Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2025

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 5]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025




Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01578 - N° Portalis DB3I-W-B7I-CZQA

AFFAIRE : 
 [I] [M], [P] [C] épouse [M] 
C/
 [V] [Z] 


DEMANDEURS

Monsieur [I] [M]
né le 19 Avril 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [C] épouse [M]
née le 28 Mars 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume LACAZE de la SELARL G LACAZE AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Me BOLTE, avocat au barreau des Sables d’Olonne 




DEFENDEUR

Monsieur [V] [Z]
né le 30 Septembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Manuella RITEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE


Le 04 07 2025
copie exécutoire délivrée à :

Me BOLTE

copie délivrée à :
Me RITEAU 
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 22 Avril 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 Juin 2025, puis prorogé au 04 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :









EXPOSE DU LITIGE

Le 27 avril 2009, Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Mademoiselle [S] [X] des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 3] , moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 410 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 435 euros, charges comprises.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] ont fait délivrer le 17 juin 2024 à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 6.711,56 € représentant les loyers et charges impayés au 24 mai 2024 et d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, les bailleurs ont fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir: 
constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail au 18 août 2024 à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer à titre subsidiaire,
ordonner son expulsion, avec au besoin l'assistance de la force publique, 
condamner Monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 3.990,58 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d'octobre 2024 inclus, 
condamner Monsieur [V] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 517,83 euros jusqu'à la libération effective des lieux, 
ordonner la capitalisation des intérêts,
condamner Monsieur [V] [Z] à une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux services de la CCAPEX et de l'assignation. 

Le 17 décembre 2024 l'examen de l'affaire a été renvoyé au 18 mars 2025 puis au 22 avril 2025 à la demande des parties. 

A l'audience du 22 avril 2025, Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions déposées à l'audience, ont maintenu leurs demandes en précisant que le montant de la dette locative s'élevait la somme de 6.711,56 euros au 1er avril 2025. Ils ont porté la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.752 euros. Ils se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux au défendeur soulignant le fait qu'il n'était pas en capacité de régler le loyer courant et qu'il était selon eux de mauvaise foi. 

En défense, Monsieur [V] [Z], représenté par son avocat, aux termes de conclusions déposées à l'audience, n'a pas contesté le montant de la dette locative. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement sur trois ans et la suspension des effets de la clause résolutoire en exposant être sans emploi, bénéficiaire du RSA et d'une pension d'invalidité, soit la somme de 584 euros par mois, et souffrir d'importants problèmes de santé l'ayant contraint à être hospitalisé. A titre subsidiaire il a sollicité l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux, soulignant être de bonne foi et avoir vainement effectué des recherches de logement auprès des bailleurs sociaux et privés. Il a conclu au débouté des demandes de Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M]. 

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 puis prorogée au 4 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] justifient avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de leur locataire le 17 juin 2024.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 15 octobre 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable. 

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] ont fait délivrer à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, la somme de 6.711,56 € au titre des loyers impayés au 24 mai 2024.

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2024.

En conséquence, Monsieur [V] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Monsieur [V] [Z] sollicite l'octroi de délais de paiement sur troisd ans et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les bailleurs s'y opposent. 

Au égard au montant des ressources mensuelles de Monsieur [V] [Z], soit 584 euros, n'est cependant pas en capacité de régler le loyer courant (517,83 euros). Il n'a par ailleurs pas repris le paiement du loyer courant de sort que sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. 

Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Il y a lieu en outre de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 517,83 euros, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025) que les bailleurs justifient de leur créance. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] la somme de 6.711,56 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, terme d'avril 2025 inclus.

Conformément à la demande de Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M], il convient de dire que les intérêts échus à compter de la demande de capitalisation formée le 15 octobre 2024 et dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
Selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Selon l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

Monsieur [V] [Z] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux. Les bailleurs s'y opposent. 

Au vu de l'importance de la dette locative (6.711,56 euros), de l'incapacité financière de Monsieur [V] [Z] de régler le loyer courant ( étant noté qu'aucun règlement n'a été effectué depuis le mois de décembre 2024), du fait que Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] sont des bailleurs privés, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par le défendeur. 
 
Monsieur [V] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et sera condamné au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 avril 2009 entre Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] et Monsieur [V] [Z], concernant le logement sis [Adresse 3] , à compter du 18 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, 

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] à faire procéder à l'expulsion Monsieur [V] [Z] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer, soit la somme de 517,83 euros, et ce à compter du 18 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] la somme de 6.711,56 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance d'avril 2025 incluse, 

DIT que les intérêts échus à compter du 15 octobre 2024 et dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment Monsieur [V] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et de délais pour quitter les lieux. 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [C] épouse [M] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l'exécution provisoire, 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens, 

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président