Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE
JUGEMENT DU 7 JUILLET 2025

RÔLE N° RG 23/00308 - N° Portalis 46C2-W-B7H-52W


NATAF : 63B Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Minute n°2025/34



DEMANDEUR :

Monsieur [W] [P], [O] [N]
né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Michel LABROUSSE, avocat au barreau de TULLE substitué par Me François ARMAND, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEURS :

Maître [A] [V], notaire domicilié [Adresse 7]
représenté par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Anna RAYNAUD-PELAUDEIX, avocat au barreau de LIMOGES

SA [9], Société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Anna RAYNAUD-PELAUDEIX, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Madame Caroline DELISLE, du tribunal judiciaire désigné comme juge unique (Article L 311-10 du code de l’organisation judiciaire et 801 et suivants du code de procédure civile).
Lors des débats : en présence de M. [B] [U], magistrat stagiaire

GREFFIER : Monsieur Nicolas DASTIS


DÉBATS : A l'audience publique du 14 avril 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 juin 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort

Mise à disposition du jugement au greffe le 16 juin 2025, délibéré prorogé au 7 juillet 2025



* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE :


Les consorts [D] ont confié un mandat de vente à la SAS [10], portant sur le bien immobilier dont ils étaient propriétaires sis à [Localité 13] (19) [Adresse 6], cadastré section AE n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] “[Localité 8]”. 
M. [W] [N] s’est porté acquéreur dudit bien. 
Les consorts [D] et M. [N] ont confié la rédaction d’un compromis de vente signé le 26 avril 2022, réitéré par acte authentique reçu le 29 juin 2022 par Maître [V] notaire à [Localité 14].
M. [N] a entrepris des démarches aux fins de rénovation du bien, en procédant notamment au remplacement des huisseries, et s’est rapproché de la société [11] pour l’obtention de primes, à cette fin. 
A la lecture de l’acte authentique M. [N] a pris connaissance de l’impossibilité de procéder au remplacement des huisseries existantes par du PVC, le bien acquis se trouvant situé dans le périmètre d’une zone classée par les Bâtiments de France. 
Par courrier recommandé en date du 22 juillet 2022 M. [N] a mis en demeure Maître [V] de procéder à l’indemnisation d’un préjudice économique allégué correspondant « à la différence de prix entre les fenêtres et portes-fenêtres PVC et un devis pour la mise en place des mêmes travaux mais cette fois-ci en bois », au titre d’un manquement à son devoir de conseil. 
Par courrier du 5 octobre 2022, l’assureur responsabilité civile professionnelle de Me [V] a informé M. [N] de son refus de prise en charge, considérant que la preuve des éléments nécessaires à l’engagement de la responsabilité de son assuré n’étaient pas rapportés. 
Suivant exploit introductif d’instance signifié le 7 juin 2023, M. [N] a fait assigner Me [V] devant le tribunal judiciaire de TULLE statuant en matière civile, avec représentation obligatoire aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices économiques et financiers, au titre d’un manquement à son devoir de conseil et d’information. 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par la voie dématérialisée du RPVA en date du 10 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporterr pour plus ample exposé des moyens et des motifs en application des dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, M. [N] sollicite du tribunal de : 
JUGER que Mme [V] a commis une faute engageant sa responsabilité ; CONDAMNER solidairement Mme [V] et [9], à payer à Monsieur [N] la somme de 13.951 € en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNER Mme [V] solidairement avec sa compagnie d’assurance [9], à payer à Monsieur [N] la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice complémentaire qui se trouve être la conséquence des manquements fautifs commis par le notaire ; CONDAMNER solidairement Madame [V] et [9] à payer à Monsieur [N] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONDAMNER solidairement Madame [V] et [9] à payer à Monsieur [N] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens. 
Au soutien de ses prétentions M. [N] expose que Maître [V], rédactrice du compromis de vente et de l’acte authentique, a commis une faute en omettant de signaler à Monsieur [N], avant même la signature du compromis les différents classements de l’immeuble, affectant nécéssairement les travaux pouvant y être entrepris. Il affirme que Me [V] a été défaillante dans l’exécution de ses obligations dès lors qu’elle ne l’a pas informé de la situation du bien qui se trouvait en zone classée NATURA 2000 et ce, dès la signature du compromis de vente. Il ajoute que les travaux de rénovation avaient fait l’objet d’une budgétisation sur la base d’un remplacement des huisseries existantes par du PVC, travaux refusés par les architectes des bâtiments de France. Il précise enfin que le remplacement par des fenêtres en bois entraîne un surcoût financier par la faute de Me [V]. 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par la voie dématérialisée du RPVA en date du 03 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et des motifs, en application des dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, Maître [V] demande au tribunal de : Débouter M. [N] de l’ensemble de ses prétentions; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation, 
Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; En toute hypothèse, 
Condamner M. [N] au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [N] aux entiers dépens ; Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires. 
Me [V] fait valoir qu’il n’est pas établi par M. [N] que le projet de rénovation aurait été envisagé avant la date de la signature de l’acte authentique, ni même au stade du compromis de vente. Elle ajoute qu’il n’est pas plus établi que M. [N] aurait informé son notaire de l’existence d’un tel projet, et qu’en tout état de cause il ne lui appartenait pas de se prononcer sur l’opportunité économique de la réalisation dudit projet. Elle précise que M. [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, conditions nécessaires à la mise en oeuvre d’une action en responsabilité professionnelle du notaire. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2025, et le dossier évoqué à l’audience des plaidoiries du 14 avril 2025. 
Le délibéré initialement fixé au 16 juin 2025 a été prorogé au 7 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Le décret n°55-604 du 20 mai 1955 a mis en place un mécanisme de responsabilité des notaires prévoyant notamment la création de caisses régionales garantissant « la responsabilité des notaires à l’égard de leur clientèle » (Décret 20 mai 1955, article 11 alinéa 1er). Le Décret impose à chaque notaire la souscription d’une assurance de responsabilité professionnelle. 

En application des articles 12 et 13 alinéa 1er dudit Décret, le risque garanti est celui de la responsabilité professionnelle du notaire, qui doit avoir agi dans l’exercice de ses fonctions. 

Lorsque le notaire commet une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel, il engage, selon la jurisprudence dominante et à défaut de définition textuelle à cet égard, sa responsabilité délictuelle, de sorte que l’action est soumise aux règles habituelles de celle-ci. 

En conséquence, il appartient à celui qui invoque l’existence d’un préjudice en lien avec l’activité professionnelle du notaire de rapporter la preuve d’une faute commise par celui-ci dans l’exercice de ses fonctions, d’un préjudice et d’un lien de causalité certain et direct. 

La règle vaut tant pour la tâche d’authentification et de rédaction d’actes que pour celle de conseil, qui en est le préalable et le complément.


Sur le devoir de conseil et d’information du notaire 
L’émergence d’un régime de responsabilité autonome du notaire implique comme préalable mais également comme prolongement de sa mission légale d’authentification des actes, un véritable devoir de conseil, qui ne saurait être analysé comme une simple obligation de renseignement. 

Les finalités du devoir de conseil du notaire sont doubles.
 
Elles doivent d’une part, veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente et d’autre part, éclairer les parties et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, de façon impartiale et objective. 

Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte lorsque « le notaire en a eu précisément connaissance ». (Cass. 1ère civ. 3 mars 2021, n°19-16.065)

M. [N] fait valoir, aux termes de ses dernière écritures, qu’il avait pour projet dès la signature du compromis de vente, d’entreprendre une rénovation du bien dont il s’est porté acquéreur, et que l’entièreté de son projet avait fait l’objet d’une évaluation financière, intégrée dans l’enveloppe globale dudit projet. 

Il affirme à cet égard, que plusieurs devis ont été établis pour procéder au remplacement des huisseries existantes par des fenêtres en PVC, travaux rendus impossibles au regard des exigences des architectes des bâtiments de France, le bien étant situé en zone protégée NATURA 2000. 

Il expose qu’il n’a été informé de ces contraintes que le jour de la signature de l’acte authentique, et que le notaire a commis une faute en omettant de l’informer de cette situation dont il aurait dû être informé dès la signature du compromis de vente. 

Me [V] rappelle que les documents administratifs afférents au bien objet de la vente, ont été levés entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique d’une part, que d’autre part, que M. [N] ne l’a jamais informé avant cette date de son projet de rénovation et enfin, que l’acquéreur ne pouvait ignorer que le bien acquis se trouvait situé dans « une cité de caractère ». 

Le devoir de conseil du notaire, bien que particulièrement étendu, ne saurait revêtir un caractère absolu, et dépend des circonstances de la cause, notamment de la révélation par son client de son dessein particulier. 


- Sur la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité 

M. [N] fait valoir qu’il avait pour projet de remplacer les fenêtres existantes par des huisseries en PVC, travaux qui lui auraient été refusés par les architectes des bâtiments de France eu égard à la situation de l’immeuble. 

Il ne pourra qu’être constaté que M. [N] qui procède exclusivement par voie d’affirmation, ne rapporte pas la preuve de l’antériorité de son projet, les seuls devis produits étant postérieurs à la date de la signature de l’acte authentique lui-même. 

Il n’est pas plus établi par M. [N], que les Architectes des bâtiments de France auraient opposé un refus quant aux travaux envisagés par le demandeur, qui une fois encore, se contente de procéder par voie d’allégations. 

Il doit également être relevé que M. [N] ne démontre pas avoir informé Me [V] de son projet de rénovation, et plus particulièrement de l’installation de fenêtres en PVC. Qu’à défaut pour son notaire d’avoir été préalablement informé d’un tel projet, il ne saurait lui être valablement reproché de n’avoir pas attiré son attention sur l’impossibilité de la réalisation de tels travaux dès lors que le bien se situait en zone protégée NATURA 2000. 

En outre, M. [N] qui affirme n’avoir eu connaissance de l’existence du certificat d’urbanisme, faisant état de la situation de l’immeuble, qu’à la date de la signature de l’acte authentique, a pourtant été destinataire du projet d’acte authentique dès le 27 juin 2022. Ledit projet stipulant expressément que le bien se situait en zone protégée, ce dont M. [N] reconnaît avoir été parfaitement informé, lui laissant également l’opportunité d’interroger le notaire avant la signature définitive de l’acte le 29 juin 2022. 

Il ne pourra qu’être constaté que M. [N] n’a pas jugé opportun d’interroger Me [V], et tout au contraire qu’il n’a pas souhaité faire usage de sa faculté de rétractation expressément prévue aux termes du compromis de vente par les conditions suspensives, notamment en page 16, « conditions suspensives dans l’intérêt de l’acquéreur - Que les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique résultant soit d’un certificat d’urbanisme soit d’une note d’urbanisme, soit encore d’un certificat d’alignement ou de tout autre document d’urbanisme ne portent pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble vendu, n’en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété ou de jouissance de l’acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, à savoir : habitation ». 

En page 17 dudit compromis il est en outre expressément prévu « Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, en cas de non réalisation d’une seule d’entre elle, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement ». 

En conséquence, contrairement aux allégations de M. [N], et en application des conditions suspensives stipulées, dès lors qu’il considérait que la situation dans laquelle se trouvait l’immeuble, à la lumière du certificat d’urbanisme transmis par le notaire, lui faisait grief, il lui appartenait de se prévaloir du bénéfice desdites conditions suspensives. 

A défaut d’avoir fait usage de son droit, M. [N] ne saurait valablement reprocher à Me [V] d’avoir été défaillante dans l’exécution de son obligation de conseil et d’information. 

En outre, et de manière surabondante, il ne pourra qu’être constaté que la preuve de l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité ne sont pas rapportées par le demandeur. 

En effet, M. [N] qui procède exclusivement par allégation, ne rapporte pas la preuve des préconisations des bâtiments de France, ni de la teneur des obligations qui auraient été mises à sa charge, et de nature à entraîner un surcoût financier, dont il n’aurait pas été informé après l’expiration du délai de rétractation qui lui était imparti. 

Aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir que M. [N] aurait intégré le montant des travaux de changement des fenêtres par des huisseries en PVC, dès avant la vente, qu’il en aurait informé le notaire, et que la faute du notaire dans la transmission tardive du certificat d’urbanisme, qui n’est pas plus établie, ne lui aurait pas permis de se prévaloir du bénéfice des conditions suspensives, sans pénalité ni perte de l’acompte versé. 

L’existence d’une faute commise par Me [V] n’étant pas rapportée par M. [N], il convient de le débouter de l’ensemble de ses demandes. 
 

Sur les mesures de fin de jugement 
Le demandeur qui succombe sera condamné à supporter les entiers dépens de l’instance. 

Il apparaît en outre équitable de condamner M. [N], à payer à Me [V] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2.500 euros.


PAR CES MOTIFS: 

Le tribunal statuant après audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ; 

DEBOUTE [W] [N] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [A] [V] et de son assureur la [9] ; 

CONDAMNE [W] [N] aux dépens de l’instance; 

CONDAMNE [W] [N] à payer à Maître [A] [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame Caroline DELISLE, Président et Monsieur Nicolas DASTIS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,