Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Annexe 2
[Adresse 7]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00322
N° RG 25/00793 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F2EQ
Le 07 JUILLET 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame [H] et Madame [J], greffière stagiaire

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 07 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt cinq 



ENTRE :

Monsieur [C] [E], 
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]
Comparant en personne,



ET :

Madame [O] [X], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]
Comparante en personne,

Monsieur [L] [T], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]
Comparant en personne,







 -1-
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2023 et prenant effet à la même date, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S. CABINET A&G, Monsieur [C] [E] a donné en location à Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer d’un montant initial de 600 € par mois, outre une provision sur charges de 10 € par mois, soit la somme totale de 610 €.

Ne s’étant pas acquittés des loyers des mois de juin et juillet 2024, un commandement de payer la somme de 1 220 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] par actes de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024 (acte remis à domicile pour Monsieur et acte remis à personne pour Madame).

Par actes du 14 mars 2025, Monsieur [C] [E] a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : 
- CONSTATER et PRONONCER la résiliation du contrat de location conclu le 4 juillet 2023, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- Subsidiairement, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des locataires à leurs obligations,
- DIRE et JUGER que Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] sont occupants sans droit ni titre,
- ORDONNER, à défaut pour Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- AUTORISER en tant que de besoin, Monsieur [C] [E] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tout garde meuble de son choix,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] à lui payer la somme de 2 352 € au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 février 2025 (loyer de février inclus) et la taxe d'ordures ménagères pour 2024, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 220 € à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de la date de l'assignation.
- CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 610 € correspondant au loyer et charges mensuels à compter du 1er mars 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] à payer à Monsieur [C] [E] une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [X] [O] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et celui de la notification à la CAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025.

À cette date, Monsieur [C] [E], comparant en personne, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 1 742,00 €. 

Le bailleur a exposé que le loyer était d’un montant de 610 € par mois et que les locataires avaient repris le paiement depuis le mois de février 2025 ; que les locataires ne bénéficiaient pas de l’APL. Il a exprimé son opposition à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec le versement de la somme 100 € par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [L] [T], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.
Il a indiqué qu’il était en arrêt maladie et qu’il percevait 860 € brut par mois d’indemnités journalières ; qu’il était en attente d’une reconversion professionnelle ; qu’ils avaient payé le loyers du mois d’avril et que le loyer du mois de mai 2025 allait être payé ; qu’ils souhaitaient rester dans les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement social (demande déposée, en attente de passage devant la commission d’attribution) ; qu’un dossier FSL avait été déposé et que l’assistante sociale avait affirmé que le FSL permettrait d’apurer la totalité de la dette ; il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [X], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.
Elle a indiqué qu’elle était salariée en CDD dans le magasin Super U à [Localité 8] depuis la mi-décembre 2024 ; que son contrat était renouvelé tous les mois et qu’elle percevait 1 400 € net par mois, sans prime d’activité ; que le couple a la charge d’un jeune enfant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience. 

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 18 mars 2025 et la CCAPEX a été saisie le 23 septembre 2024.
EXPOSE DES MOTIFS 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.
Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 21 novembre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon le décompte produit par Monsieur [C] [E] et arrêté au 10 mars 2025, l'arriéré locatif était d'un montant total de 1 742 € (échéance de mars 2025 comprise), en principal, hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. 

En effet, il ressort du décompte que l’arriéré locatif s’élevait initialement à la somme de 2 962 € au 31 janvier 2025, correspondant aux échéances impayées depuis le mois de juin 2024 et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024. 

Cependant, Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] ont effectué deux versements d’un montant de 1 220 € chacun :
- Le premier, au mois de février 2025, a été affecté au règlement de l’échéance de janvier 2025 (610 €) et de février 2025 (610 €)
- Le second, au mois de mars 2025, a permis de régler l’échéance de mois de mars (610 €) et d’imputer le complément sur l’arriéré locatif restant (2 962 € - 610 € = 1 742 €)

Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] [E]  la somme de 1 742 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 10 mars 2025 (échéance mars 2025 comprise), avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement. 

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] ont repris le paiement du loyer courant par un premier versement d’un montant 1 220 € au mois de février 2025 ainsi qu’un second versement d’un montant de 1 220 € au mois de mars 2025.

Monsieur [C] [E] a précisé percevoir des indemnités journalières d’un montant de 860 € par mois et a ajouté que l’aide du FSL pourrait permettre d’apurer la totalité de la dette locative.
Madame [O] [X] a indiqué être en CDD et percevoir 1 400 € nets par mois

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et des efforts d’apurement progressif de l’arriéré, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] pourront donc s’acquitter de la somme de 1 742 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 17 mois (17 x 100 € = 1 700 €), et le solde restant (42 €) à la 18ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et conformément au dispositif ci-dessous.

Il convient d’autoriser, si besoin, Monsieur [C] [E] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] dans tout garde meuble de son choix.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [C] [E], une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 610 € par mois à compter du mois d’avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Sur les frais irrépétibles :

Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] seront également condamnés in solidum à verser la somme de 150 € à Monsieur [C] [E] au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 20 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et en derniers et quittances, Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] à payer à Monsieur [C] [E]  la somme de 1 742 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025 (échéance de mars 2025 comprise), avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ; 

ACCORDE à Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] un délai de paiement pendant 18 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] pourront s’acquitter de la somme de 1 742 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 17 mois (17 x 100 € = 1 700 €), et le solde restant (42 €) à la 18ème et dernière échéance.



DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] devront libérer l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9], tant de leurs personnes, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, Monsieur [C] [E] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique ;

AUTORISE, si besoin, Monsieur [C] [E] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] dans tout garde meuble de son choix ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] à payer à Monsieur [C] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 610 € par mois à compter du mois d’avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] à payer à Monsieur [C] [E]  la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

 CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [O] [X] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 20 septembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE






Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS à [C] [E]
- 1 CCC par LS à [O] [X] et [L] [T]
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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