Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00196

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02491 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZJV



TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION





DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY




DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I]
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne









LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière








L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er octobre 1981, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [I], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [Z] [I] un commandement de payer la somme de 2.009,49 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte commissaire de justice du 29 octobre 2024, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner Mme [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3], pour demander, sur le fondement de l’article 1227 du code civil, de :
prononcer la résiliation du bail d'habitation en date du 1er octobre 1981 au jour du jugement à intervenir,ordonner l’expulsion de Mme [Z] [I], et de tout occupant de son chef, dans les formes légales, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;condamner Mme [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :2.009,49 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 16 septembre 2024, outre les intérêts de droits à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024,les loyers et charges dus postérieurement et jusqu’au jugement à intervenir,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, avec indexation, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, l'EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.635,43 euros au 12 mai. Il expose qu’un plan d’apurement a été mis en place depuis plusieurs mois à hauteur de 133 euros par mois, qui est respecté par Mme [Z] [I], de sorte qu’il est d’accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation du bail. 

Mme [Z] [I] comparaît en personne, assistée de son fils M. [V] [I]. Ce dernier explique que sa mère ne parle pas français, qu’elle pensait que les loyers étaient payés. Il indique qu’elle perçoit une retraite d’environ 900 euros par mois, qu’il vit chez elle mais n’a pas de ressources. Il déclare qu’il n’y a pas d’autres dettes, qu’une demande d’aide va être faite par l’assistante sociale au FSL, et que sa mère devrait bénéficier d’un rappel d’APL. Il précise que le loyer résiduel après APL est de 320 euros.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. 

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 13 novembre 2023, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024.

Il justifie également avoir notifié l'acte introductif d'instance au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 31 octobre 2024, pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

La demande est donc recevable.


Sur la demande de résiliation judicaire du bail

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte pour la période de septembre 2020 à mai 2025, qui permet de constater le paiement irrégulier et ou partiel du loyer par Mme [Z] [I] depuis plusieurs années, certains prélèvements revenant impayés, y compris en janvier, février et mars 2025.

Il résulte de l’enquête sociale que la locataire est accompagnée depuis plusieurs années par le PMS, qu’elle n’a jamais travaillé et s’est trouvée démunie à la suite du décès de son mari en décembre 2021, puisque c’est lui qui percevait les ressources du foyer et gérait tout l’administratif et le budget, d’autant qu’elle ne parle pas français. Si son fils l’aide dans ses démarches et financièrement, ce n’est que ponctuellement, sa propre situation étant instable.

Malgré sa fragilité et ses difficultés à gérer ses affaires, il n’en demeure pas moins que la situation perdure et la dette augmente. Ces défauts récurrents du paiement des loyers constituent des manquements graves et répétés de Mme [Z] [I] à ses obligations de locataire, qui justifient la résiliation du bail, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 



En l’espèce, selon le dernier décompte produit à l’audience par le bailleur, arrêté à la date du 9 mai 2025, la locataire reste redevable d’une somme de 3.635,43 euros au titre de l’arriéré locatif, dont il convient de déduire les frais de justice d’un montant total de 277,16 euros, qui constituent des dépens.

Mme [Z] [I] sera donc condamnée à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT une somme de 3.358,27 euros (3.635,43 - 277,16) au titre des loyers et charges arrêtés au 9 mai 2025. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2.009,49 euros et de la présente décision pour le surplus.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de résiliation judiciaire

Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du même code précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les dispositions du V de l’article 24 de la loi de 1989 prévoyant la mise en place de délai de paiement pendant 3 ans n’étant pas applicable à la résolution judiciaire du contrat, l’octroi de tels délais ne peut être conditionné par la reprise effective du règlement du loyer avant l’audience. Seule la situation des débiteurs et de leur capacité à régler leur dette, au regard des besoins du créancier, doit être prise en compte. 

En l'espèce, il est manifeste que la locataire fournit des efforts significatifs pour apurer sa dette, que l’enquête sociale a mis en évidence que les ressources de Mme [Z] [I] (1.011 euros hors APL) et ses charges (569 euros loyers inclus) lui permettent de faire face au remboursement de sa dette, quand bien même la situation est précaire comte tenu des problèmes de gestion budgétaire. 

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement par mensualités de 133 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et de suspendre les effets de la résiliation judiciaire.

Il y a lieu de rappeler que pendant le cours des délais ainsi accordés, si Mme [Z] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

Dans le cas contraire, la résiliation reprendra son plein et entier effet, l'intégralité de la dette sera alors immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié automatiquement à la première mensualité non respectée, date de déchéance du terme. L'expulsion de Mme [Z] [I] sera le cas échéant ordonnée.

Par ailleurs, il convient de préciser que dans une telle hypothèse, elle sera redevable envers le bailleur, à compter de la déchéance du terme, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres au bailleur, soit par l’expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur les frais du procès

Mme [Z] [I] succombant au litige sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer.

Il convient de condamner Mme [Z] [I] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail de l'EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT,

PRONONCE la résiliation judicaire du bail conclu le 1er octobre 1981 entre l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT d’une part, et Mme [Z] [I] venant aux droits de M. [N] [I] d’autre part, concernant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 5], à la date du présent jugement, soit le 2 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 3.358,27 euros, au titre des loyers et charges, arrêtés au 9 mai 2025, échéance d’avril incluse, 

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2.009,49 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 133 euros chacune et une 24e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [Z] [I] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [Z] [I] à payer à la l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer du logement, charges incluses, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, selon les modalités prévues au bail,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Z] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS