Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00161

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00055 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2B2



TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 4], [Adresse 3]

représentée par Monsieur [O] [R] et Madame [V] [T], gérants







DÉFENDERESSE

Madame [E] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne







LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière






L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.



EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail en date du 31 mai 2020, la SCI LES EGLANTINES a donné en location à Mme [E] [F] épouse [D] un logement situé [Adresse 1] à Rumilly (74150). 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5.090 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la SCI LES EGLANTINES a fait assigner Mme [E] [F] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,ordonner l’expulsion de Mme [E] [F] épouse [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner Mme [E] [F] épouse [D] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7.770 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024 (date du commandement de payer),condamner Mme [E] [F] épouse [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 670 euros, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et intérêts de droit,condamner Mme [E] [F] épouse [D] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de sa demande, la SCI LES EGLANTINES expose que Mme [E] [F] épouse [D] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, malgré les relances par courriels et un commandement de payer resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la SCI LES EGLANTINES, représentée par ses co-gérants, M. [R] [O] et Mme [T] [V], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.780 euros échéance de juin 2025 incluse, précisant qu’un plan d’apurement a été mis en place en décembre 2024 qui n’a pas été respecté, que le loyer de mai n’a pas été réglé, et qu’elle a fait preuve de compréhension mais ne souhiate plus cela aujoud’hui. 

Elle fait valoir qu’elle détient 3 logements dans l’immeuble, pour lesquels elle rembourse un prêt immobilier par mensualités de 2.400 euros, et que l’absence de versement du loyer de 670 euros la met en difficulté, affirmant que l’aide éventuelle du FSL ne leur serait versée qu’à l’issue du remboursement total de la dette. Elle ajoute que la locataire pourrait laisser le logement et aller vivre chez ses parents qui habitent dans le même immeuble et disposent d’une chambre pour l’accueillir, dont elle est également bailleur. 

Mme [E] [F] épouse [D] comparaît en personne. Elle affirme qu’elle va bénéficier d’une aide du FSL de 3.600 euros, qu’elle a également sollicité sa mutuelle AG2R qui devrait lui verser une aide du solde de la dette. Elle explique qu’elle est en invalidité et perçoit à ce titre 1.600 euros de pension, outre une somme de 225 euros à titre de pension alimentaire pour sa fille de 16 ans qui est lycéenne, qu’elle ne bénéficie plus des APL, raison pour laquelle elle n’a pas été en mesure de respecter le plan d’apurement, ajoutant qu’une saisie de 700 euros a été faite sur son salaire en mai, ne lui permettant pas de payer le loyer du mois. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement et propose de régler une somme de 130 euros en plus du loyer.

Il a été fait lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.




MOTIFS DE LA DECISION


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 17 ajnvier 2025 pour une audience fixée au 7 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.


L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII du même texte ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire, que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 26 août 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 5.090 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 4 juin 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 août 2024 et le 26 octobre 2024, aucun règlement n’est intervenu, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 27 octobre 2024 et que Mme [E] [F] épouse [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [E] [F] épouse [D] n’a pas réglé les loyers de mai et juin 2025, de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et que la dette a continué à augmenter.

Par ailleurs, si ses ressources lui permettent en principe de faire face à son loyer et au paiement d’un supplément pour apurer la dette, force est de constater qu’elle n’a pas été en capacité de respecter le plan d’apurement mis en place avec l’aide de l’assistante sociale, qu’elle ne s’est pas mobilisée pour ouvrir ses droits à APL comme il en avait été convenu avec cette dernière. 

Si elle justifie d’une aide de 3.600 euros accordée au titre du FSL le 15 mai 2025, celle-ci est néanmoins conditionnée par la reprise du paiement du loyer intégral pendant 3 mois, la signature d’un plan d’apurement avec le bailleur et l’abandon des poursuites contentieuses par ce dernier, ce que ne souhaite pas le bailleur, quand bien même cela aurait permis le paiement partiel de la dette. 

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il ne peut qu’être constaté que les conditions requises pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies.

Mme [E] [F] épouse [D] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant l’expulsion de la locataire

En conséquence, compte tenu de la résiliation du bail, il y a lieu d'ordonner à Mme [E] [F] épouse [D] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [E] [F] épouse [D] , le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [E] [F] épouse [D] sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 670 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le décompte produit par le bailleur, Mme [E] [F] épouse [D] est redevable d’une somme totale de 9.780 euros, incluant l'échéance de juin 2025, ce que cette dernière ne conteste pas.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCI LES EGLANTINES, à titre provisionnel, la somme de 9.780 euros au titre des loyers et charges, incluant l'échéance de juin 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.080 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.


Sur les frais du procès

Mme [E] [F] épouse [D] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [E] [F] épouse [D] sera donc condamnée à payer à la SCI LES EGLANTINES la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SCI LES EGLANTINES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2020 entre la SCI LES EGLANTINES d'une part, et Mme [E] [F] épouse [D] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 1] à Rumilly (74150), sont réunies à la date du 27 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [E] [F] épouse [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, 

DEBOUTE Mme [E] [F] épouse [D] de sa demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [E] [F] épouse [D] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [E] [F] épouse [D] de s'exécuter volontairement, la SCI LES EGLANTINES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [E] [F] épouse [D] à payer à la SCI LES EGLANTINES, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 670 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [E] [F] épouse [D] à payer à la SCI LES EGLANTINES, à titre provisionnel, la somme de 9.780 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté à la date du 4 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 26 août 2024, sur la somme de 5.080 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [E] [F] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, 

CONDAMNE Mme [E] [F] épouse [D] à payer à la SCI LES EGLANTINES la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS