Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 juillet 2025

16/07/2025



ARRÊT N° 25/285 



N° RG 22/02777

N° Portalis DBVI-V-B7G-O5GL

AMR - SC



Décision déférée du 04 Juillet 2022

TC de [Localité 10] - 2021J00369

S. [Localité 9]





















































CONFIRMATION 















































Grosse délivrée



le 16/07/2025



à



Me Nicolas DALMAYRAC

Me Sophie ATTALI-TRAPP

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***



APPELANTE



S.A.S. DIVERTEC

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A.R.L. SAGI

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sophie ATTALI-TRAPP de la SELAS AMSA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Najette LABBAS de la SELEURL Cabinet Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 23 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par A.M ROBERT, pour le président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Aux termes d'une promesse unilatérale de vente en date du 07 janvier 2020 au rapport de maîtres [U] et [H], notaires respectivement à [Localité 6] et [Localité 10], la Sarl Sagi a promis de vendre à la Snc Divertec International, avec faculté de substitution, divers lots de copropriété en tout ou partie loués situés [Adresse 5] à [Adresse 7] (31) moyennant le prix de 1.060.000 €, et ce, sous diverses conditions suspensives dont une condition suspensive relative à I'obtention d'un financement bancaire.



La date limite de levée d'option convenue dans la promesse était au 7 mai 2020 puis a été prorogée au 25 août 2020 par un avenant du 23 avril 2020. 



Dans le cadre de cette promesse, la société Divertec a accepté de consigner une indemnité d'immobilisation d'un montant de 53.000 € entre les mains de maître [U], notaire de la société Sagi et désigné séquestre conventionnel par les parties. 



Par courrier du 24 septembre 2020, la Sas Divertec a mis en demeure la société Sagi de mandater maître [U] afin qu'il libère l'indemnité d'immobilisation. Le 30 septembre 2020, la société Sagi a indiqué à la société Divertec qu'elle s'opposait à la restitution de l'indemnité d'immobilisation considérant que cette dernière avait renoncé à la vente.



Par acte du 4 mai 2021, la Sas Divertec International a fait assigner la Sarl Sagi devant le tribunal de commerce de Toulouse aux fins de voir appliquer les dispositions conventionnelles prévoyant la libération sans frais de l'indemnité d'immobilisation dans l'hypothèse où elle n'obtiendrait pas de prêt de financement.



Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal de commerce de Toulouse, a :



'débouté la Snc Divertec International de sa demande en restitution, 

'ordonné au séquestre, en la personne de maître [M] [U], la remise à la société Sagi de la somme de 53.000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation, 

'débouté les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires, 

'condamné la Snc Divertec International à payer à la société Sagi la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

'condamné la société Divertec aux entiers dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que la Banque Populaire Occitane avait accepté le 2 juin 2020 d'octroyer un prêt à la société Divertec en vue de financer le projet immobilier objet de la promesse unilatérale de vente du 7 janvier 2020 et que par ailleurs la société Divertec ne démontrait pas que les garanties préalables associées à cette offre de prêt étaient si exorbitantes des conditions de marché ou encore si contraignantes pour elle et ses associés qu'eIles Ies empêchaient de l'accepter en l'état.

Il a considéré que le fait que la société Divertec prétende avoir pour habitude d'obtenir de cette même banque des conditions plus favorables était inopposable à la société Sagi, cette dernière n'ayant pas accepté de conditions plus restrictives pour l'obtention de prêt que celles précisées dans la promesse unilatérale de vente ou de son avenant.

Il a estimé que dès lors, les conditions suspensives ayant été réalisées et la société Divertec ayant décidé de son propre fait de ne pas lever I'option d'achat, I'indemnité d'immobiIisation était acquise à la société Sagi par application de la clause de séquestre convenue entre les parties.

 

Par déclaration du 21 juillet 2022, la Sas Divertec a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.





EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 octobre 2022, la Sas Divertec International, appelante, demande à la cour de :



'réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 4 juillet 2022 en ce qu'il a : 

' débouté la Snc Divertec International de sa demande en restitution, 

' ordonné au séquestre, en la personne de Maître [M] [U], la remise à la société Sagi de la somme de 53.000euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation,

' débouté les parties de toutes demandes fins ou prétentions plus amples ou contraires, 

' condamné la Snc Divertec International à payer à la société Sagi la somme de 1.500euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile, 

' condamné la société Divertec aux entiers dépens de l'instance, 

Statuant à nouveau :

'condamner la société Sarl Sagi à lui payer la somme de 6.000,00 euros, 

'ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 53.000 euros versée et actuellement consignée entre les mains de Maître [U] ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

'condamner la société Sarl Sagi à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues, 

'débouter la société Sarl Sagi de l'ensemble de ses demandes, 

'condamner la société Sarl Sagi à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d'appel dont faculté octroyée à [8] de pouvoir les recouvrer directement conformément aux dispositions l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 février 2023, la Sarl Sagi, intimée, demande à la cour de :



'confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 4 juillet 2022 en ce qu'il a : 

' débouté la Snc Divertec de sa demande en restitution, 

' ordonné au séquestre, en la personne de Maître [M] [U], la remise à la société Sagi de la somme de 53.000 euros, correspondant à l'indemnité d'immobilisation, 

' débouté la Snc Divertec de toutes demandes fins et prétentions plus amples ou contraires, 

' condamné la Snc Divertec à payer à la société Sagi la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamné la société Divertec aux entiers dépens de l'instance, 

A titre reconventionnel 

'condamner la société Divertec à lui payer à la somme de 6.000, 00 euros à titre de dommages et intérêts, 

En tout état de cause 

'condamner la société Divertec à payer la somme de 5.000, 00 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

'condamner la société Divertec aux entiers dépens, 

'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir'.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 23 septembre 2024 à 14h.







MOTIFS DE LA DECISION



L'indemnité d'immobilisation



La Sas Divertec expose que la Banque Populaire Occitane a refusé de lui octroyer le prêt car elle ne pouvait lui fournir les garanties demandées et soutient que les garanties exigées dépassaient les garanties classiques habituellement demandées par cette banque qui est sa banque habituelle et celles envisagées au cours de l'instruction du dossier. Elle estime ainsi qu'elle n'a commis aucune faute au regard du caractère imprévu de ces nouvelles exigences de sa banque.



En application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement et il appartient au bénéficiaire de la condition d'établir qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la ou des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente à savoir, notamment, qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.



La promesse de vente du 7 janvier 2020 comme l'avenant signé les 23 avril et 6 mai 2020 stipulent :



« Conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive légale 



Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu, savoir :



a) qu'elle sera réalisée par l'obtention d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes

Organisme prêteur: tous établissements bancaires,

Montant maximum : 850.000€,

Durée : 25 ans,

Conditions nancières : 1,6% hors assurances

(...)

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance :

-il n'existe pas d'empêchement à I'octroi de ces prêts qui seront sollicités,

-il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès invalidité sur la tête des acquéreurs ou des cautions éventuelles...

-les garanties demandées par l'établissement prêteur pourront sauf imprévu être mises en pIace».

b) que ces prêts seront considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été reçues par le BENEFICIAIRE ;

(')

Les présentes seront caduques de plein droit huit jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception (...) ».



Par courrier en date du 2 juin 2020 la Banque Populaire Occitane a donné un avis favorable à la demande de prêt de la Sci Bg Gamma (qui s'est substituée à la Sas Divertec comme le permettait la promesse de vente) pour un capital emprunté de 800 000 € sur 240 mois au taux nominal de 1,25 % et aux garanties suivantes : privilège de prêteurs de deniers sur le bien, caution de l'actionnaire principal (la Sas Divertec) à hauteur de 25% pendant 24 mois ou à défaut nantissement d'un dépôt à terme de 100 Ke correspondant à 2 années de prêt et suppression du nantissement des titres, à remplacer par une clause de maintien de l'actionnariat ; elle indiquait cependant au terme de ce courrier : « Par la présente, nous prenons note que les garanties exigées ci-dessus ne seront pas réunies. Par conséquent, nous ne pouvons octroyer le prêt demandé. ». 





Contrairement à ce que soutient la Sas Divertec ce courrier manifeste l'accord de la banque pour le prêt demandé, cette dernière prenant seulement acte du refus par la Sas Divertec des garanties exigées.

En effet par mail du 22 mai 2020 M. [L] pour la Sci Bg Gamma avait indiqué à la banque que les conditions de garantie n'étaient pas acceptables, rappelant l'avoir informée dès la présentation de l'investissement qu'aucun des associés ne se porterait caution dans cette opération.

Il appartient dès lors à la Sas Divertec de démontrer que les garanties exigées par la banque n'étaient pas prévisibles.

Pour ce faire il produit quatre mails émanant pour trois d'entre eux du conseiller clientèle professionnelle de son agence bancaire et pour l'un de la directrice d'agence concernant des accords de principe sur le financement d'autres opérations en 2019 et 2020 et ne prévoyant notamment pas la caution des associés.

Cependant en l'absence de production des dossiers afférents de demandes de prêt et des prêts finalement accordés il n'est pas établi que les garanties exigées par la banque pour l'achat litigieux étaient inhabituelles et imprévisibles ou si contraignantes pour elle et ses associés qu'elles l'empêchaient de l'accepter en l'état.

Enfin la présence de « cautions éventuelles » était mentionnée dans la promesse de vente, le bénéficiaire ayant déclaré qu'à sa connaissance «il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès invalidité sur la tête des acquéreurs ou des cautions éventuelle ».



Ces éléments établissent que la non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un ou plusieurs prêts résulte du seul fait de la Sci Bg Gamma substituée à la Sas Divertec et doit être réputée accomplie. 



La promesse de vente prévoit une indemnité d'immobilisation d'un montant de 53 000 € versée entre les mains d'un séquestre ; il est stipulé que le séquestre remettra la somme au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives stipulées et auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé et qu'il la remettra au promettant au cas où, la promesse n'étant frappée ni de caducité ni de résolution pour l'un des motifs « évoqués ci-dessus » le bénéficiaire n'aurait pas levée l'option dans les délais et conditions prévus.



Aux termes de l'avenant à la promesse de vente la date d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêt a été reportée au 25 juillet 2020 et la date de validité de la promesse de vente au 25 août 2020. 



La Sas Divertec n'ayant pas levé l'option dans les délais il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation et ordonné au séquestre, en la personne de maître [M] [U], la remise à la société Sagi de la somme de 53.000 euros correspondant à cette indemnité.



2-La Sas Divertec, qui succombe dans ses prétentions, doit être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, le jugement étant confirmé.



3-La Sarl Sagi demande la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de perte de gains du fait qu'elle n'a pu disposer des biens objet de la promesse de vente.



En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant la Sas Sagi de cette demande, cette dernière ne justifiant d'aucun préjudice distinct de celui que l'indemnité d'immobilisation, qui lui est acquise, doit réparer.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



4-Succombant, la Sas Divertec supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. 



Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.







PAR CES MOTIFS



La Cour,



-Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal de commerce de Toulouse ;



Y ajoutant,



-Condamne la Sas Divertec aux dépens d'appel ;



-Condamne la Sas Divertec à payer à la Sarl Sagi la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



-Déboute la Sas Divertec de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière Pour le président



















 M. POZZOBON A.M ROBERT 



















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