Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00829 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T33Q




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 08 Juillet 2025


S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

 
 
 
C/

[X] [F] [U]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Juillet 2025

à

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,


Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [X] [F] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté






 




RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 17 et 18 novembre 2022 prenant effet au 24 novembre 2022, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [U] un appartement à usage d'habitation (n°A003) situé [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 415,05 euros et une provision sur charges mensuelle de 54,78 euros.

Par acte distinct signé électroniquement les 17 et 18 novembre 2022 prenant effet au 24 novembre 2022, la S.A CDC HABITAT a également donné à bail à Monsieur [X] [U] un emplacement de stationnement (n°3) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 30 euros et une provision sur charges mensuelle de 4.99 euros.

Le 3 avril 2024, la S.A CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la S.A CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir :
- le constat de la résiliation du contrat de bail signé le 18 novembre 2022 par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 3 avril 2024, 
- son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués ainsi que de la place de stationnement et ce, sans délai, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- sa condamnation au paiement :
* de la somme de 2.022,86 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 7 février 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
* d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, soit la somme de 535,41 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu'à la libération effective du logement,
* d'une somme de 960 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 3 avril 2024 et sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, la S.A CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.029,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. 
Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 19 février 2025, Monsieur [X] [U] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d'habitation conclu électroniquement les 17 et 18 novembre 2022 prenant effet au 24 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking conclu électroniquement les 17 et 18 novembre 2022 prenant effet au 24 novembre 2022 contient également une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d'une sommation de payer. En outre, s’agissant d’un accessoire du logement puisqu’il est situé à la même adresse et conclu entre les mêmes parties, il doit suivre le sort du bail d'habitation.

Un commandement de payer reproduisant ces deux clauses a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 1.671,38 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Monsieur [X] [U] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 819,51 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

Monsieur [X] [U] est depuis occupant sans droit ni titre. 

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [X] [U] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Monsieur [X] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A CDC HABITAT produit un décompte du 12 mai 2025 démontrant que Monsieur [X] [U] reste devoir la somme de 901,35 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (127,74 euros).

Monsieur [X] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 901,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 1.671,38 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [X] [U] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 4 juin 2024 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT, Monsieur [X] [U] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 17 et 18 novembre 2022 prenant effet au 24 novembre 2022 entre la S.A CDC HABITAT et Monsieur [X] [U] concernant un appartement à usage d'habitation (n°A003) ainsi que l'emplacement de stationnement (n°3) situés [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A CDC HABITAT de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à verser à la S.A CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 901,35 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 1.671,38 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à payer à la S.A CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à verser à la S.A CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le greffier, La Vice-présidente,