Tribunal Judiciaire · Référés — 8 juillet 2025

N° RG 25/00762 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7PY


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00762 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7PY
NAC: 70Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN
à la SELARL URBI & ORBI






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JUILLET 2025



DEMANDERESSE

SCI SL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SCI SABALCO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,








EXPOSE DU LITIGE


La SCI SL IMMO est propriétaire des parcelles cadastrées AO [Cadastre 6] et AO [Cadastre 2] situées [Adresse 4] à Aucamville (31140). 

La SCI SABALCO IMMO est propriétaire de la parcelle cadastrée AO [Cadastre 1]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la SCI SL IMMO a assigné la SCI SABALCO IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 10 juin 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la SCI SL IMMO demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 544 du code civil, de :

condamner la SCI SABALCO IMMO à procéder sous astreinte de 2.500 euros par semaine de retard à la suppression de tous les ouvrages empiétant sur la parcelle AO [Cadastre 2] propriété de la SCI SL IMMO et notamment les deux escaliers et l'appentis ;condamner la SCI SABALCO IMMO à la somme provisionnelle de 2.066 euros par mois au titre du préjudice subi par la SCI SL IMMO et ce depuis le 1er février 2025, jusqu'à la mise en location effective de l'entrepôt et au 05 avril 2025 à la somme de 6.198 euros ;condamner la SCI SABALCO IMMO à la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI SABALCO IMMO aux entiers dépens. 
Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la SCI SABALCO IMMO demande à la présente juridiction de :

débouter la SCI SL IMMO de l'ensemble de ses demandes ;ordonner à la SCI SL IMMO de cesser l'empiètement irrégulier sur la servitude de passage à usage de cour commune prévue par l'acte authentique du 26 décembre 2012 à compter de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par semaine de retard ;condamner la SCI SL IMMO à payer à la SCI SABALCO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI SL IMMO aux dépens.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande de suppression des ouvrages empiétant sur la parcelle AO180 

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

La SCI SL IMMO soutient que la SCI SABALCO IMMO a, depuis quelques années, procédé à des aménagements sur le coté latéral droit de son bâtiment donnant directement sur la parcelle AO [Cadastre 2] ; que cet empiètement constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

La SCI SABALCO IMMO soutient de son côté qu'elle n'a pas procédé à la modification de la façade depuis l'acquisition du bien en 2012.
S'agissant des escaliers, elle soutient que l'un des deux escaliers existe depuis 1995 puisqu'il a été construit lorsque la société [Localité 8] DEPOT a acquis l'ensemble du foncier, si bien que l'action réelle immobilière contre un éventuel empiètement est prescrite en raison de la prescription trentenaire ; qu'en outre les conditions sont remplies pour qu'elle puisse se prévaloir d'une servitude par destination du père de famille en application des articles 692 et suivants du code civil.
S'agissant des autres aménagements, elle soutient que le droit à construire de la SCI SABALCO était incontestable dans la mesure où la SCI SABALCO et la société TOULOUSE DEPOT étaient composées des quatre mêmes associés qui, naturellement, ont exprimé leur accord à la réalisation de ces aménagements qui sont donc parfaitement réguliers ;qu'en outre leur démolition aurait pour conséquence d'enclaver la parcelle de la SCI SABALCO, en méconnaissance de l'article 682 du code civil.

Il convient de constater que la partie demanderesse produit à l'appui de sa demande un procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 sur lequel il est possible d'oberver un appentis, deux escaliers et des blocs de climatisation sur la façade latérale de l'immeuble.

La partie défenderesse produit pour sa part deux captures de google street view datant de juin 2012 et de février 2022 sur lesquels il est possible d'observer que l'escalier situé sur le côté gauche de cette façade était déjà présent à ces deux dates.
En revanche, les autres constructions et installations n'étaient pas présentes en juin 2012.

Dès lors, si la prescription trentenaire est susceptible d'être valablement invoquée s'agissant de l'escalier situé sur la gauche du bâtiment et exclut ainsi la caractérisation du trouble manifestement illicite, il en va différemment de toutes les autres constructions et installations dont la date de construction, postérieure à juin 2012, demeure indéterminée.

Il convient, par ailleurs, de constater qui n'est nullement démontré en quoi la suppression de ces constructions (appentis et autre escalier) et installations (blocs climatisations) seraient susceptible d'enclaver la parcelle de la société défenderesse.

Dès lors, il convient de constater que les constructions et installations réalisées sur la façade latérale de la parcelle AO [Cadastre 1] et empiétant sur la parcelle A0 [Cadastre 2], à l'exception de l'escalier situé sur la gauche de cette façade.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI SABALCO IMMO à procéder à la suppression de tous les ouvrages empiétant sur la parcelle AO180 propriété de la SCI SL IMMO, à l'exception de l'escalier de gauche.

Il convient de dire que que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de SOIXANTE JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance.

A défaut pour la SCI SABALCO IMMO de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, il convient de la condamner au versement d'une astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour calendaire de retard à compter du SOIXANTE ET UNIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d'en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d'astreinte provisoire à liquider.

Il convient de dire que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée.


* Sur la demande provisionnelle au titre du préjudice subi par la SCI SL IMMO 

La société demanderesse soutient être titulaire d'une autorisation de construire depuis le 18 juin 2024 ; que le refus de la société défenderesse de retirer des aménagements litigieux l'empêche d'entreprendre les travaux et de louer son entrepôt ce qui lui fait perdre tous les mois un bénéfice de 2.066 euros depuis le mois de février 2025.

Elle produit en ce sens une autorisation de construire en date du 18 juin 2024 émanant de la Mairie d'[7] ainsi qu'une ordonnance en date du 02 juin 2025 aux termes de laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Toulouse rejette la demande de suspension de l'arrêté du 18 juin 2024 compte tenu de la tardiveté du recours en annulation.

Il convient, en l'espèce, de constater qu'au regard des pièces produites le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas démontré, dès lors qu'il n'est pas avéré que la construction sera effectivement possible au regard de la prescription trentenaire susceptible d'être invoquée par la société défenderesse s'agissant de l'escalier de gauche ; qu'en outre aucune pièce produite ne permet d'évaluer la durée des travaux projetés ou encore la valeur locative de l'entrepôt.

La partie demanderesse sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 


* Sur la demande reconventionnelle de cessation de l'empiètement de la servitude de passage à usage de cour commune prévue par l'acte authentique du 26 décembre 2012 sous astreinte

A titre reconventionnel, la SCI SABALCO IMMO soutient qu'il ressortirait du procès verbal de commissaire de justice produit par la SCI SL IMMO que cette dernière entrave la servitude de passage dont bénéficie la SCI SABALCO, sans plus de précision.

Il convient de constater que la société défenderesse n'explique pas en quoi sa servitude de passage subirait un empiètement. Elle ne fonde pas davantage sa demande en droit.

Dès lors, le trouble manifestement illicite ne saurait être caractérisé et cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante, la SCI SABALCO IMMO sera tenue aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SCI SABALCO IMMO à payer la somme de 1.000 euros à la SCI SL IMMO.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS la SCI SABALCO IMMO à procéder à la suppression de tous les ouvrages empiétant sur la parcelle AO180 propriété de la SCI SL IMMO, à l'exception de l'escalier de gauche ;

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de SOIXANTE JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut pour la SCI SABALCO IMMO de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, la CONDAMNONS dans ce cas, au versement d'une astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour calendaire de retard à compter du SOIXANTE ET UNIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d'en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d'astreinte provisoire à liquider ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée ;

DEBOUTONS la SCI SL IMMO de sa demande provisionnelle ;

DEBOUTONS la SCI SABALCO IMMO de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS la SCI SABALCO IMMO à verser à la SCI SL IMMO une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SCI SABALCO IMMO aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 juillet 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,