] [C] [U] environ 2 000 euros. Ils ont ajouté avoir quatre enfants à charge. Ils ont indiqué souhaiter rester dans le logement et ont sollicité des délais de paiement, précisant pouvoir régler le loyer ainsi que la somme supplémentaire de 200 euros par mois en règlement de leur dette.
Par note en délibéré en date du 17 juin 2025, la S.A. CDC Habitat a transmis un décompte actualisé à la date du 1er juin 2025, faisant état du règlement de la somme de 1 500 euros.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

- Sur le montant de la provision

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l'espèce, à la date du commandement de payer, soit le 25 octobre 2024, M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] étaient redevables d'une somme en principal de 2 625,02 euros au titre des loyers et charges.

Par ailleurs, suivant le décompte produit à l'audience par la S.A. CDC Habitat, M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] sont redevables d’une somme de 4 889,95 euros à la date du 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse.

Il convient de soustraire de cette somme les frais suivants :
173,69 euros au titre des « Frais de contentieux »
13,51 euros au titre des « Frais de rejet prélèvement » 
13,51 euros au titre des « Frais de rejet prélèvement » 
13,51 euros au titre des « Frais de rejet prélèvement » 

En l'espèce, il est expressément prévu à l’article 8 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à la S.A. CDC Habitat la somme de 4 675,73 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date du commandement de payer pour la somme de 2 625,02 euros et de l’assignation du 14 février 2025 pour le surplus.

- Sur les délais de paiement 

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu des efforts consentis par M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] pour régler leurs derniers loyers, de leurs capacités financières et de l’absence d’opposition de la CDC Habitat, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois.


M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] régleront leur dette en 24 mensualités, dont 23 de 200 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus du loyer courant.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail 

Sur la recevabilité 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l’espèce, le commandement de payer du 25 octobre 2024 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 28 octobre 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 14 février 2025. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX. 

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 625,02 euros. 




Le décompte fourni au débat par la S.A. CDC Habitat indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 8 décembre 2024 24h00, le 6 décembre étant un samedi.

Toutefois, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Des délais étant accordés à M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U], il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation dans les conditions reprises par le dispositif du jugement. 

Dans l’hypothèse où la clause de résiliation reprendrait ses effets et le contrat prévoyant la solidarité entre les co-locataires au titre des éventuelles indemnités d’occupation, M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] seront condamnés solidairement à payer, à titre provisionnel, à la S.A. CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 1 342,09 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. CDC Habitat de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS 

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort 

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
CONSTATONS à la date du 8 décembre 2024 la résiliation du contrat de bail conclu entre la S.A. CDC Habitat et M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi qu’une place de stationnement n°664 situé à la même adresse ;
CONDAMNONS solidairement M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] à payer à la S.A. CDC Habitat la somme provisionnelle de 4 675,73 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 1er juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date du commandement de payer pour la somme de 2 625,02 euros et du 14 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

DISONS que M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] pourront s'acquitter de cette somme en 24 mensualités dont 23 mensualités de 200 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
à défaut pour M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] seront solidairement condamnés à payer à titre provisionnel à la S.A. CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1342,09 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [Z] [M] et Mme [X] [C] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés