Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00165

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00246 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4JS



TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




DEMANDEUR

Monsieur [S] [V]
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne




DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière





L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.






EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail en date du 15 mai 2020, M. [G] [V] a donné en location à M. [N] [I] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5]. 

Le 20 décembre 2023, M. [S] [V] a acquis le bien objet du bail par héritage, suite au décès de M. [G] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme de 3.300 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, M. [S] [V] a fait assigner M. [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 1184 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 11 juin 2024,ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 9.300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 janvier 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 (date du commandement de payer),fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner M. [N] [I] au paiement de cette somme,condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications.
Au soutien de sa demande, M. [S] [V] expose que M. [N] [I] avait déjà des difficultés pour payer son loyer à l’égard de l’ancien bailleur, a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis novembre 2023, à l’exception de 2 paiements survenus en 2024, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, M. [S] [V] comparaît en personne. Il maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.580 euros au 4 juin 2025, précisant que le loyer étant appelé au 10 de chaque mois, il a proratisé le loyer de juin. Il affirme que le locataire est toujours dans les lieux, qu’il a dû engager des frais pour maintenir le logement en bon état et l’entretenir, notamment concernant la chaudière, la cuve à fuel, le changement des fenêtres. Il ajoute qu’il a par ailleurs passé du temps à tenter de trouver un arrangement avec le locataire, d’abord seul puis avec l’intermédiaire du conciliateur de justice, qu’il a du prendre un jour de congé pour venir à l’audience, raison pour laquelle il demande des dommages et intérêts.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [N] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 31 mars 2025 pour une audience fixée au 4 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 10 avril 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3.300 euros.

Le décompte arrêté au 4 juin 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 avril 2024 et le 10 juin 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 11 juin 2024 et que M. [N] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que seuls deux règlements étant intervenus depuis novembre 2023, en octobre et novembre 2024, de sorte que M. [N] [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation. Il ressort de l’enquête sociale qu’il était auto-entrepreneur, qu’il n’a pas correctement déclaré sa situation à l’administration fiscale qui a procédé à un redressement de 23.000 euros, qu’il a dû liquider son entreprise et qu’il travaille en CDD depuis. Ces éléments sont insuffisants à déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [N] [I] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [N] [I], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [N] [I] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 600 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 juin 2025, M. [N] [I] est redevable d’une somme totale de 10.580 euros incluant une somme de 40 euros au titre d’une partie de l’échéance de juin 2025. 

En conséquence, M. [N] [I] sera condamné à payer à titre provisionnel à M. [S] [V] la somme de 10.580 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant les 4 premiers jour sdu mois de juin 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.300 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 


Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, M. [S] [V] justifie des différents messages adressés au locataire pour obtenir le paiement du loyer, lui accorder des délais, avoir engagé une démarche auprès du conciliateur de justice, en vain. Il est constant que le bailleur a nécessairement subi un préjudice moral distinct du simple retard de paiement des loyers, qu’il convient de réparer.

En conséquence, sera condamné à lui payer la somme de 200 euros de dommages et intérêts à ce titre.


Sur les frais du procès

M. [N] [I] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [N] [I] sera donc condamné à payer à M. [S] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [S] [V], venant aux droits de M. [G] [V],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mai 2020 entre M. [G] [V] d'une part, et M. [N] [I] d'autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 11 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [N] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, 

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,




En conséquence,

ORDONNE à M. [N] [I] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [N] [I] de s'exécuter volontairement, M. [S] [V] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à M. [S] [V] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 600 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à titre provisionnel à M. [S] [V] la somme de 10.580 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 4 juin 2025, prorata de l’échéance de juin 2025 inclus, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 3.300 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, 

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à M. [S] [V] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE M. [N] [I] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à M. [S] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS