Tribunal Judiciaire · Chambre 01 CTX IMMOBILIER — 8 juillet 2025

Minute N° 
COUR D’APPEL DE [Localité 15]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 24/00038 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JTMC

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025



DEMANDEURS :
Monsieur [B], [K], [Y] [F]
né le 26 Février 1970 à [Localité 8] ( GRECE)
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [T], [V], [D] [I] épouse [F]
née le 27 Octobre 1971 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant 

DÉFENDEUR : 
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2], représentée par son syndic en exercie la S.A.R.L. Immonier, RCS d’[Localité 9], n°451.471. [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 3],
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Nicolas OOSTERLYNCK, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente 

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 

DEBATS :
Audience publique du 06 Mai 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 

Grosse + expédition à :
Expédition à :Me Nicolas OOSTERLYNCK, Me Carine REDARES
délivrées le 





EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte reçu le 6 mars 2017 par maître [N], notaire à [Localité 12] et maître [G], notaire à [Localité 19], M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] ont acquis auprès de feu [X] [C], les lots n° 2 et 6 d’un ensemble immobilier régi en copropriété cadastrée Section DL n° [Cadastre 4], situé à [Adresse 10].

L’acte de vente comporte une clause intitulée «Assainissement » aux termes de laquelle le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau communal d’assainissement. 

Par lettre du syndic en date du 7 avril 2017, les acquéreurs ont été informés que l’immeuble n’était pas raccordé au tout-à-l’égout.

M. et Mme [F] ont saisi le tribunal judiciaire d’Avignon d’une demande de garantie pour vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Par un jugement rendu le 1er décembre 2020 devenu définitif, la juridiction a rejeté leur demande à l’encontre du vendeur sur la garantie des vices cachés mais a retenu la réticence dolosive de ce dernier et condamné Mme [A] [P], en sa qualité d’ayant droit de feu [X] [C], à rembourser aux époux [F] leur quote-part relative aux travaux finaux portant raccordement de l’immeuble au réseau communal.

Des démarches ont été entreprises en vue de la réalisation de travaux lesquels ont été refusés lors de l’assemblée générale organisée le 26 octobre 2023.

Par exploit en date du 26 décembre 2023, M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] ont, sur le fondement de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, fait assigner le syndicat [Adresse 16] aux fins de voir :
- annuler la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023,
- condamner le syndicat [Adresse 16] à une mise en conformité des réseaux d’eaux usées, dans un délai maximal d’une année à compter du prononcé du jugement,
Avant dire droit, ordonner une mesure d’instruction aux frais avancés du syndicat afin notamment de chiffrer la réalisation des travaux arrêtés,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2024, M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] ont, sur le fondement de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, conclu comme suit :
- ordonner une mesure d’instruction aux frais avancés du syndicat afin notamment de donner son avis technique quant aux travaux préconisés par le bureau d’études techniques INFRATEC dans ses deux variantes et de chiffrer la réalisation des travaux arrêtés,
- prendre acte de leurs protestations et réserves quant au point de mission complémentaire proposé par le syndicat des copropriétaires s’agissant de donner son avis sur les risques que les travaux envisagés pourraient entraîner sur la solidité de l’immeuble et sur la faisabilité technique ;
- ordonner un sursis à statuer quant aux demandes d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023, de condamnation du syndicat [Adresse 16] à une mise en conformité des réseaux d’eaux usées dans un délai maximal d’une année à compter du prononcé du jugement, et concernant la demande au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions déposées et notifiées le 13 mai 2024, le syndicat [Adresse 16] a conclu comme suit :
- surseoir à statuer sur les demandes des époux [F],
Avant dire droit,
- constater que le syndicat [Adresse 16] formule toutes protestations et réserves sur la demande des époux [F] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction,
- dire que l’expert qui sera désigné aura notamment pour mission de donner son avis sur les risques que les travaux envisagés risquent d’entraîner sur la solidité de l’immeuble et sur la faisabilité d’un point de vue technique,
- débouter les époux [F] du surplus de leurs demandes.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, l’affaire a été déclarée close et l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 décembre 2024.

Par jugement avant-dire droit en date du 4 février 2025, le tribunal a :
- révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 7 novembre 2024 et dit que l’affaire sera à nouveau clôturée le 23 avril 2025 ;
- invité les parties à conclure au fond,
- dit que Maître Redares, conseil de M. et Mme [F], devra conclure avant le 4 mars 2025 et Maître Oosterlinck, conseil du syndicat [Adresse 16], avant le 4 avril 2025 ; 
- renvoyé l’affaire pour être plaidée au fond à l’audience du 6 mai 2025 à 9h ;
- réservé les demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 avril 2025, M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] ont conclu comme suit :
Vu les articles L.1331-1 du Code de la santé publique,
Vu la délibération du 26 octobre 2023,
- annuler la résolution n° 9 de la décision d’assemblée générale du 26 octobre 2023 ;
- condamner le syndicat [Adresse 16] à une mise en conformité des réseaux d’eau usée, par un raccordement aux réseaux publics, dans un délai maximal d’une année à compter du prononcé du jugement ;
- ordonner une mesure d’instruction, aux frais avancés du syndicat, avec la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux, les parties dûment convoquées ;
- Se faire remettre toutes les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
- Donner son avis technique quant aux travaux préconisés par le Bureau d’études techniques INFRATEC, dans ses deux variantes ;
- Chiffrer la réalisation des travaux arrêtés, par la production d’au moins deux devis;
- Donner tous éléments de nature à permettre de régler le différend.
- condamner le syndicat [Adresse 16] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;
- rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

M. et Mme [F] font valoir qu’ils ont sollicité l’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023 tenant à l’infraction de cette résolution à l’obligation de raccordement au réseau public comme prévu à l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, également en référence à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que ces travaux sont nécessaires à l’intérêt collectif de l’assemblée des copropriétaires.

Ils font observer que constitue un abus de majorité, conduisant à l’annulation de décisions d’assemblée générale, un refus, sans aucun motif valable, de consentir à l’exécution de travaux nécessaires, un refus de voter les travaux de remise en état et un refus d’accorder sans motif sérieux les crédits nécessaires pour la réalisation de travaux indispensables à l’usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires, y ajoutant que ce refus en l’espèce porte atteinte à leur intérêt dans la mesure où ils ne peuvent exécuter les termes du jugement rendu à l’encontre de Mme [P] veuve [C] faute d’appel de charges relatif aux travaux finaux portant raccordement de l’immeuble au réseau communal.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 4 mars 2025, le syndicat [Adresse 16] a conclu comme suit :
A titre principal, 
- débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire, 
Avant dire droit, 
- constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] formule toutes protestations et réserves sur la demande des époux [F] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction, 
- dire que l’expert qui sera désigné aura notamment pour mission de donner son avis sur les risques que les travaux envisagés risquent d’entraîner sur la solidité de l’immeuble, et sur leur faisabilité d’un point de vue technique,
- surseoir à statuer sur les demandes des époux [F] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, 
- débouter les époux [F] du surplus de leurs demandes.
 
Le syndicat des copropriétaires fait état des difficultés entraînées par la mise en oeuvre des travaux de raccordement de l’immeuble au réseau public, tenant à la configuration actuelle des lieux et au risque sur la stabilité de l’édifice. Il explique avoir fait toute diligence pour obtenir des devis, soumis pour approbation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2023. 

Le syndicat des copropriétaires rappelle que le risque existe bien et qu’il n’est pas virtuel: un immeuble situé à proximité immédiate de la copropriété à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 17] s’est partiellement effondré en avril 2023.

Le défendeur précise que la délibération litigieuse n’a jamais été prise dans l’intérêt des copropriétaires majoritaires et qu’aucune intention de nuire ne la motive, ni même un intérêt distinct de l’intérêt collectif, précisant que cette décision est fondée sur des considérations techniques qui rendent incertaine la réalisation des travaux. 

Se référant au courrier INFRATEC au [Localité 13] [Localité 9] Assainissement du 23 décembre 2022 ainsi qu’au mail du BET INFRATEC du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires indique justifier de l’impossibilité de réaliser les travaux.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. La résolution contestée :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi du 13 décembre 2000, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2023 mentionne que la résolution n° 9 a été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, seuls M. et Mme [F] représentant 182/1005 des voix ayant approuvé ladite résolution, consistant en l’approbation des travaux de raccordement au réseau collectif d’assainissement sur la base de deux devis établis par l’entreprise SCV, l’un pour un montant de 163 000 euros TTC pour la reprise des travaux unitaire sous le bâtiment sans relevage et l’autre, pour un montant de 224 000 euros TTC pour la reprise des réseaux en séparatif conforme aux normes DTU. 

Les demandeurs concluent à l’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023 en ce qu’il a été rejeté les travaux de raccordement de l’immeuble au réseau collectif d’assainissement, en infraction avec l’obligation de raccordement au public.

L’article L. 1331-1 du Code de la santé publique impose en effet le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte et prévoit que :
«Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte».

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, II a), prévoit quant à lui la mise en oeuvre des travaux portant sur la stabilité de l’immeuble et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité du logement avec les normes de salubrité.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, paragraphe II, visé par les requérants, est en l’espèce inopérant, celui-ci prévoyant qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidé par l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’il doit être relevé qu’en l’espèce cette assemblée n’a au contraire pas décidé de l’exécution des travaux d’assainissement mais les a rejetés.




La seule infraction aux dispositions relatives à la salubrité des immeubles, comme visée par M. et Mme [F], ne saurait entraîner l’annulation de la résolution contestée au motif du seul refus de l’assemblée générale d’exécuter les travaux de mise en conformité de l’immeuble dans la structure est susceptible d’être impactée par lesdits travaux.

Les requérants soutiennent de plus que la délibération litigieuse procède d’un abus de vote majoritaire. 

Dans une telle situation, l’abus de majorité consiste à prendre une décision contraire à l’intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en oeuvre des travaux a été refusée par l’assemblée générale en raison d’un risque sur la structure de l’immeuble, considérant qu’il existe un doute sérieux sur la faisabilité technique l’opération, motif pour lequel le bureau d’études INFRATEC avait été consulté.

Le procès-verbal d’assemblée générale comporte une note suivant le rejet de la résolution dont s’agit, dans laquelle un copropriétaire signale que le 6 avril 2023, un immeuble se situant à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 17] a fait l’objet d’un arrêté de péril pris par la mairie à la suite duquel les occupants de l’immeuble ont été évacués, renforçant l’appréhension des copropriétaires quant à l’éventuel impact sur la structure de l’immeuble et notamment les fondations, de la réalisation de travaux de raccordement.

Il est constant que la copropriété dispose d’un dispositif d’assainissement constitué par une fosse septique et que la construction de l’immeuble est antérieure à celle de la mise en service de l'égout public ainsi qu’il ressort du procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale du 30 novembre 2022. A cette date, la copropriété n’a pu obtenir qu’un seul devis, celui de l’entreprise Cora, qui chiffre ses travaux à la somme de 159 516,43 euros.

Le syndicat des copropriétaires expose que dès le 23 décembre 2022, le bureau d’études INFRATEC rapportait que « la réalisation de fouilles à deux mètres de profondeur pour l’installation de la station de refoulement ne peut être envisagée dans les espaces communs de l’immeuble, trop étroits, et l’installation dans une partie privée, outre les problèmes sanitaires, d’accès et d’entretien peut engendrer une dégradation de la structure de la construction ». Il est également mentionné que «les travaux sont complexes à réaliser à l’intérieur des bâtiments anciens et présentent un risque au regard de la stabilité de l’édifice».

Dans un mail du BET INFRATEC du 24 octobre 2023, il est rappelé que sur six entreprises consultées, cinq ont «décliné la sollicitation au regard de la complexité d’approvisionnement du chantier, des mesures d’hygiène qu’elles ne maîtrisent pas, du travail manuel que cela demande, et du risque d’intervention en profondeur à proximité de fondations incertaines».

Par l’intermédiaire de ce bureau d’études, la copropriété a fait usage de la faculté prévue à l’article [14] 1331-1, d’obtenir une dérogation à l’obligation de raccordement, ce à quoi les services techniques du [Localité 13] [Localité 9] ont par courriel du 22 mars 2024, répondu qu’ils ne pouvaient donner une suite favorable aux demandes de dérogation au raccordement sur les secteurs desservis par un réseau public d’assainissement collectif. 

En l’état de ces éléments tels que développés ci-dessus, il apparaît que l’immeuble dont s’agit est difficilement raccordable au réseau public d’assainissement collectif.

Dès lors, le refus des copropriétaires d’exécuter les travaux de raccordement a été pris pour un motif valable, au regard tant des risques afférents à la stabilité de l’édifice que du coût de ce raccordement, de sorte que cette décision, dénuée de toute intention de nuire, ne revêt aucun caractère abusif.

En conséquence de quoi, M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023.



2. La demande d’expertise :

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, «les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de mesures d’instruction légalement admissible».

L’article 146 du même code prévoit qu’ «une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’élément suffisant pour le prouver ».

Il est rappelé qu’en l’espèce le tribunal a, par l’assignation délivrée à la requête des époux [F], été saisi d’une demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2023, et avant-dire droit d’une demande d’expertise. 

Cette demande d’expertise sollicitée désormais à titre principal, dont le fondement n’est pas indiqué, concerne la nature des travaux à effectuer aux fins de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif. 

En l’absence de litige restant pendant, et de lien avec la demande relative à la contestation de la délibération critiquée de l’assemblée générale, il n’y a pas lieu de l’ordonner, étant rappelé par ailleurs que la demande d’expertise aurait dû être présentée devant le juge de la mise en état par application de l’article 789 du code de procédure civile.


3. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. et Mme [F] qui succombent en leurs demandes.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] de leur demande d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023 ;

Déboute M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] de leur demande d’expertise;

Condamne M. [B] [F] et Mme [T] [I] épouse [F] aux dépens de l’instance. 

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT