Tribunal Judiciaire · Référés — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 25/00484 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLA5
MF/ST 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JUILLET 2025




DEMANDERESSE : 

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole, Madame [P] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

Mme [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2] / FR
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience, et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 10 Juin 2025

ORDONNANCE du 08 Juillet 2025






LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
L’immeuble [Adresse 8] est situé au [Adresse 9] à [Localité 10] (Nord). Il est soumis au régime de la copropriété. Il a pour syndic bénévole en exercice Mme [P] [M].

Madame [O] est propriétaire des lots n°2 et n°9 depuis le 17 décembre 2020.

Le 22 décembre 2022, des infiltrations d’eau se sont mnaifestées chez la propriétaire des lots n°3, n°6 et n°10 qui a déclaré le sinistre auprès de son assureur.

Une expertise, réalisée sur mandat de l’assureur, a conclu à des désordres trouvant leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture et au besoin d’une réfection totale de la toiture.

Le 21 janvier 2023, en assemblée générale, les copropriétaires sont convenus de faire réaliser les travaux sur la toiture, chacun d’eux devant obtenir un devis de travaux. Lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2024, le choix de l’entreprise est intervenu. Une nouvelle assemblée générale a fixé les modalités des appels de fonds concernant ces travaux.

Madame [O] n’a pas réglé les appels de fonds concernant les travaux de réfection de la toiture.

Le syndicat de copropriétaires lui a adressé une mise en demeure par courrier du 24 février 2025 demeurée vaine.

Par acte délivré à sa demande le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Epinoy a fait assigner Mme [O] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux fins de condamnation à verser une provision de 13 736,59 euros à valoir sur les charges travaux impayées arrêtées au 20 mars 2025 pour la réfection de la toiture.

Madame [O] a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 15 avril 2025, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 10 juin 2025.

Représenté, le syndicat des copropriétaires soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience, notamment de :
- condamner Mme [O] à lui verser une provision de 9 395,83 euros au titre des charges travaux impayées arrêtées au 20 mars 2025 pour la réfection de la toiture,
- condamner Mme [O] à lui verser 1 000 euros de provision au titre de sa résistance abusive,
- condamner Mme [O] à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner Mme [O] aux dépens.

Représentée, Mme [O] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience, notamment de :
- débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes,
- condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat de copropriétaires aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provisions

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que Mme [O] n’a pas réglé le montant des appels de fond concernant les travaux en cause et qu’il est contraint afin d’assurer la défense des intérêts de la copropriété de lui réclamer une provision à ce titre. Il conteste les arguments avancés par la défenderesse et souligne que le syndic en exercice n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Madame [O] considère que l’état de délabrement de la toiture résulte d’une négligence du syndic ayant précédé Mme [M]. Elle soutient ne pas avoir été informée avant l’assemblée générale du 9 décembre 2024 du devis de l’entreprise Lerre et de son montant et qu’il n’était pas joint à la convocation. Elle affirme que l’assemblée générale comme les quotes-parts retenues sont affectées de « défauts manifestes ». Elle indique qu’elle a engagé une procédure au fond pour contester ladite assemblée générale devant le tribunal judiciaire de Lille où elle se prévaut de moyens d’ordre public. Elle explique mettre aussi en cause l’assemblée générale du 12 mars 2025 lors de laquelle un calendrier de paiement a été arrêté. Elle soutient ne pas y avoir été présente pour motif d’ordre public.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que le règlement fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L’article 14 de la même loi précise notamment que les dépenses du syndicat pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, Mme [O] admet ne pas avoir réglé les appels de fonds concernant la réfection de la toiture.

Il est manifeste que la qualité de non professionnel de l’immobilier du syndic en exercice n’est pas de nature à éluder la portée de dispositions d’ordre public du régime de la copropriété et que le syndicat de copropriétaires admet une répartition du coût des travaux faite en considération de « parties communes spéciales » non prévues par le règlement de la copropriété. 

Il en ressort une contestation sérieuse compte tenu du caractère d’ordre public des règles fondant la répartition du coût des travaux.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par le syndicat de copropriétaires, la contestation sérieuse affectant nécessairement la vraisemblance d’une résistance abusive de la part de Mme [O].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat de copropriétaires aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de condamner le syndicat de copropriétaires à verser 1 200 euros à Mme [O] au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 9] à [Localité 10] ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 9] à [Localité 10] aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à Mme [O] 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;


La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS






Martine FLAMENT Samuel TILLIE




Référés

N° RG 25/00484 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLA5
Syndicat SDC [Adresse 5] C/ [K] [O] 





EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE




A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 


Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 


A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 


En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ; 




POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier





Martine FLAMENT










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