Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX




Minute n° : 240/2025



N° RG 25/00038 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7IQ



JUGEMENT DU :
 04 Juillet 2025



S.A. MON LOGIS
Représentée par Me Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI

C/

Mme [R] [X]






JUGEMENT




Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire d'AUXERRE, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 17 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 04 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.


ENTRE :


DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS
RCS de TROYES n° 562 881 292
Dont le siège est : 44 avenue Galliéni - 10300 STE SAVINE.

Représentée par Me Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-
DE METZ-CROCI, Avocat au Barreau d'AUXERRE, substituée par Me Laure PARVERIE, Avocat au Barreau d'AUXERRE.



ET 




DÉFENDERESSE :

Madame [R] [X]
Demeurant : 31 rue de la Fontaine-Menée - Logement 501 - Bâtiment E - RDC - 89470 MONÉTEAU.

Comparante en personne.





Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me NOGARET Patricia

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me NOGARET Patricia
- Mme [R] [X]
- Préfecture de l’Yonne






EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par contrat en date du 15 septembre 2020, prenant effet le 6 octobre 2020, la SA HLM MON LOGIS a donné à bail à Madame [N] [D] un logement avec jardin et un garage sis 31 rue de la Fontaine-Menée, Logement n° 501, Bâtiment E à MONETEAU (89470), pour un loyer mensuel d'un montant initial de 330,30 euros pour le logement, 20 euros pour le jardin et 30 euros pour le garage, outre les 33,95 euros de provision sur charges récupérable pour le logement et 0,50 euros pour le garage.

Le bail a été transféré à Madame [X] [R].

En date du 11 juillet 2024, la SA HLM MON LOGIS a fait délivrer à Madame [X] [R] un commandement de payer et d'avoir à justifier de l'assurance visant la clause résolutoire d'un montant de 3 794,17 euros comprenant l'arriéré locatif, et les charges impayées.

Par exploit de commissaire de justice du 7 février 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner Madame [X] [R] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- condamner Madame [X] [R] au paiement de la somme de 2 138,52 euros en principal, à parfaire le jour de l'audience, avec intérêt de droit ;
- dire et juger que l'effet de la clause résolutoire est maintenant acquis, l'assignée n'ayant pas satisfait aux causes du commandement de payer, régularisé le 11 juillet 2024 ;
- en conséquence, constater la résiliation du bail en cause aux torts exclusifs de l'assignée ;
- ordonner l'expulsion de Madame [X] [R] et celle de tous occupants de son chef et ce même avec l'assistance du commissaire de Police et de la Force publique si besoin est ;
- condamner Madame [X] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges légalement applicables et indexables selon les critères légaux d'augmentation, ceci à compter de la décision à intervenir jusqu'au jour de l'expulsion effective ;
- condamner Madame [X] [R] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ordonner que l'expulsion à intervenir sera exécutée aux frais risques et périls de l'assigné ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution ;
- condamner Madame [X] en tous les dépens de la présente instance.

A l'appui de ses prétentions, la requérante expose que la défenderesse ne s'est pas acquittée de la totalité des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 138,52 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 avril 2025.

* * *

A cette audience, la SA HLM MON LOGIS, représentée par son conseil s'en réfère à son assignation en constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail et actualise sa créance à la somme de 2 133,23 euros au 16 avril 2025. Elle précise qu'un plan d'apurement a été mis en place avec la défenderesse qui règle la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique être favorable à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [X] [R], comparaissant en personne, indique qu'elle a repris le bail qui avait été conclu avec sa mère, Madame [N] [D]. Elle ajoute qu'elle perçoit un salaire mensuel de 1 640 euros, outre 120 euros de prime d'activité. Elle précise que son loyer s'élève à 460 euros par mois.

A l'issue des débats, le juge a autorisé Madame [X] [R] à produire l'avenant au contrat de bail, attestant du changement de titulaire.

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

A titre liminaire, il convient de noter que l'avenant au contrat de bail n'a pas été transmis au tribunal. Néanmoins, les deux parties, présentes ou représentées à l'audience, ne contestent pas l'existence du contrat de bail les liant.









I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l'espèce, la SA HLM MON LOGIS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 11 février 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 17 avril 2025. 

En outre, il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, telle que modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation, et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA HLM MON LOGIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juillet 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 7 février 2025. 

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu'applicable à la date de conclusion du contrat toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, les baux signés par les parties font mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l'article 11 pour le bail relatif au logement et à l'article 9 pour le bail relatif au garage.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la défenderesse a cessé de s'acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mars 2024.

Ainsi, la SA HLM MON LOGIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, portant sur la somme de 3 794,17 euros en principal. Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 12 septembre 2024.
 
III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, SA HLM MON LOGIS produit les baux et décompte daté du 16 avril 2025 démontrant que Madame [X] [R] reste devoir la somme de 2 133,23 euros, montant par ailleurs non contesté par la défenderesse.

Par conséquent, Madame [X] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 2 133,23 euros au titre de l'arriéré locatif au 16 avril 2025, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision. 





IV. Sur la demande en délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l'espèce, la locataire déclare à l'audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 200 euros par mois, en plus du loyer courant. Cette proposition permet de régler la totalité de la dette locative en trois ans, soit la durée maximale légale. En outre, la SA HLM MON LOGIS produit un accord signé de Madame [X] [R], par lequel cette dernière s'est engagée à verser la somme de 200 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

En effet, le dernier décompte locatif du 16 avril 2025 permet de constater que la défenderesse a versé la somme de 730 euros en mars 2025 pour un loyer de 471,62 euros, soit 256 euros en plus du loyer. 

Compte tenu de l'accord conclu entre les parties, la proposition de règlement échelonné de la dette faite à l'audience et les versements effectués par Madame [X] [R], il convient de l'autoriser à s'acquitter de sa dette par des versements mensuels de 200 euros, en plus du montant du loyer courant, jusqu'à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu'ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l'expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu'elle ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.
 
V. Sur les autres demandes 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [X] [R], succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.
 
Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [X] [R] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SA HLM MON LOGIS une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
 
Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter, notamment au regard des délais de paiement accordés.
 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débat public, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable l'action de la SA HLM MON LOGIS ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SA HLM MON LOGIS et Madame [X] [R] le 15 septembre 2020, prenant effet le 6 octobre 2020, pour le logement situé sis 31 rue de la Fontaine-Menée, Logement n° 501 - Bâtiment E à MONETEAU (89470), sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

SUSPEND les effets de ladite clause ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SA HLM MON LOGIS la somme de 2 133,23 euros (deux mille cent-trente-trois euros et vingt-trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [R] à s'acquitter de cette somme par mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune, payables en sus du loyer courant, jusqu'à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties;

DIT que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu'en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers et charges courants :
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;
- l'expulsion de Madame [X] [R] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira à la SA HLM MON LOGIS aux frais et risques de Madame [X] [R] ;
 
CONDAMNE en outre, dans ce cas, Madame [X] [R] à payer à la SA HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SA HLM MON LOGIS la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à supporter les dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION,