Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 7]
 [Localité 3]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/00263

RG n° : N° RG 25/00028 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPQB

Société SP PATRIMOINE

C/

[R] [Z]


ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juillet 2025



DEMANDEUR(S) :

Société SP PATRIMOINE
prise en la personne de son représentant légal,domicilié en cette qualité audit siège
RCS de NANTERRE : 794 481 960
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Jérémy NOURDIN, avocat postulant au barreau de BRIEY, Me Jean DE ROUX, avocat plaidant au barreau de PARIS,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [R] [Z]
né le 17 Novembre 1986 à PORTUGAL
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]
non comparant

Madame [S] [E]
née le 06 Février 1986 à PORTUGAL
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]
non comparante

Madame [U] [L] [O] [B] [R]
[Adresse 5]
[Localité 9]
 GRAND DUCHE DU LUXEMBOURG
non comparante

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES
Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR
Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS : 
Audience publique du : 27 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le : 03/07/2025
à : Me Jérémy NOURDIN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2016 ayant pris effet le 1er décembre 2016, la société civile immobilière DU 10ÈME BCP a donné à bail à Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Adresse 8], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 700 euros, augmenté d'une provision sur charges mensuelle de 50 euros, le tout payable le 15 de chaque mois.

Par acte sous seing privé séparé du même jour, Madame [U] [L] [O] [B] [R] s'est portée caution solidaire à l'égard de la bailleresse des engagements pris par les locataires.

Suivant acte reçu le 06 décembre 2022 par Maître [N] [Y], notaire associé à [Localité 11], la société civile immobilière SP PATRIMOINE (ci-après la SCI SP PATRIMOINE) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 1er juillet 2024 pour la somme de 5 968,53 euros en principal, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. 

Ce commandement a été signifié à la caution suivant acte d’huissier du 02 juillet 2024.

-oOo-

Par actes d’huissier de justice en date des 23 septembre 2024 et 26 septembre 2024, la SCI SP PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [L] [O] [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 21 novembre 2016,
En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] et celle de tout occupant dans les lieux de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,
condamner solidairement Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] ès qualité de caution solidaire à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE une somme de 5 267,84 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 09 septembre 2024, outre les loyers et charges qui seraient dus postérieurement à cette date et jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir,
condamner solidairement Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] ès qualité de caution solidaire à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE une somme de 749,77 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, outre 50 euros au titre de la provision mensuelle sur charges,
condamner solidairement Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] ès qualité de caution solidaire à payer à la SCI SP PATRIMOINE une somme de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.-oOo-

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mars 2025. 

Lors de cette audience, la SCI SP PATRIMOINE, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 5 340,46 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [H] [R] [Z], cité à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [S] [E], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [U] [B] [R], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Par décision du 22 avril 2025 mentionnée au dossier, la juridiction de céans a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI SP PATRIMOINE à produire le justificatif de la signification de l’assignation à Madame [U] [B] [R] ainsi que le décompte locatif actualisé au 10 mars 2025, et à justifier de la communication de ces pièces aux parties défenderesses.

A l’audience du 27 mai 2025, la SCI SP PATRIMOINE, représentée par son conseil, a produit le justificatif de la signification de l’assignation à Madame [U] [B] [R]. Elle a indiqué renoncer au décompte du 10 mars 2025 et s’en tenir au montant indiqué dans l’assignation s’agissant de la provision réclamée au titre de la dette locative. Elle a maintenu ses prétentions et moyens.

Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des YPERLINK"https://www.lexis360intelligence.fr/document/LG_SLD-LEGIARTI000042597287_0WJN"articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de la demande 

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, la SCI SP PATRIMOINE justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 juillet 2024 de la situation d'impayés concernant Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’obligation à la dette de Madame [U] [B] [R]

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. 

Selon l’article 2292 du même code, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, il résulte des mentions portées sur l'acte de cautionnement signé par Madame [U] [B] [R] le 21 novembre 2016 que celle-ci s'est engagée solidairement pour le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, indemnités d’occupation, réparations locatives et tous intérêts et indemnités, et frais éventuels de procédure, dus par les locataires en vertu du bail.

En conséquence, Madame [U] [B] [R] sera tenue solidairement à la dette avec Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E].




Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la constat de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Par actes d’huissier de justice en date du 1er juillet 2024, la SCI SP PATRIMOINE a fait délivrer à Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 5 968,53 euros visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de l’acte.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 septembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, il convient de constater que Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] sont devenus occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion. 

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], [Adresse 8], [Localité 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.


Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l'indemnité d'occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 799,77 euros selon le décompte produit et non contesté.

En conséquence, Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] seront condamnés solidairement à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE, à compter du 02 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 799,77 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, la SCI SP PATRIMOINE fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 09 septembre 2024, que Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] restent devoir la somme de 4 468,07 euros à cette date au titre des loyers et charges (indemnité d’occupation de septembre 2024 non incluse car non encore échue).

Ce quantum ne fait l’objet d’aucune contestation.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] seront condamnés solidairement à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE la somme de 4 468,07 euros. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens (frais énumérés à l'article 695 du code de procédure civile), en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SP PATRIMOINE les frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [B] [R] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de la SCI SP PATRIMOINE recevable ;

CONSTATONS que le contrat signé le 21 novembre 2016 concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], [Adresse 8], [Localité 4], s'est trouvé de plein droit résilié le 02 septembre 2024 par application de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut par Monsieur [H] [R] [Z] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], [Adresse 8], [Localité 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [L] [O] [B] [R] à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE, à compter du 02 septembre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle de 799,77 euros (sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [L] [O] [B] [R] à payer par provision à la SCI SP PATRIMOINE la somme de 4 468,07 euros (quatre mille quatre cent soixante-huit euros et sept centimes) selon décompte arrêté au 09 septembre 2024 (indemnité d’occupation de septembre 2024 non incluse) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [L] [O] [B] [R] à payer à la SCI SP PATRIMOINE la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;



CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [R] [Z], Madame [S] [E] et Madame [U] [L] [O] [B] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier, à [Localité 10], le 02 juillet 2025.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT