Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00323
N° RG 25/00787 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F2EC
Le 07 JUILLET 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE 

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 07 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt cinq 


ENTRE :

Madame [T] [V] épouse [P], 
Demeurant [Adresse 5] 
[Localité 4]
Comparante en personne,

Monsieur [E] [P], 
Demeurant [Adresse 5] 
[Localité 4]
Comparant en personne,

ET :

Monsieur [F] [L], 
Demeurant [Adresse 8] 
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté,

Madame [B] [Y], 
Demeurant [Adresse 8] 
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée,





 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023 et prenant effet à la même date, Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] ont donné en location à Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] une maison non meublée située [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer d’un montant initial de 695 € par mois, outre une provision sur charges de 25 €, soit la somme totale de 720 €.
 
Un commandement de payer la somme de 1 091 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] par actes de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 (acte remis à personne pour Madame et Monsieur).

Par actes du 5 mars 2025, Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] ont fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : 
• CONSTATER et PRONONCER la résiliation du contrat de location conclu le 1er octobre 2023, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
• Subsidiairement, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des locataires à leurs obligations,
• DIRE et JUGER que Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] sont occupants sans droit ni titre,
• ORDONNER, à défaut pour Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
• Les AUTORISER en tant que de besoin, à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tout garde meuble de leur choix,
• CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] à leur payer la somme de 1 927 € correspondant aux loyers et charges impayés de juin 2024 au 23 janvier 2025 (loyer de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 091 € à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de la date de l'assignation.
• CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 720 €, correspondant au montant du loyer et charges mensuel, à compter du 1er février 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
• CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] à leur payer une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
• CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [Y] [B] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de la notification à la CAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025.

À cette date, Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V], comparant en personne, ont maintenu les demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 1 927 € suivant décompte arrêté au 29 mai 2025.

Les bailleurs ont exposé que Monsieur [F] [L] aurait quitté le logement, selon le témoignage des voisins, mais sans délivrer de congé ; qu’à supposer exact son départ des lieux, il reste toujours tenu au paiement des loyers faute de congé ; que Madame [B] [Y] a repris le paiement du loyer courant et que la CAF verse toujours l’APL ; qu’une demande de FSL est en cours d’instruction ; que Madame [B] [Y] disposerait de faibles revenus et a deux enfants en bas âge ; que Monsieur [F] [L] était chauffagiste.

Les bailleurs se sont opposés aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu’ils n’avaient pas réussi à entrer en contact avec les locataires lorsque les premiers impayés sont survenus et que la confiance avec eux était rompue.

Monsieur [F] [L], bien que régulièrement assigné par acte remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [B] [Y], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social ni financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 6 mars 2025 et la CCAPEX a été saisie le 26 septembre 2024.

En cours de délibéré, par un courriel en date du 6 juin 2025, Madame [B] [Y] a expliqué s’être trompée de jour concernant la date de l’audience. Elle a fait valoir que son ex-compagnon, Monsieur [F] [L], avait quitté le logement, laissant à sa charge le paiement du loyer d’un montant de 720 €. Elle a précisé avoir été licenciée pour motif économique et avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025. Elle a également indiqué qu’elle avait trois enfants à charge et qu’elle avait déposé un dossier pour demander l’octroi d’un logement social.

EXPOSE DES MOTIFS 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 25 septembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 26 novembre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon le décompte produit par les bailleurs et arrêté au 29 mai 2025, l'arriéré locatif était d'un montant principal de 1 927 € (échéance de mai 2025 comprise), hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. 
En l’absence de congé délivré, Monsieur [F] [L] reste solidairement tenu au paiement du loyer et des charges et donc de l’arriéré locatif.

Par conséquent, Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] la somme de 1 927 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 29 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
 
En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [B] [Y] a repris intégralement le paiement du loyer résiduel courant depuis le mois de février 2025, la CAF versant toujours, chaque mois une allocation logement de 515 €.
 
Madame [B] [Y] a déclaré percevoir des allocations chômage et avoir trois enfants à charge. Elle a fait valoir qu’une demande de logement social était en cours d’instruction.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et du montant de la dette, il convient d’octroyer aux défendeurs un délai de paiement par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] pourront donc s’acquitter de la somme de 1 927 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 50 € = 1 750 €), et le solde restant (177 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience (FSL ou autre).

En revanche, les bailleurs s’étant opposés à la suspension de la clause résolutoire et aucune demande expresse en ce sens n’ayant été formée à l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne seront pas suspendus pendant l’exécution des délais de paiement accordés, le juge ne pouvant prendre une telle décision d’office.

Sur l’expulsion
 
En l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] devront libérer les lieux, ainsi que leurs biens et ceux de tous occupants de leur chef.

À défaut d’exécution volontaire, il sera procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et conformément au dispositif ci-dessous.
Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] seront autorisés, si besoin, à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] dans tout garde meuble de leur choix.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 720 € par mois, à compter du mois de juin 2025 (tenant compte du décompte ci-dessus), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] la somme de 100 € au titre de leurs frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 25 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et en derniers et quittances, Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] la somme de 1 927 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 29 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

ACCORDE à Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] un délai de paiement pendant 36 mois ;

DIT que Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] pourront s’acquitter de la somme de 1 927 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois, et le solde restant à la 36ème et dernière échéance ; 

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible ; 

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 10] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] tant de leurs personnes que de tous occupants de leur chef, avec s’il y a lieu, le concours de la force publique ;


DIT que Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] seront autorisés, si besoin, à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] dans tout garde meuble de leur choix ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 720 € par mois, à compter du mois de juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [T] [P] née [V] une somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Y] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 25 septembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE








Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS à [T] [V] épouse [P] et [E] [P]
- 1 CCC par LS à [F] [L] et [B] [Y]
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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