Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00195

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02269 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYQS



TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION





DEMANDERESSE

SA IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 3] 

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY







DÉFENDEUR

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté







LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière








L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 27 octobre 2022, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à M. [H] [M] un logement avec parking à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.540,48 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait assigner M. [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil, de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par le locataire,ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [H] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique,condamner M. [H] [M] à lui payer la somme de 2.143,84 euros incluant le mois d’août 2024, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.143,84 euros à compter de la date de délivrance de l’assignation jusqu’à parfait règlement des sommes dues,condamner M. [H] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges dues en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues,






condamner M. [H] [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES expose que M. [H] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES, représenté par son conseil, maintient ses demandes et dépose son dossier, précisant qu’elle n’actualise pas sa créance.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [H] [M] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 7 novembre 2024 pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 25 juillet 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1.540,48 euros.

Le décompte arrêté au 27 septembre 2024 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 25 juillet 2024 et le 25 septembre 2024, le locataire n’a réglé qu’un total de 278,26 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 25 septembre 2024 et que M. [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur ne permet pas de vérifier une éventuelle reprise du paiement du loyer courant par le locataire, ni même un apurement de la dette. 

Absent à l’audience, M. [H] [M] n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [H] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [H] [M], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [H] [M] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 440,81 euros pour le logement et e parking, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 27 septembre 2024, M. [H] [M] est redevable d’une somme totale de 2.143,84 euros. 

Il convient de déduire de cette somme les facturations faites au titre d’un « loyer divers » (de 18,36 à 21,82 euros) qui ne correspondent à aucun élément mentionné aux conditions particulières du bail, lequel vise la location d’un logement et d’un parking qui sont par ailleurs facturés. Ces facturations indues s’élèvent à la somme totale de 406,04 euros.

De même, il y a lieu de déduire les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers ni des charges (frais de rejet et autres produits) et ne sont justifiés par aucun élément, d’un montant total de 48,36 euros.

En conséquence, M. [H] [M] sera condamné à payer à la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 1.689,44 euros (2.143,84 - 406,04 - 48,36) au titre des loyers et charges, incluant l'échéance d’août 2024.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


Sur les frais du procès

M. [H] [M] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [H] [M] sera donc condamné à payer à la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2022 entre la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES d'une part, et M. [H] [M] d'autre part, concernant un appartement avec parking situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, 

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [H] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [H] [M] de s'exécuter volontairement, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme totale de 440,81 euros pour le logement et le parking, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 1.689,44 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté à la date du 27 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [M] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS