Tribunal Judiciaire · JCP référés — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX



Minute n° : 117/2025


N° RG 24/00252 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C6LQ



ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
04 Juillet 2025






E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-
[P]

C/

Mme [K] [Y] [T] [E]
Représentée par la SCP DEJUST-PRINCET-
METZGER
















Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me THUAULT Alain
- Me METZGER Marie
- Préfecture de l’Yonne


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_____________________________________________________________


Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 17 Avril 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.



ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
RCS d’AUXERRE n° 278 900 014
Dont le siège est : 12 avenue des Brichères - BP 357 - 89006 AUXERRE.

Représenté par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.




ET



DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Y] [T] [E] 
Née le 1er Avril 1985 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : 15 rue des Pâquerettes - Logement 46 - 89000 AUXERRE.

Représentée par Me Marie METZGER de la SCP DEJUST-PRINCET-METZGER, Avocat au Barreau d’AUXERRE, substituée par Me Franck PRINCET, Avocat au Barreau d’AUXERRE.























EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 7 février 2017, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE a donné à bail à Madame [Y] [K] un logement sis 15 rue des Pâquerettes, Logement n° 46 à CHAMPS-SUR-YONNE (89290), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 270,50 euros pour le logement et 13,55 euros pour les annexes, outre les 20,56 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Madame [Y] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [K] dans les deux mois du commandement qui a été signifié le 26 septembre 2024 ;
- en conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [Y] [K] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 2 903,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 à titre provisionnel ainsi qu’à une somme équivalente au montant facturé en cours (incluant le loyer et les charges locatives) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle outre celle de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 25 septembre 2024 et ceux de la présente assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s'est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 903,83 euros.

L'affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025 et retenue à l'audience du 17 avril 2025, après deux renvois.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 3 621,30 euros. Il indique que deux versements de 400 euros ont été effectués en février et mars 2025 mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement en raison de l’absence de règlement du loyer pendant douze mois. Il précise que la locataire a déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité n’a pas encore été étudiée par la Commission de surendettement. 

Madame [Y] [K], régulièrement représentée par son conseil, demande au tribunal de voir :
- dire que les effets de la clause résolutoire sont provisoirement suspendus jusqu’à la décision de la commission de surendettement de l’Yonne ;
- débouter l’OAH de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
- débouter l’OAH de ses demandes plus amples et contraires.

Au soutien de ses demandes, Madame [Y] [K] indique qu’elle reconnaît le montant de la dette et que sa situation financière s’est dégradée en raison du comportement de son ex-compagnon qui règle irrégulièrement la pension alimentaire pour leur enfant. Elle ajoute qu’elle est salariée d’une crèche en CDD jusqu’au mois de juin 2025 et qu’elle a déposé un dossier de surendettement le 28 mars 2025. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Elle précise qu’elle a versé deux fois 400 euros en février et mars 2025.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 04 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 26 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 27 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée pour la première fois.





En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 24 décembre 2025.

En conséquence, leur action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en page 5.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois mars 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, portant sur la somme de 1 931,70 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Madame [Y] [K] reste devoir la somme de 3 575,64 euros à la date du 14 avril 2025.

Toutefois, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 103,03 euros et qui apparaît sur le décompte sous la dénomination de « quit. complémentaire décembre » doit être considérée comme des dépens et non comme une créance de loyer. Cette somme sera retranchée du total dû.

Par conséquent, Madame [Y] [K] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 3 472,61 euros au titre de l'arriéré locatif.

IV. Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.
Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.


En l’espèce, la locataire déclare à l'audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

L'enquête sociale transmise au tribunal le 29 janvier 2025 indique que Madame [Y] [K] élève seule sa fille de 10 ans et qu’elle travaillait en CDD à la ville d’AUXERRE jusqu’au 31 janvier 2025. Le travailleur social note qu’un jugement a fixé le montant de la pension alimentaire pour sa fille à 300 euros mais que le père ne la verse plus depuis deux ans. Il précise que Madame [Y] [K] a de nouveau saisi le juge aux affaires familiales pour demander le versement de la pension alimentaire. L’enquêteur social explique que la dette de loyer s’est installée en avril 2024 lorsque Madame [Y] [K] a perdu son emploi et qu’elle a été au chômage pendant six mois.

Ses ressources sont évaluées à 2323 euros mensuels pour des charges évaluées à 783 euros mensuels.

Compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant par Madame [Y] [K] depuis le mois de mars 2025, de sa proposition de paiement lui permettant de solder sa dette dans un délai de 36 mois, et malgré l’opposition de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, il convient d'autoriser Madame [Y] [K] à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 100 euros, en plus du montant du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’elle ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [Y] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [Y] [K], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l'une d'entre elles, mais dès à
présent :


DÉCLARONS recevable l'action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT d'une part, et Madame [Y] [K] d'autre part, le 7 février 2017, pour le logement situé au 15 rue des Pâquerettes, Logement n° 46 à CHAMPS-SUR-YONNE (89290), sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 3 472,61 euros (trois mille quatre cent soixante-douze euros et soixante-et-un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025, terme du mois de mars inclus ;

AUTORISONS Madame [Y] [K] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 100 euros (cent euros) chacune, en plus du versement du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;
- l'expulsion de Madame [Y] [K] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT aux frais et risques de Madame [Y] [K] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Madame [Y] [K] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation ;

DISONS qu'une copie de l'ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION,