Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00171

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00088 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2UA


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDEUR

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY





DÉFENDEURS

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

comparante

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

comparant






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière





L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.



Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail du 21 août 2023, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à M. [S] [U] et Mme [F] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice en date du 2 août 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [S] [U] et Mme [F] [R] un commandement de payer la somme de 3.636,32 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner M. [S] [U] et Mme [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 du code civil, de :
constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 octobre 2024,constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre des locaux loués,ordonner l’expulsion de M. [S] [U] et Mme [F] [R], ainsi que tous occupants de leur chef et meubles, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.066,48 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 (date du commandement de payer),condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux,condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT expose que les loyers et charges ont cessé d'être honorés et que M. [S] [U] et Mme [F] [R] n'ayant pas régularisé les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 2.378,77 euros au 27 mai 2025. Il indique que les locataires ont réglé la moitié de la dette le 24 mai 2025 et qu’il n’est pas opposé à la mise en place de délais de paiements à hauteur de 200 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [S] [U] et Mme [F] [R] comparaissent en personne. Ils expliquent qu’ils ont tous deux perdu leur emploi en février et mai 2024, qu’ils ont également eu des frais de réparation de leur voiture, qu’ils ont depuis retrouver un emploi, M. [S] [U] travaillant en intérim pour un salaire variant entre 3.000 et 3.500 CHF et M. Mme [F] [R] percevant 4.000 CHF pour son emploi en CDI. Ils proposent de verser 500 euros par mois en plus du loyer pour apurer leur dette.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.





MOTIVATION DE LA DECISION


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025.

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 28 janvier 2025 pour une première audience fixée au 4 juin 2025, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail 

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail ne contient pas de clause et qu’il est donc soumis aux dispositions précitées prévoyant un délai de 6 semaines, mais que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois aux locataires, lequel sera retenu comme leur étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 2 août 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3.636,32 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 27 mai 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 2 août 2024 et le 2 octobre 2024, les locataires ont effectué 2 règlements d’un montant total de 2.600 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 3 octobre 2024 et que M. [S] [U] et Mme [F] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.


Sur la dette locative et les délais de paiement


Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, M. [S] [U] et Mme [F] [R] ont repris le paiement des loyers depuis le mois d’avril 2025 et ont effectué un règlement important en mai 2025 venant diminuer de moitié leur dette. Ils sont redevables d’une somme totale de 2.378,77 euros au 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et déduction faite des frais de contentieux initialement facturés mais qui ne sont ni des loyers ni des charges.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, la somme 2.378,77 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Au regard de l’accord des parties, de la situation des locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant, qui ont chacun un emploi et se trouvent donc à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de leur accorder des délais de paiement et de leur permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 500 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

M. [S] [U] et Mme [F] [R] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils sera également condamnés solidairement à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2023 entre l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT d'une part, et M. [S] [U] et Mme [F] [R] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [S] [U] et Mme [F] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, la somme provisionnelle de 2.378,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [S] [U] et Mme [F] [R] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 4 échéances de 500 euros chacune et une 5e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [S] [U] et Mme [F] [R] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [S] [U] et Mme [F] [R], à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,




DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, 

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [F] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS