Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 JUILLET 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10873 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2D7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY COURCOURONNES - RG n° 21/04819





APPELANTE

 

S.C.I. GDMD immatriculée au RCS d' Evry sous le n° 833 235 864, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Me Naïma HABIB-GOLDBERG, avocat au barreau d'ESSONNE substitué par Me Wassila LTAIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : E1749







INTIMES 



Monsieur [X] [F] [W] né le 08 Octobre 1970 à [Localité 8] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté de Me Etienne CACAN, avocat au barreau d'ESSONNE





Madame [I] [M] née le 26 Août 1972 à [Localité 10],

Domicile élu chez SCP GALY-HACID-RAY [Adresse 4]

[Localité 5]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 06 septembre 2022 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l'article 659 du code de procédure civile





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS





ARRÊT : 

- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 mai 2025 prorogé au 11 juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique du 17 décembre 2020, Monsieur [X] [F] [W] et son épouse, Madame [I] [M] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI GDMD portant sur un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 12] au prix principal de 375.000 €, sous conditions suspensives dont une tenant à l'obtention d'un prêt classique d'un montant de 273.303 € remboursable en 25 ans au taux d'intérêt nominal maximal de 1,50% et d'un prêt relais de 101.697 € remboursable en deux ans au taux maximal de 1,20%, le délai de réalisation de la condition suspensive étant fixé au 17 février 2021 et celui de réalisation de la vente par levée de l'option ou signature de l'acte authentique au 17 mars 2021 à 16 heures.

Par courrier du 12 mai 2021, Monsieur [F] [W] a adressé à la SCI GDMD une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 37.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle.

C'est dans ces conditions que les époux [F] [W] ont fait assigner la SCI GDMD devant le tribunal judiciaire d'Evry par actes d'huissier du 18 août 2021, aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 37.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, 10.000 € au titre de l'exécution déloyale du contrat, 6.000 € en réparation de leur préjudice moral et 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a condamné la SCI GDMD à payer aux époux [F] [W] la somme de 37.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et a rejeté le surplus de leurs demandes.

Suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de cette cour en date du 17 mai 2023, il a été fait droit à la demande de relevé de la forclusion résultant de l'expiration du délai pour relever appel.

La SCI GDMD a interjeté appel par déclaration du 16 juin 2023.



PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI GDMD demande à la cour d'infirmer le jugement, de rejetr la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, et de condamner les époux [F] [W] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir que la condition suspensive a défailli sans que celui lui soit imputable dès lors qu'elle a mandaté un courtier de la CPAFI pour solliciter auprès de divers organismes bancaires des prêts conformes aux stipulations de la promesse dès le 29 décembre 2020 en joignant l'acte contenant le détail des conditions du prêt sollicité, et qu'elle a justifié des refus de prêt et de la perte d'emploi de Madame [G], associée de la SCI, auprès de son notaire qui s'est engagé à les transmettre à celui des promettants.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 novembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [F] [W] demandent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la SCI GDMD à lui payer la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.



MOTIVATION

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520)

Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu'il s'agisse du montant, de la durée ou du taux.

A défaut, la condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 17 décembre 2020, diverses conditions suspensives ont été prévues, au bénéfice exclusif du bénéficiaire, la SCI GDMD, dont celle tenant à l'obtention par celui-ci, au plus tard le 17 février 2021, « d'un ou plusieurs prêts, rentrant dans le champ d'application de l'article L.313-40 du code de la consommation, et correspondant aux caractéristiques suivantes : 



1°) Prêt classique 

Organisme prêteur : tous organismes financiers

o Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE-TREIZE MILLE TROIS CENT TROIS EUROS (273 303,00 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 25 ans.

o Taux nominal d'intérêt maximal 1,50% l'an (hors assurances).

2°) Prêt relais :

Montant maximal de la somme empruntée : CENT UN MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS (101 697,00 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 2 ans.

o Taux nominal d'intérêt maximal : 1,20 % l'an (hors assurances).

- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. ['] »

La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 17 février 2021.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance :

- Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.

- ll n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.

- Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. "

L'obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au NOTAIRE. 

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l'expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. 

Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'ait pas défaillie de son fait. 

A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

['] 

Demandes de prêts ' Justification 

Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux dépôts de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. » 

Pour justifier de la réalisation des diligences nécessaires à l'obtention du financement répondant aux conditions et caractéristiques fixées à la clause précitée, la SCI GDMD produit : 

- un courriel adressé par M. [G], gérant de la SCI GDMD à [Courriel 9] , le 29 décembre 2020 par lequel il transfère le courriel du notaire de transmission de la promesse de vente en date du 17 décembre 2020, et indique «  ci-dessous le mail du notaire pour l'achat e la maison. Pouvez-vous regarder ça ' »,

- un courriel du 29 décembre 2020 de Madame [O] [S] aux termes duquel cette dernière répond à M. [G] « nous faisons suite à votre demande de financement concernant votre nouvelle acquisition, nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande'. » ,

- deux courriels de M. [G] en date des 13 février et 23 février 2021 au CIC par lesquels il interroge ses interlocuteurs pour savoir si sa demande prêt avait été étudiée, sans plus de précisions,

- un courrier daté du 17 mars 2021 de la Banque Populaire RIVES DE PARIS informant M. et Madame [G] qu'il ne lui a pas été possible «  de donner une suite favorable à la demande de prêt citée en référence sur les bases ci-dessous (385.669 € sur 300 mois) et ce malgré une étude approfondie de toutes ses composantes »,

- un courrier du CIC [Localité 11] en date du 19 mars 2021 ainsi libellé :

Monsieur,

Vous nous avez sollicité le 06 mars 2021 pour obtenir un crédit immobilier de 385 669 € sur une durée de 300 mois destiné à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 1] ' Après l'étude de notre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande' »



Ces éléments ne permettent pas de démontrer que la SCI GDMD a bien déposé une ou deux demandes de prêt strictement conformes aux stipulations de la promesse, le courriel par lequel elle indique avoir saisi un courtier en vue de déposer des demandes de prêt ne comportant aucune indication quant aux caractéristiques des emprunts, le montant de la somme demandée (385669 €) tel que rapporté dans les refus de prêt étant supérieur à celui stipulé à la promesse (375.000 € ), et les taux d'intérêts n'étant pas précisés.

Il s'ensuit que faute pour la SCI GDMD de démontrer qu'elle a bien respecté l'obligation de faire une ou plusieurs demandes de financement conformes aux caractéristiques de la promesse de vente du 17 décembre 2020, la condition suspensive est réputée accomplie conformément à l'article 1304-3 du code civil, sans qu'il soit nécessaire de démontrer en outre une faute de sa part, l'imputabilité de la défaillance de la condition suspensive résultant de la seule absence de démonstration du respect des stipulations de l'avant-contrat.



- Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

La promesse unilatérale de vente du 17 décembre 2020 comporte en page 10 une clause libellée comme suit :

« INDEMNITE D'IMMOBILISATION - SEQUESTRE

Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somem forfaitaire de TRENTE-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (37 500 EUR).

Sur cette somme les parties ont expressément convenu entre elles que le BENEFICIAIRE, qui s'y oblige, versera la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, au plus tard dans un délai de DIX JOURS à compter de la signature des présentes.

Le sort de la somme à verser par le BENEFICIAIRE, ', sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :


Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte.

Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.


'

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de DIX-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (17 500,00 EUR), le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne léverait pas l'option de son seul fait.



La somme dénommée 'indemnité d'immobilisation ' stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, toutes les conditions suspensives étant réalisées ou réputées accomplies conformément à l'article 1304-3 du code civil, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d'être réduite par le juge, de sorte que le tribunal n'avait pas à examiner si cette indemnité était susceptible de minoration en application de l'article 1231-5 du code civil.

Dès lors, le jugement sera confirmé par substitution de motifs, en ce qu'il a condamné la SCI GDMD à payer aux époux [F] [W] la somme de 37.500 €, celle-ci étant bien redevable de l'indemnité d'immobilisation en cas de non réalisation de la vente, la condition suspensive d'obtention d'un financement étant réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil, et la SCI GDMD ne prétendant pas que l'une quelconque des autres conditions suspensives ne se soit pas réalisée.









- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI DGMD, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [F] [W] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

LA COUR,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI GDMD aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SCI GDMD à payer à Monsieur [X] [F] [W] et Madame [I] [M] épouse [F] [W] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,