Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
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NAC: 5AA


N° RG 25/00131 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWCR




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 08 Juillet 2025


[H] [P] [U]
[K] [L] épouse [U]

 
 
 
C/

[X] [T] [O]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Juillet 2025

à

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Président(e) au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e) de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [H] [P] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [K] [L] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [X] [T] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE










RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 29 septembre 2023, Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement à usage d'habitation et trois places de parking situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 724,29€ euros charges comprises.

Le 17 janvier 2024, Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] ont fait signifier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Les causes de ce commandement ont été apurées. Ils ont ensuite fait signifier un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location, la séquestration des meubles aux frais du locataire, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement : 
- de la somme provisionnelle de 3633,60€ au titre des loyers et charges impayés à parfaire à l’audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à une somme égale au loyer et aux charges jusqu'au départ effectif des lieux, 
- d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et des dépens de l’article A444-32 du code de commerce.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.
Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de sa demande en paiement à la somme de 6812,58€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Ils s’opposent par ailleurs aux délais de paiement sollicités.

Monsieur [X] [O], représenté par son conseil, sollicite de :
* in limine litis 
- de constater l’irrégularité de la procédure, 
- de constater que les clauses résolutoires ne sont pas acquises,
*à titre principal :
- de déclarer les demandes mal fondées,
- de dire que le contrat de bail est toujours valable,
- de débouter les demandeurs de leurs demandes,
- de lui accorder un délai de paiement pour apurer sa dette à hauteur de 200€ par mois,
- de dire que pendant les délais de paiement les délais ne courront pas,
* en tout état de cause de débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en raison de son impécuniosité manifeste.

Au soutien de sa défense, il fait valoir l’absence de notification à la CCAPEX et que le commandement est irrégulier en raison d’un décompte peu clair. 
Il expose vivre seul avec son fils à la suite de la séparation avec sa compagne en 2022 et avoir fait l’objet début octobre 2024 d’un refus de séjour par le préfet, décision qu’il a contesté devant le tribunal administratif. Il indique que son contrat de travail a de ce fait été suspendu jusqu’à la décision administrative et qu’il n’a donc pu s’acquitter du loyer n’ayant plus de ressources. Il fait valoir sa bonne foi.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.




MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Il est soulevé l’irrecevabilité de l’action fondée sur le défaut de notification à la Préfecture notamment à la CCAPEX.

Cependant, il résulte des pièces versées aux débats qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable et le moyen tiré de l’irrecevabilité sera rejeté.

- sur la régularité du commandement de payer
Le conseil de Monsieur [X] [O] a fait valoir à l’oral l’irrégularité du commandement de payer au motif qu’il n’était pas clair sans cependant indiquer quelles étaient les sommes contestées figurant sur ce commandement ni quelle était le montant de la dette réelle qui aurait dû figurer selon lui dans ledit commandement.
Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il ressort des pièces versées que le commandement de payer du 18 octobre 2024 mentionne par la somme de 1488,28€ au titre de la dette locative, somme qui figure également sur le décompte qui y est joint et qui est suffisamment clair et détaillé sur les sommes réclamées et versées par le locataire pour en attester.

Le locataire était donc à même d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui ont été adressées, de sorte que le commandement de payer est régulier et qu'aucune contestation sérieuse ne peut être relevée. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail à effet au 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1488,28€ a été signifié le 18 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [X] [O] n'a réglé aucune somme dans le délai de six semaines.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024. Monsieur [X] [O] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [X] [O] reste devoir déduction faite des frais de poursuite (199,24+178,84) la somme de 6434,50 € à la date du 6 mai 2025, mensualité de mai 2025 incluse.

Monsieur [X] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6434,50 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte communiqué que si Monsieur [O] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courant avant l’audience, aucun versement n’ayant été fait depuis le 31 juillet 2024. 

Les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

* Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

En l'espèce, comme il a été vu précédemment il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes et que les conditions textuelles ne sont donc pas remplies.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l'espèce, il convient de constater que la dette locative n'a fait qu'augmenter pour arriver à la somme conséquente de 6434,50 €, soit l'équivalent de 9 mois de loyers. En outre, au regard des éléments communiqués sur sa situation personnelle et financière, Monsieur [O] n’apparaît pas en capacité de régler la dette locative compte tenu de ce montant mais surtout de son absence de ressource selon ses propres déclarations du fait de la perte de son emploi de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 décembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [X] [O] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L'expulsion de Monsieur [X] [O] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er juin 2025, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'Etat.
Monsieur [X] [O], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamné aux dépens sans qu'une partie ne soit mise à la charge de l'Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] et Madame [F] [G] épouse [B], Monsieur [X] [O] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,


REJETONS l’exception d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail soulevée par Monsieur [X] [O] ;

REJETONS l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1erseptembre 2023 entre Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [X] [O] concernant un appartement à usage d'habitation et trois places de parking situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [O] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 6434,50 € (décompte arrêté au 6 mai 2025 mensualité de mai 2025 incluse) ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [H] [U] [H] et Madame [K] [L] épouse [U] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Vice-Présidente