Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2025

51F
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 5]
[Localité 7]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025




Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00026 - N° Portalis DB3I-W-B7F-CN2J

AFFAIRE : 
 [R] [X], [K] [E] [T] [Z] épouse [X], Association UDAF DE LA VENDEE 
C/
 [G] [X] 


DEMANDEURS

Monsieur [R] [X]
né le 25 Août 1962 à , demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/800 du 11/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par Me Esthère GALLARDO, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [K] [E] [T] [Z] épouse [X], sous curatelle selon décision du 16 DEC 2016, née le 05 Juin 1972 à , demeurant [Adresse 3]
décédée le 16 novembre 2024

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194-2023-847 du 30/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par Me Esthère GALLARDO, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Association UDAF DE LA VENDEE, curateur de Mme [X] [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante




DEFENDEUR

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de )
représenté par Maître Emmanuelle AULAGNON de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE


Le 04 07 2025
copie exécutoire délivrée à :

Me Aulagnon

copie délivrée à :
Me gallardo
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 18 Mars 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, puis prorogé au 04 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2017, Monsieur [G] [X] a consenti un bail à Madame [K] [Z] épouse [X], laquelle bénéficiait d'une mesure de curatelle renforcée confiée à l'UDAF de Vendée par jugement du 16 décembre 2016, portant sur des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 570 euros, à compter du 15 avril 2017. Un état des lieux a été établi contradictoirement par les parties à l'entrée lors de la prise à bail. 

Par courrier daté du 5 octobre 2018, Monsieur [R] [X] et Madame [K] [Z] épouse [X] ont mis en demeure Monsieur [G] [X] de réaliser des travaux de remise aux normes de la maison mise à leur disposition. 

L'agence régionale de santé ([Localité 8]) Pays de la [Localité 10] a effectué une visite de contrôle le 7 décembre 2018 ayant donné lieu à un signalement au maire de [Localité 9] pour mise en conformité du logement aux règles d'hygiène prévues par le règlement sanitaire départemental et au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 

Par courrier remis en main propre le 18 janvier 2019, la mairie de [Localité 9] a mis en demeure Monsieur [G] [X] de réaliser les travaux de mise en conformité du logement. 

Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2021, Monsieur [R] [X] et Madame [K] [Z] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir:
-condamner Monsieur [G] [X] au paiement des sommes de:
* 3.000 euros au titre du trouble de jouissance
* 3.000 euros au titre du préjudice moral
* 4.000 euros au titre du remboursement de la consommation électrique
* 2.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 relative à l'aide juridictionnelle et des dépens,
- les dispenser du paiement des loyers jusqu'à parfait achèvement des travaux et, à titre subsidiaire ordonner que les loyers soient séquestrés,
- condamner Monsieur [G] [X] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à effectuer les travaux suivants:
*sécuriser l'installation électrique,
*mettre en conformité la ventilation générale du logement de manière à assurer un bon renouvellement de l'air sans toutefois perturber les installations de combustion (gazinière...),
*rechercher les causes d'humidité et d'infiltrations d'eau et y remédier de manière efficace et durable,
*rechercher les causes de fissuration des sols et revêtements dégradés,
*procéder à la réfection des murs, sols et revêtements dégradés,
*procéder à la vérification du système d'assainissement non collectif et à la mise en conformité le cas échéant,
- ordonner l'exécution provisoire.

Le 22 février 2022 l'examen de l'affaire a été renvoyé au 26 avril 2022, puis au 17 mai 2022, au 21 juin 2022 et au 20 septembre 2022 à la demande des parties. 

A l'audience du 20 septembre 2022, Monsieur [R] [X] et Madame [K] [Z] épouse [X], représentés par leur avocat, ont déposé leurs pièces en maintenant leurs demandes. 

En défense, Monsieur [G] [X], représenté par son avocat, aux termes de conclusions déposées à l'audience, a conclu au débouté des demandes de Monsieur [R] [X] et Madame [K] [Z] épouse [X] et a sollicité à titre reconventionnel de les voir condamnés à justifier de l'entretien de la VMC du logement et à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Par jugement avant dire droit du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise confiée à monsieur [I] [Y] et renvoyé l'examen de l'affaire au 21 mars 2023. 

Le 21 mars 2023, l'examen de l'affaire a fait l'objet de onze renvois successifs, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise puis à la demande des parties. 

Monsieur [I] [Y], expert, a déposé son rapport d'expertise le 22 août 2024. 

Madame [K] [Z] épouse [X] est décédée le 16 novembre 2024. 

A l'audience du 16 mai 2025, Monsieur [R] [X] et « les héritiers de Madame [K] [Z] épouse [X] », représentés par leur avocat, ont déposé leurs conclusions et dossier de plaidoirie. Aux termes des conclusions n°1 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ils ont maintenu l'ensemble de leurs demandes. 

En défense, Monsieur [G] [X], représenté par son avocat, aux termes des conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes de Monsieur [R] [X]. A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation Monsieur [R] [X] et « des ayants droit de Madame [K] [Z] épouse [X] » au paiement des sommes suivantes:
* 10.065 euros au titre des travaux de reprise d'assainissement,
* 2.000 euros au titre de son préjudice moral
* 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût de l'expertise. 

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025 puis prorogée au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient en premier lieu de souligner le fait que Monsieur [R] [X] et Monsieur [G] [X] ne précisent pas l'identité des « héritiers » ou « ayants droit » de Madame [K] [Z] épouse [X], décédée le 16 novembre 2024. Les demandes formulées au nom ou à l'encontre de ces parties non identifiées seront donc déclarées irrecevables. 

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur le caractère indécent du logement 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Monsieur [R] [X] estime que le logement mis à disposition ne répond pas aux normes de décence et sollicite la condamnation du défendeur à réaliser les travaux de remise aux normes du logement (sans préciser les travaux requis dans ses dernières conclusions) avec suspension du paiement du loyer, ainsi qu'au paiement des sommes de 3.000 euros au titre du trouble de jouissance, 3.000 euros au titre du préjudice moral et 4.000 euros au titre du remboursement de la surconsommation électrique. Il se fonde sur un rapport de visite de l'[Localité 8] Pays de [Localité 10] du 7 décembre 2018 et sur le rapport d'expertise judiciaire rendu le 22 août 2024 par Monsieur [I] [Y], expert judiciaire. Monsieur [X] fait état de problèmes de ventilation générale du logement, d'humidité et d'infiltrations d'eau, de fissuration des sols et de dégradation des revêtements muraux et de sol. 

Monsieur [G] [X] considère pour sa part avoir mis à disposition des locataires un logement décent, réalisé les travaux préconisés par l'[Localité 8] en 2019. Il soutient que les désordres constatés dans le cadre de l'expertise sont imputables au défaut d'entretien des locataires. 

L'état des lieux d'entrée réalisé par les parties de façon contradictoire décrit un logement en bon état, à l'exception des peintures. 

L'expert judiciaire relève pour sa part, aux termes du rapport remis le 22 août 2024, ne pas avoir noté de désordres importants concernant la sécurisation de l'installation électrique, à l'exception d'un dysfonctionnement d'un va-et-vient et la présence d'un câble dans le jardin, pour lequel les locataires auraient refusé à plusieurs reprises l'intervention du bailleur. S'agissant du chauffage, il note la présence de convecteurs de « type rayonnant » programmables et prévus pour une consommation optimisée de l'énergie, non utilisés par les locataires qui ont déclaré ne pas avoir compris leur fonctionnement et préférer l'utilisation de radiateurs de type « bain d'huile ». L'expert ajoute que le logement est dans sa totalité très mal ventilé, que l'humidité est très importante avec des traces de moisissures au sol, sur les murs et les plafonds, des peintures et revêtements muraux et de sol dégradés, des fissurations des sols. L'expert pointe enfin un système d'assainissement non conforme occasionnant des gênes importantes. 
Il pointe en conclusion un défaut d'entretien général du bien par les locataires, notamment s'agissant des installations électriques, du chauffage (absence d'utilisation de convecteurs fonctionnant de façon conforme), de la ventilation (encrassement des grilles de protection, défaillance des joints de la porte, défaut d'aération de la maison), des dégradations des revêtements muraux et de sol (absence d'aération, utilisation d'un système de chauffage « peu sain », absence d'entretien des VMC, des joints) et du système d'assainissement (absence d'entretien de la fosse septique en dépit d'un débordement). 

Au vu des conclusions de l'expertise et des pièces produites aux débats, notamment les factures des différents travaux entrepris par le bailleur, il convient de considérer que les désordres affectant le logement sont imputables aux locataires en raison d'un défaut d'entretien général. Ils ne justifient ainsi pas avoir entretenu la fosse septique -en s'abstenant en particulier de faire pratiquer une vidange lors de l'épisode du débordement-, les joints des ouvertures, les VMC ni avoir aéré suffisamment une maison qui, en raison de son ancienneté (1976), le nécessitait. Enfin, les locataires n'ont pas fait fonctionner les convecteurs électriques programmables mis à leur disposition, préférant utiliser un système de chauffage inadapté et onéreux à bain d'huile, amplifiant le problème d'humidité affectant le logement d'après les dires de l'expert. 

Il n'y a dès lors pas lieu de faire droit à leurs demandes de réalisation de travaux de mise aux normes du logement, de suspension du paiement du loyer et de condamnation en paiement de dommages et intérêts, le caractère indécent du logement et la responsabilité du bailleur n'étant pas démontrés. 

Sur le défaut d'entretien

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, fixant les obligations du locataire, celui-ci doit répondre des dégradations et pertes survenant durant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le locataire doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Enfin, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ou de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. 

A titre reconventionnel Monsieur [G] [X] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 10.065 euros au titre des travaux de reprise d'assainissement, outre 2.000 euros en réparation de son préjudice moral. 
La somme de 10.065 euros correspond au devis réalisé par la société BFTP le 11 janvier 2024 pour la pose d'une microstation après évacuation de la fosse septique. 
Si l'expert judiciaire a pointé le défaut d'entretien de la fosse septique par les locataires, en particulier suite à son débordement, il a également noté que la station d'épuration n'était pas aux normes, sous-entendant qu'en tout état de cause en cas de vente le système nécessiterait d'être remplacé, et ce indépendamment du problème d'entretien. Il convient en outre de souligner le fait que la microstation n'a toujours pas été installée depuis le mois de janvier 2024. Monsieur [G] [X] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre, de la même façon que de la demande formulée au titre du préjudice moral, étayée par aucun justificatif. Le préjudice moral subi n'est donc pas démontré.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [X], qui succombe principalement, sera condamné au paiement des dépens, qui comprendront le coût de l'expertise. Il sera débouté de sa demande formulée au titre de l'article 37 de la loi du 11 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.

Au vu des circonstances particulières du litige et de la situation financière respective des parties, Monsieur [G] [X] sera débouté de la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 






PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PREND acte du décès de Madame [K] [Z] épouse [X] survenu le 16 novembre 2024 et déclare irrecevables les demandes formulées par « ses héritiers » ou à l'encontre de « ses ayants droit », faute d'identification,

DEBOUTE Monsieur [R] [X] de l'ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [G] [X] de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 4 juillet 2025, et ont signé,

LE GREFFIER LE JUGE