Tribunal Judiciaire · CONTENTIEUX GENERAL — 3 juillet 2025

N° RG : 24/02418 - N° Portalis DBZO-W-B7I-DHZU
[F], [L] [A] C/ [G], [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

M. [H] [F]
né le 19 Janvier 1980 à SOMAIN

Mme [O] [L] [A] épouse [F]
née le 18 Janvier 1981 à LE CATEAU

demeurant ensemble 137, avenue Maurice Chevalier Villa B1 - 06150 CANNES

représentés tous deux par Me Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI,

A :

DEFENDEURS

M. [P] [G]
né le 21 Juillet 1978 à VALENCIENNES

97 Cité du Vivier - 59262 NOYELLES SUR SELLE

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT


Mme [K] [X]
née le 24 Février 1977 à SOMAIN

33, rue Jean Jaurès - 59188 SAINT VAAST EN CAMBRESIS

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT


rendu le Jugement réputé contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 03 Juillet 2025, après prorogation du délibéré, celui-ci ayant été annoncé pour être rendu le 12 juin 2025,

après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Avril 2025, devant Madame Karell CHAN, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

en présence de Monsieur [I] [Y], auditeur de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte dressé par maître [T], notaire à Gouzeaucourt, en date du 05 juin 2020, monsieur [F] et madame [F] née [L] [A] ont régularisé avec madame [X] et monsieur [G] un compromis de vente portant sur l'immeuble à usage mixte d'habitation et commercial sis 2, rue Pasteur à Carnières au prix de 163 000 euros outre 13 500 euros au titre des frais d'acquisition. 

Le compromis de vente a été passé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avec paiement du prix au plus tard le 30 juin 2022, jour extrême fixé pour la signature de l'acte réitératif de vente en l'étude du notaire, avec en outre, une convention d'occupation précaire en faveur des acquéreurs jusqu'à la réitération de la vente. 

Par exploits délivrés le 29 novembre 2024, monsieur et madame [F] ont assigné monsieur [G] et madame [X] à comparaître par-devant le tribunal judiciaire de Cambrai en vue de :

Vu les dispositions des articles 1304-3 al1, 1101, 1103, 1104, 1231-5, 1231-3, 1231-4 du Code Civil, 
 
- Juger les consorts [G] [X] responsables de la non-réalisation de la vente de l’immeuble sis à CARNIERES (59217) n° 2, rue Pasteur du fait de l’inexécution des obligations mises à leur charge par le compromis de vente régularisé le 5 juin 2020. 

- Les entendre en conséquence condamner conjointement et solidairement à régler aux époux [F] la somme de 24.064,66 € en réparation de leurs préjudices financiers avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022. 
 
- Les condamner en outre à leur régler 5 000 € chacun en réparation de leur préjudice moral en application de l’article 1240 du Code Civil, outre 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens en application de l’article 699 du même Code.

Ils imputent à madame [X] et à [E] [G] la non-realisation de la vente de l'immeuble en raison de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire. Ils font griefs aux acquéreurs de ne pas avoir respecté leur engagement contractuel et d'avoir présenté un faux courriel de refus d'octroi de concours bancaire.
Ils allèguent de préjudices financiers en lien avec la défaillance contractuelle, indiquant que le montant total de leurs préjudices est supérieur au montant de la clause pénale contractuellement prévue au compromis de vente.
Ils dénoncent un préjudice tiré des manoeuvres dolosives et mensongères des acquéreurs pour tenter de justifier du respect de leurs obligations contractuelles.

Comme les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile l'y autorisent, il est renvoyé aux écritures des demandeurs et aux développements ci-dessous pour un plus ample exposé.


L'ordonnance de clôture des débats est intervenue le 12 février 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 10 avril 2025 pour y être mise en délibéré au 03 juillet 2025, après prorogation.

Ni madame [X] ni monsieur [G] n'ont comparu.


MOTIFS

Sur l'absence de monsieur [G] et de madame [X]

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, madame [X] a été assignée à comparaître par acte délivré par maître [U], commissaire de justice à Cambrai, le 08 novembre 2024. L'acte a régulièrement été remis à étude en ce que le commissaire de justice relate s'être déplacé à l'adresse indiquée, y avoir vérifié son exactitude sans n'y avoir rencontré le destinataire ou un tiers présent en vue de sa remise.

S'agissant de monsieur [G], l'acte a fait l'objet d'un PV de recherches infructueuses en date du 29 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile en ce que l'huissier relate ses vaines recherches pour toucher le destinataire.

La présente décision sera donc réputée contradictoire par application de l'article 473 du Code de procédure civile.


Sur la responsabilité contractuelle de madame [X] et de monsieur [G] du fait de l'inexécution du compromis de vente

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'article 1304 du Code civil énonce que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il est établi que par acte dressé par maître [T], notaire à Gouzeaucourt, en date du 05 juin 2020, monsieur [F] et madame [L] [A] ont régularisé avec madame [X] et monsieur [G] un compromis de vente portant sur l'immeuble à usage mixte d'habitation et commercial sis 2, rue Pasteur à Carnières au prix de 163 000 euros outre 13 500 euros au titre des frais d'acquisition.
Il est constant que le compromis de vente a été passé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avec paiement du prix au plus tard le 30 juin 2022, jour extrême fixé pour la signature de l'acte réitératif de vente. 

L'acte a fixé en son article CONDITIONS SUSPENSIVES page 22 : l'acquéreur « s'oblige également à notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception contre récépissé, au plus tard le 5 juin 2022, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.
Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble.
Toutefois, pour se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui-ci auquel il se sera adressé premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations de refus de prêt.
Chacune des parties prendra alors sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le transcripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts.
L'acquéreur déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304 – 3 alinéa 1 du Code civil, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui est imputable et notamment s'il a négligé d'en faire la demande de donner les justifications utiles. »

Monsieur et madame [F] justifient avoir adressé par le biais de Me [T] une lettre recommandée dont il a été accusé réception le 14 janvier 2022 s'agissant de madame [X] et non réclamée par monsieur [G], visant la clause d'occupation précaire et rappelant leurs obligations découlant de la condition suspensive stipulée relative à l'obtention d'un prêt pour la date extrême du 31 mai 2022. (Pièce 4)

Monsieur et madame [F] produisent un courrier de madame [X] et monsieur [G] adressé au notaire par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 04 juillet 2022 aux termes duquel ils indiquent restituer les clefs de l'immeuble rappelant en outre, l'arrivée à son terme de la convention d'occupation précaire. 

Madame et monsieur [F] établissent que les acquéreurs ont présenté une fausse réponse de refus de demande de crédit bancaire ; le caractère frauduleux de la réponse attribuée à un conseiller financier de la Caisse d'Epargne ayant été mis à jour par les investigations de Me [T] (pièce 7). 

En pièce 20, les demandeurs produisent un courrier de madame [X] les informant officiellement de son incapacité financière à honorer l'acquisition en raison des refus de crédit. 

Force est de constater que les acquéreurs n'ont pas justifié de la présentation de deux refus d'octroi de crédit bancaire au notaire dans le délai fixé.

Madame [X] et monsieur [G], absents à la présente procédure, ne viennent pas contredire les éléments précités. 

L'inexécution des obligations issues du compromis de vente leur est donc imputable. Il convient de retenir leur responsabilité contractuelle.


Sur les demandes indemnitaires

L'article 1103 précité du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En vertu de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

De manière générale, il convient d'indiquer que le propre de la responsabilité civile, légale ou contractuelle est de replacer la victime aussi exactement que possible, dans la situation qui était la sienne avant la survenance du fait dommageable, sans perte, ni profit. Ce principe de la réparation intégrale commande à celui qui y prétend de démontrer la faute, le(s) préjudice(s) et le lien de causalité entre faute et préjudices selon les règles probatoires ci-dessous indiquées.

L'article 6 du Code de procédure civile énonce qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. 

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Madame et monsieur [F] sollicitent la condamnation des acquéreurs défaillants à leur payer la somme de 24 064,66 € en réparation de leurs préjudices financiers avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022. Les vendeurs ne sollicitent pas la condamnation à la clause pénale en ce que le montant serait très inférieur au préjudice financier qu'ils estiment.

En l'espèce, l'acte de vente stipule en sa page 23, dans l'article « clause pénale » qu'outre la pénalité d'un montant de 16 300 €, la partie non défaillante reste libre de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer toutes autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre.
L'acte de vente n'a donc pas privé les acquéreurs de toutes possibilités de solliciter judiciairement des indemnités concernant les préjudices complémentaires découlant de l'inexécution contractuelle par leurs cocontractants.

En vertu du compromis de vente, les vendeurs n'étaient donc pas tenus d'opter entre clause pénale et indemnités complémentaires ; pouvant prétendre au cumul. Il faut indiquer que le tribunal est strictement lié par les demandes des parties par application de l'article 5 du Code de procédure civile selon lequel le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 

Monsieur et madame [F] sollicitent :
- une somme de 8 000 € au titre de la perte sur le prix de vente de juin 2023.
- le remboursement des échéances du prêt immobilier contacté pour l'acquisition de l'immeuble de juin 2022 juin 2023 à hauteur de 6 712,56 €.
- la poursuite du remboursement pendant cette même période de deux prêts contractés en 2016 pour financer les travaux dans l'immeuble vendu à hauteur de 7 899,06 euros.
- le remboursement des taxes foncières en 2022 et 2023 pour un montant de 497,05 € et de 502,62 € 
- la somme de 453,37 € au titre des frais d’huissier relatifs à la sommation de payer les indemnités d'occupation de la convention précaire et à la dénonciation à la caution.
 

 Les frais relatifs au financement des travaux dans l'immeuble vendu à hauteur de 7 899,06 euros ne sont pas imputables aux acquéreurs défaillants. Les demandeurs ne justifient pas du lien de causalité entre l'exposition de ces frais et le non-respect des obligations contractuelles par madame [X] et à monsieur [G]. Cette prétention doit être écartée.
 
 La même analyse s'applique quant à la demande de remboursement des frais d'acquisition de l'immeuble de juin 2022 juin 2023 à hauteur de 6 712,56 €. Faute d'élément d'explication sur les causes d'imputation de cette dépense à l'inexécution contractuelle, la demande doit être rejetée.
 
 Les demandeurs justifient avoir régularisé le 12 juin 2023, un second compromis de vente pour l'immeuble sis 2, rue Pasteur à Carnières au prix de 155 000 euros. Le compromis de vente signé avec madame [X] et monsieur [G] portant sur la somme de 163 000 euros, la demande au titre de la perte sur le prix de vente à hauteur de 8 000 euros est justifiée. Il convient de la suivre.

 Les frais d'huissier de 453,37 € sont justifiés et sont en lien avec la défaillance contractuelle imputable à madame [X] et à monsieur [G]. Il convient de suivre la demande. 

 La demande relative au paiement des impôts locaux est justifiée en principe par le compromis selon lequel l'occupant précaire doit prendre en charge les taxes locales au prorata temporis, page 9. A défaut de preuve de ces paiements, il sera fait droit à la demande de condamnation à la somme de 502,62 € .

 Madame et monsieur [F] postulent à la condamnation de madame [X] et de monsieur [G] à une indemnité de 5 000 euros chacun sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. Ils forment leur demande dans leur dispositif sur le fondement de l'article 1240 du Code civil mais visent également dans leur discussion, l'article 1231-4 du Code civil relatif à la réparation de l'inexécution contractuelle.

La responsabilité délictuelle ne saurait être invoquée par application du principe de non-cumul des responsabilités ; la reconnaissance de l'existence d'une responsabilité contractuelle excluant l'application des règles de la responsabilité délictuelle.

Il est indéniable que les demandeurs ont subi une certaine contrariété compte tenu de la défaillance des acquéreurs et des manoeuvres mensongères pour tenter de se soustraire aux sanctions contractuelles.

A défaut d'autres éléments justifiant de l'importance de leur préjudice moral, il y a lieu de condamner madame [X] et monsieur [G] à leur régler une somme globale de 3 000 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 


Au total, madame [X] et monsieur [G] seront condamnés solidairement à payer à madame et monsieur [F] les somme suivantes :

- 8 955,99 euros au titre de leur préjudice financier ;

- 3 000 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement par application de l'article 1231-7 du Code civil.


Sur les frais de l'instance

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [X] et monsieur [G] seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame et monsieur [F] les frais non compris dans les dépens. L'équité commande de faire partiellement droit à leur demande et les défendeurs seront condamnés à leur verser une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que monsieur [P] [G] et madame [K] [X] ont engagé à l'égard de monsieur [H] [F] et de madame [O] [L] [A], son épouse, leur responsabilité contractuelle à raison de la non-réalisation de la vente de l’immeuble sis à CARNIERES (59217) n° 2, rue Pasteur du fait de l’inexécution des obligations mises à leur charge par le compromis de vente régularisé le 5 juin 2020 ;

Condamne solidairement monsieur [P] [G] et madame [K] [X] à régler aux époux [F] les sommes suivantes sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

- huit mille neuf cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (8 955,99 euros) en réparation de leurs préjudices financiers,
 
- trois mille euros (3 000 euros) en réparation du préjudice moral ;

Dit que ces sommes sont assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement Monsieur [G] et madame [X] à payer à madame et à monsieur [F] une somme de mille deux cents euros (1 200 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [G] et madame [X] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que le présent jugement est revêtu de l'exécution provisoire.

Le Greffier, La Présidente.