Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2025

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 2]
[Localité 6]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025




Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00123 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C2SB

AFFAIRE : 
 [W] [N], [V] [R], [O] [L], [T], [S] [Z] épouse [R] 
C/
 [Y] [N] [U] [P], [M] [X] 


DEMANDEURS

Monsieur [W] [N], [V] [R]
né le 05 Août 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [L], [T], [S] [Z] épouse [R]
née le 11 Mai 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE




DEFENDEURS

Monsieur [Y] [N] [U] [P]
né le 13 Mai 1974 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194-2025-87 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par Me Oceane GUILLET, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [M] [X]
née le 15 Septembre 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante


Le 04/07/2025
copie exécutoire délivrée à :

Me VREKEN

copie délivrée à :
Me GUILLET ( +AFM)
PREFECTURE 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Ophélie LACHAUD, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 22 Avril 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025 puis prorogé au 04 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :








EXPOSE DU LITIGE

Le 12 novembre 2012, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont donné en location à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 615 euros à compter du 19 novembre 2012.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] un congé pour vendre au prix de 260.000 euros net vendeur pour le 18 novembre 2024.

Le 28 novembre 2024, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont fait délivrer par voie d’huissier une sommation de déguerpir à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir : 
- valider le congé délivré le 20 mars 2024 pour le 18 novembre 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] au paiement des entiers dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux.

Le 25 février 2025 l'examen de l'affaire a été renvoyé au 22 avril 2025 à la demande des parties. 

À l’audience du 22 avril 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions et pièces auxquelles il convient de se rapporter pour de plus amples développement, ont maintenu leurs demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] en portant à la somme de 1.500 euros la somme réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont soutenu que le congé était valable, le bien immobilier en vente correspondant exactement au bien immobilier tel que décrit dans le contrat de bail. Ils ont souligné le fait que Madame [M] [X] n'avait pas contesté pour sa part la validité du congé et qu'elle serait relogée dans un autre bien immobilier qu'ils louaient. 

En défense, Monsieur [Y] [P], assisté de son avocat, aux termes de conclusions et pièces auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes de Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] en faisant valoir que le congé était nul, la superficie du bien immobilier vendu ne correspondant pas à celle du bien mis à disposition, lequel ne comprenait pas un terrain, d'une surface de 650 m². A titre subsidiaire il a sollicité l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux en faisant valoir qu'il était de bonne foi, le loyer étant régulièrement réglé, qu'il souffrait de problèmes de santé l'ayant contraint d'abandonner son activité professionnelle d'ébéniste, qu'il percevait le RSA, qu'il avait deux enfants mineurs à charge suite à sa séparation avec Madame [M] [X] et qu'il ne parvenait pas à trouver un nouveau logement. Il a sollicité la condamnation de Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et des dépens. 

Madame [M] [X], assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 puis prorogée au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vendre

Selon l’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail avec un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé. À l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (...) Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. 

En l’espèce, le 12 novembre 2012, Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont donné en location à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] un bien immobilier sis [Adresse 4]. 

Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont délivré congé aux locataires pour vendre le bien immobilier moyennant la somme de 260.000 euros net vendeur par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, pour la date du 18 novembre 2024, date d’échéance du contrat de location. 

Monsieur [Y] [P] soulève la nullité du congé en se prévalant des dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 précitées. Il fait grief aux bailleurs de ne pas avoir précisé dans le congé les conditions de la vente projetée, le logement donné à bail ne constituant qu'une partie du bien immobilier vendu correspondant à la parcelle [Cadastre 5]. Monsieur [Y] [P] soutient que le congé est imprécis sur ce point, les mentions figurant sur le document étant un « copier-coller » de la désignation du bien loué figurant sur le bail. Il souligne que les annonces publiées précisent la vente d'une maison de 124 m² habitable et d'un terrain de 650 m² et que les conditions de vente sont imprécises puisque le prix est subordonné à un bornage. 

Le congé délivré le 20 mars 2024 comporte les mentions suivantes s'agissant du bien immobilier objet de la vente:
« une maison individuelle avec un rez-de-chaussée, une entrée, une salle à manger, une cuisine, une arrière cuisine, des WC, un garage, deux dépendances, trois chambres et une salle de bains ». 
Le congé mentionne par ailleurs que « le terrain fera l'objet d'un bornage pour la vente pour une superficie de 650 m² environ, ainsi qu'un droit de passage sur la parcelle voisine pour l'accès audit terrain ».

Il ressort de ces éléments que la description du bien objet de la vente figurant dans le congé correspond à celle du contrat de bail régularisé par les parties le 12 novembre 2012, seule la partie relative au terrain n'étant pas mentionnée dans le contrat de location. Monsieur [Y] [P] ne pouvait cependant ignorer l'objet de la vente, laquelle portait sur la maison mais également nécessairement sur le terrain entourant le bâtiment, dont il ne pouvait qu'avoir la jouissance en dépit de l'absence de mention dans le bail. Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] n'ont par ailleurs jamais manifesté leur intention de faire l'acquisition du bien immobilier de sorte que le fait que le congé vise de façon explicite le terrain entourant la maison dont le bail ne faisait pas état ne leur cause aucun grief. 
Il n'y a donc pas lieu d'annuler le congé délivré par Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] sur le motif soulevé par Monsieur [Y] [P]. 

Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, est régulier en la forme. 

En conséquence, il y a lieu de valider le congé pour vendre délivré par Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] le 20 mars 2024 pour la date d’échéance du bail, soit le 18 novembre 2024.

Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] sont donc occupants sans droit ni titre du bien immobilier mis à disposition depuis le 19 novembre 2024. 

A compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués, Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] se trouveront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer contractuel et des charges. 

Selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Selon l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

Monsieur [Y] [P] sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux. Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] s'y opposent.
Monsieur [Y] [P] justifie de recherches de relogement dès le mois de mai 2024 auprès des bailleurs sociaux en étendant ses demandes sur 17 communes. Compte tenu des tensions sur le marché locatif local, il convient de lui accorder des délais pour quitter les lieux selon des modalités définies dans le dispositif. 

A défaut de libération volontaire des lieux passé ce délai, l'expulsion de Monsieur [Y] [P] sera ordonnée. 

Sur les autres demandes

Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum à payer les dépens, qui ne comprendront pas le coût du congé en date du 20 mars 2024, lequel résulte d'une décision personnelle des bailleurs. Monsieur [Y] [P] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [Y] [P] et Madame [M] CHEVALIER-HOSAERTseront condamnés in solidum à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

VALIDE le congé pour vente délivré par Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] à Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] le 20 mars 2024 pour le 18 novembre 2024, 

DECLARE Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] occupants sans droit ni titre à compter du 19 novembre 2024,

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef par huissier de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 4],

DIT que Monsieur [Y] [P] bénéficiera d’un délai de deux mois à compter de la date de mise à disposition du présent jugement pour quitter les lieux,

A défaut de libération volontaire des lieux, passé ce délai: 

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef par huissier de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 4],

DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, à compter du 19 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, 
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] du surplus de leurs demandes, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [X] au paiement des dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

LE GREFFIER LE PRESIDENT