Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX




Minute n° : 247/2025



N° RG 25/00032 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7GT



JUGEMENT DU :
 07 Juillet 2025



Association COALLIA
Représentée par Me [Z] de la SELAS SIMON ASSOCIES

C/

M. [J] [K]





JUGEMENT




Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 15 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.


ENTRE :


DEMANDERESSE :

Association COALLIA
Dont le siège est : 16-18 Cour Saint Eloi - 75012 PARIS.

Représentée par Me François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS, Me Marie LANGLOIS-REGNIER, Avocat Postulant au Barreau d'AUXERRE.



ET 


DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K]
Demeurant : Résidence Sociale Coallia - Chambre n° A 03141 - 6 Bis Avenue Jean Mermoz - 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.







Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me LANGLOIS-REGNIER Marie

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me LANGLOIS-REGNIER Marie
- M. [J] [K]




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de résidence en date du 13 février 2017, l'association COALLIA a consenti à Monsieur [K] [J], un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au 6 bis avenue Jean Mermoz, Chambre n° A-03141 à AUXERRE (89000), au sein d'une résidence sociale, moyennant une redevance mensuelle de 357,94 euros incluant les loyers, charges et prestations obligatoires.

Ce contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, relatifs aux logements-foyers.

Suivant lettre recommandée du 29 avril 2024 dont l'accusé de réception a été signé le 17 mai 2024, l'association COALLIA a mis en demeure Monsieur [K] [J] de régler les redevances impayées de loyers, pour un montant total de 2.468,40 euros.

Suivant lettre recommandée du 11 juillet 2024 dont l'accusé de réception a été signé le 19 juillet 2024, l'association COALLIA a notifié à Monsieur [K] [J] la résiliation du contrat de résidence et a vainement mis en demeure son locataire de restituer les clés et de quitter les lieux dans le délai d'un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 février 2025, l'association COALLIA a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence ;
- constater en conséquence que Monsieur [K] [J] est occupant sans droit ni titre au sein du foyer ;
- ordonner que le locataire devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe, dès signification de la décision à intervenir ;
- À défaut de libération des lieux, ordonner son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et ce, avec suppression du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;
- condamner Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 3 668,52 euros due au titre des redevances impayées au 11 février 2025, majorée du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure ;
- condamner Monsieur [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux ;
- rejeter toute demande de délai ;
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [K] [J] pour non-paiement des redevances ;
En conséquence,
- constater en conséquence que Monsieur [K] [J] est occupant sans droit ni titre au sein du foyer ;
- ordonner que le locataire devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe, dès signification de la décision à intervenir ;
- à défaut de libération des lieux, ordonner son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et ce, avec suppression du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;
- condamner Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 3 668,22 euros due au titre des redevances impayées au 3 novembre 2022, majorée du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure;
- condamner Monsieur [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel
de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux ;
- rejeter toute demande de délai ;
A titre très subsidiaire, s'il était accordé des délais de paiement pour l'apurement de la dette :
- ordonner à Monsieur [K] [J] de s'acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ;
- ordonner, à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux ;
- ordonner dans ce cas son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
- condamner Monsieur [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce jusqu'à libération complète des lieux ;
- en tout état de cause, condamner Monsieur [K] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d'assignation et ordonner l'exécution provisoire de la décision ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mars 2025 et retenue à l'audience du 15 mai 2025, après un renvoi.

* * *



Lors de cette audience, l'association COALLIA, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur les articles L.633-2 et R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que sur l'article 1224 du Code civil, pour dire que Monsieur [K] [J] a laissé impayés de nombreux loyers, a été vainement mis en demeure de régler ces sommes dans le délai d'un mois suivant lettre recommandée avisée le 29 avril 2024, s'est vu notifier la résiliation du bail par courrier recommandé du 11 juillet 2024, réceptionné le 19 juillet 2024, avec congé d'un mois et s'est néanmoins maintenu dans les lieux sans droit ni titre. La demanderesse actualise le montant de sa créance à la somme de 3 458,52 euros, échéance d'avril 2025 incluse.

Monsieur [K] [J], cité à personne, a comparu à l'audience. Il précise qu'il vit toujours dans le logement et indique qu'il perçoit 1 028 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Régulièrement cité, Monsieur [K] [J] a comparu personnellement. Il sera en conséquence statué par jugement contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des article 1103 et 1224 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

Par ailleurs, l'article 1728 du Code civil dispose que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Plus particulièrement, l'alinéa 8 de l'article L.633-2 du Code de la construction et de l'habitation énonce que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut notamment intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En outre, l'article R.633-3 II. du même Code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut alors résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois. La résiliation peut également être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l'espèce, le contrat de résidence signé par les parties fait mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 11.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que le résident a cessé de s'acquitter régulièrement de ses redevances depuis le mois d'octobre 2023, et qu'il a été mis en demeure par l'association COALLIA, suivant lettre recommandée du 29 avril 2024 et réceptionnée le 17 mai 2024, d'avoir à payer la somme de 2 468,40 euros au titre des redevances impayées.

L'association COALLIA lui a ensuite notifié la résiliation du bail par lettre recommandée du 11 juillet 2024 réceptionnée le 19 juillet 2024 avec application du délai légal de préavis d'un mois pour quitter les lieux, au vu du montant de l'impayé locatif.

Ladite lettre est demeurée infructueuse pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 20 août 2024.

III. Sur la créance de redevances

L'article 1728 du Code civil dispose que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'association COALLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [J] reste devoir la somme de
3 458,52 euros à la date du 10 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, cette somme incluant les versements d'un montant global de 405,93 euros effectués aux mois de mars et avril 2025.

Par conséquent, Monsieur [K] [J] sera condamné au paiement de la somme de 3 458,52 euros au titre des redevances impayées, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.





IV. Sur la demande en délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5-1 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, Monsieur [K] [J] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort du décompte produit par la demanderesse que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois de mars 2025.

Toutefois, la dette étant de 3 458,52, la proposition de Monsieur [K] [J] de régler la somme de 100 euros par mois en plus de loyer, ne permet pas de solder l'arriéré de redevances dans le délai légal maximum de deux ans.

Ainsi, malgré le souhait de Monsieur [K] [J] de se maintenir dans le logement et au regard de sa proposition de paiement insuffisante, le bailleur s'étant au demeurant opposé à l'octroi de délais de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Monsieur [K] [J].
En conséquence, la demande de délai de paiement de Monsieur [K] [J] sera rejetée.

V. Sur l'expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.
En l'espèce, Monsieur [K] [J] étant devenu occupant sans droit ni titre, il sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur la demande de dispense du délai légal d'expulsion

Il résulte de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L'article L.442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose ainsi qu'en cas de non-respect de l'obligation prévue au troisième alinéa (b) de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l'absence de réponse de sa part, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l'espèce, l'association COALLIA ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [K] [J] ni de ce qu'il est entré dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l'article L.442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas ici applicable, en l'absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de l'association COALLIA de se voir dispenser de l'application du délai de deux mois, prévu par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution sera rejetée.

VI. Sur l'indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l'occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.




Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 20 août 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois d'avril 2025, Monsieur [K] [J] sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Monsieur [K] [J], succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de notification par courriers recommandés et le coût de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [K] [J], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l'association COALLIA une somme qu'il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre l'Association COALLIA et Monsieur [K] [J] le 13 février 2017, pour le logement situé au 6 bis avenue Jean Mermoz, Chambre n° A-03141 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

REJETTE les délais de paiement sollicités par Monsieur [K] [J] ; 

ORDONNE à Monsieur [K] [J] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association COALLIA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira à l'Association COALLIA, aux frais et risques de Monsieur [K] [J] ;

REJETTE la demande de l'association COALLIA tendant à se voir dispenser de l'application du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à l'association COALLIA la somme de 3 458,52 euros (trois mille quatre cent cinquante-huit euros et cinquante-deux centimes) au titre des redevances arrêtées au 10 avril 2025, mois d'avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 






CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à l'association COALLIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, indexation incluse, en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à l'association COALLIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [K] [J] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris le coût des frais de notification par lettres recommandées et les frais de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION,