Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 3 juillet 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LE CLOS DE L’ERDRE
3 Rue du Lavoir
Saint Mars la Jaille
44540 VALLONS-DE-L’ERDRE

représentée par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D'une part,
DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]
Appartement 112 Etage 1
3 Rue du Lavoir Saint Mars la Jaille
44540 VALLONS-DE-L’ERDRE

comparant en personne à l’appel des causes, et non comparant lors des débats

D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY
Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 mai 2025
Date des débats : 15 mai 2025
Délibéré au : 03 juillet 2025


RG N° N° RG 25/01069 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NVSW

Copies aux parties le : 
CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN
CCC à Monsieur [Z] [E] + préfecture
Copie dossier 


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2023 à effet au 3 avril 2023, la société civile immobilière LE CLOS DE L’ERDRE a donné à bail à [Z] [E] un logement lui appartenant sis, 3 rue du Lavoir, appartement n°112, 1er étage, Saint-Mars-la-Jaille - 44540 VALLONS DE L’ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 340 € pour le logement.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, la SCI LE CLOS DE L’ERDRE a fait commandement à [Z] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.023,35 € arrêté au 8 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI LE CLOS DE L’ERDRE a assigné [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes et statuant en référé aux fins de :
Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 22 octobre 2024, les causes du commandement de payé signifié le 22 août 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;Dire que [Z] [E] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation ou de résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;Ordonner l’expulsion de [Z] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser la SCI LE CLOS DE L’ERDRE en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;Condamner à titre provisionnel [Z] [E] à lui payer :Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;La somme à titre provisionnelle de 1.704,75 euros en principal au titre des termes dus à janvier 2025, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéances jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;Les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 22 août 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.





Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.


A ladite audience, la SCI LE CLOS DE L’ERDRE, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.078,06 €. Elle indique maintenir l’ensemble de ses demandes malgré le départ du locataire des lieux loués.

Régulièrement assigné par procès-verbal 659, [Z] [E] présent lors de l’appel des causes, n’a pas comparu lors des débats.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés
Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Au jour du commandement de payer, le 22 août 2024, le loyer hors charges était de 340,68 € et la somme due de 1.023,35 € déduction faite des sommes facturées au titre de l’article 700, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (681,36 €). La situation a été notifiée à la CCAPEX le 23 août 2024.





L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 27 février 2025 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le même jour soit plus de six semaines avant l'audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par exploit de commissaire en date du 22 août 2024, la SCI LE CLOS DE L’ERDRE a fait commandement à [Z] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.023,35 € arrêté au 8 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et l’ordonner l’expulsion de [Z] [E].
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SCI LE CLOS DE L’ERDRE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[Z] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.078,06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 1er mai 2025.
Il convient de déduire de ce montant la somme de 2.386,11 € correspondant aux versements effectués par l’assurance Garantie des Loyers Impayés et non pris en compte par la société bailleresse dans le calcul de la dette locative (1.023,35 € le 1er aout 2024 + 681,40 € le 18 février 2025 + 681,36 € le 3 avril 2025).
En conséquence, [Z] [E] sera condamné au paiement de la somme de 691,95€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
[Z] [E] sera enfin condamné à payer à la SCI LE CLOS DE L’ERDRE à compter du 2 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 346,16 €. 

Sur les délais de paiement de la dette de loyer
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort des décomptes produits aux débats que [Z] [E] n’a pas effectué de paiement depuis janvier 2024. 
Selon le diagnostic social et financier, les difficultés financières de [Z] [E] sont liées à sa situation professionnelle et la barrière de la langue, celui-ci étant de nationalité roumaine. 
Lors de l’audience, [Z] [E] ne sollicite aucun délai de paiement. Ainsi, il ne lui en sera donc pas accordé.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à La SCI LE CLOS DE L’ERDRE la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,





DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 mars 2023 entre la SCI LE CLOS DE L’ERDRE et [Z] [E], concernant le logement sis 3 rue du Lavoir, appartement n°112, 1er étage, Saint-Mars-la-Jaille - 44540 VALLONS DE L’ERDRE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;
CONDAMNE à titre provisionnel [Z] [E] à payer à la SCI LE CLOS DE L’ERDRE la somme de 691,95 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE à titre provisionnel [Z] [E] à payer à la SCI LE CLOS DE L’ERDRE, à compter du 2 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 346,16 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par le locataire ou tout autre occupant de son chef ;
ORDONNE à [Z] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [Z] [E] à payer à La SCI LE CLOS DE L’ERDRE la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY