Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00172

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00048 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-FZ7K


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDEUR

Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Damien MISSILLIER de la SELARL C2M, avocats au barreau D’ANNECY





DÉFENDERESSE

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière





L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.







EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 décembre 2018, M. [V] [S] a donné en location à Mme [Y] [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet du 3 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, M. [V] [S] a fait assigner Mme [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] statuant en référé, aux fins d’expulsion et d’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, M. [V] [S], représenté par son conseil, s’en remet à ses écritures régulièrement notifiées et demande au juge, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1231-1 du code civil, la loi du 6 juillet 1989, de :
déclarer valable et régulier le congé délivré à Mme [Y] [O] le 11 avril 2024 pour la date du 4 décembre 2024,constater que Mme [Y] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2024,dire qu’elle devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef et évacuer les meubles lui appartenant,ordonner en tant que de besoin son expulsion chef dans les formes légales, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner Mme [Y] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,condamner Mme [Y] [O] à lui payer la somme de 2.751,73 euros au titre des loyers arrêtés au 31 mai 2025,condamner Mme [Y] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,condamner Mme [Y] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’appui de ses prétentions, M. [V] [S] fait valoir que depuis le début du bail, Mme [Y] [O] n’a pas procédé régulièrement au paiement de son loyer, qu’une précédente procédure d’expulsion avait été engagée, une décision constatant la résiliation du bail prise par le juge des contentieux de la protection et confirmée ne appel, qui avait accordé des délais de paiement à la locataire. Il relève que si la dette a été soldée, des difficultés ont perduré dans le paiement du loyer courant, qu’il a donc décidé de mettre en vente le logement objet du bail, mais que Mme [Y] [O] a fait obstacle aux visites ce qui a mis en échec une possible vente, raison pour laquelle il lui a finalement délivré un congé pour vendre.

Il expose que malgré le congé, Mme [Y] [O] se maintient dans les lieux et que la dette locative augmente, puisqu’elle ne bénéficie plus des APL et qu’elle ne verse que sa part résiduelle. Il affirme avoir fait réparer la chaudière dès qu’il a été informé du problème, qui résulte du défaut d’entretien par la locataire.

Il affirme que cette situation le place dans une situation très compliquée, et génère un préjudice moral important, dont il demande réparation.

*

Mme [Y] [O] comparaît en personne. Elle déplore que les APL aient été versées au bailleur car leur montant varie et qu’elle ne sait donc jamais combien elle doit régler pour son loyer, précisant qu’elle a demandé à la CAF de percevoir directement cette aide mais n’a jamais eu de réponse. Elle ajoute que son bailleur n’a pas informé la CAF et qu’elle n’a pas eu d’APL pendant 1 an. Elle affirme être restée dans le logement car elle n’a pas d’autre endroit où aller, qu’elle est malade et souffre d’une bronchite chronique suite au mauvais entretien de la chaudière par le bailleur qui rend le logement insalubre. 



Elle déclare être au chômage et percevoir à ce titre entre 800 et 900 euros par mois, ajoutant que sans les APL, elle ne peut pas payer le loyer complet de 618 euros et qu’elle n’a pas d’argent pour payer sa dette. Elle indique avoir fat une demande de logement social.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

 
Sur la régularité du congé et la résiliation du bail

Selon les dispositions de l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail conclu le 4 décembre 2018 et le congé délivré par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, mentionnant la décision du bailleur de procéder à la vente du logement, le prix de vente et la date d’effet au 3 décembre 2024, dans le respect du délai de préavis.

Mme [Y] [O] ne conteste pas la régularité du congé.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le congé est régulier et que le bail s’est donc trouvé résilié à la date du 3 décembre 2024, et que Mme [Y] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [Y] [O] de libérer les lieux qu'elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [Y] [O], M. [V] [S] sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [Y] [O] sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer du logement, charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 618 euros, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En l’espèce, M. [V] [S] produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [Y] [O] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 2.751,73 euros au 31 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Cette somme correspond aux loyers et charges dus depuis le mois de novembre 2024 compte tenu du paiement partiel effectué chaque mois par Mme [Y] [O], d’un montant de 1.732 euros, ainsi qu’à des frais de réparation de la chaudière pour un total de 1.019,73 euros.

Si les loyers et charges sont effectivement imputables à la locataire, qui est donc redevable de cette somme, rien ne permet de considérer que les factures d’intervention sur la chaudière doivent être mises à sa charge. En effet, si le bailleur verse aux débats deux factures datées 27 novembre 2021 et 17 janvier 2025, il n’est pas démontré que les réparations effectuées relèvent de l’entretien courant incombant au locataire ou d’une réparation importante que doit assumer le bailleur.

Dès lors, ces frais ne seront pas pris en compte.

Mme [Y] [O] ne sollicite pas de délais pour apurer sa dette, si elle produit des documents relatifs à l’état humide du logement et la panne de la chaudière, force est de constater qu’elle ne formule aucune demande à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à payer à M. [V] [S] la somme de 1.732 euros arrêtée au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 comprise) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.


Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas en quoi il se trouve en grande difficulté. Néanmoins, il est certain que la dette locative est ancienne, que les démarches pour vendre le bien occupé ont été mises à mal comme le démontre les pièces versées aux débats par M. [V] [S] et que malgré le congé régulièrement délivré, Mme [Y] [O] se maintient dans les lieux et ne règle pas la totalité de son loyer.

Ces éléments constituent nécessairement un préjudice pour le bailleur, qu’il convient de réparer.

En conséquence, Mme [Y] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les frais du procès

Mme [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à M. [V] [S] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE régulier le congé délivré le 11 avril 2024 par M. [V] [S] à Mme [Y] [O], à effet du 3 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2018 entre M. [V] [S] et Mme [Y] [O] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], à la date du 3 décembre 2024, par l’effet du congé,

CONSTATE que Mme [Y] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

ORDONNE à Mme [Y] [O] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [Y] [O] de s'exécuter volontairement, M. [V] [S] sera autorisé à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] une indemnité d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 618 euros, 

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] la somme de 1.732 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse),

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [Y] [O] aux entiers dépens, 

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS