Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00188

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00905 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4HZ


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [R] [W] selon pouvoir en date du 09 mai 2025






DÉFENDEURS

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par Madame [J] [V] épouse [K] selon pouvoir en date du 14 mai 2025


Madame [J] [V] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

comparante






LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière






L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.











EXPOSE DU LITIGE

Par convention de bail glissant du 15 novembre 2019, puis par contrat de bail du 23 décembre 2020, la SA HALPADES a donné en location à M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K], un appartement à usage de logement situé [Adresse 3] à [Localité 7]. 

Par contrat du 4 novembre 2019, les parties ont également convenu de la location d’un garage n°G12 / 02387 situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [K] un commandement de payer la somme de 8.249,30 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes d’huissier en date du 5 mars 2025, le bailleur a fait assigner M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 6] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1.000, 1709, 1728, 1741 et 1751 du code civil, de :
à titre principal : constater la résiliation de plein droit des baux du logement et du garage à la date du 11 août 2024, à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail du logement et du garage pour non-respect des dispositions légales,ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. et Mme [K] ainsi que tous occupants de leur chef et meubles, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 13.881,96 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 janvier 2025, en ce compris le coût du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 8.249,30 euros, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail, et jusqu’au départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations inhérentes à la législation dur les HLM et selon les résultats de charges, condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût de la présente assignation ainsi que de la notification au préfet. 
A l’appui de ses prétentions, la SA HALPADES expose que les loyers et charges ont cessé d’être honorés et que M. et Mme [K] n’ayant pas régularisé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025. 

A l’audience, la SA HALPADES, représentée par Mme [R] [W] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13.678,86 euros au 5 mai 2025. Le bailleur précise qu’il n’y a eu aucun règlement entre mars et mai, qu’n versement de 1.968,60 euros a été effectué le 5 mai. Elle déclare s’opposer à tout délai de paiement compte tenu du montant particulièrement élevé de la dette. 

Mme [K] comparaît en personne et représente son époux selon pouvoir valablement constitué. Elle explique que ce dernier a eu un accident et qu’il est resté en arrêt de travail pendant 2 ans, sans ressources, la CAF ayant cessé de leur verser les APL. Elle déclare que son époux a retrouvé un emploi en CDI avec un salaire de 2.500 euros, qu’elle-même travaille ne intérim pour un salaire d’environ 1.500 euros et qu’ils sont donc en capacité de payer une somme de 2.000 euros chaque mois pour régler le loyer et rembourser leur dette.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. 






EXPOSE DES MOTIFS


Sur la recevabilité de la demande 

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation du locataire par un courrier recommandé en date du 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025. 

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 10 mars 2025 pour une première audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail 

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer par acte du 10 juin 2024 pour le défaut de paiement de la somme en principal de 8.249,30 euros, qui visait cette clause. 

Le décompte arrêté au 13 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 juin 2024 et le 10 août 2024, les locataires n’ont procédé à aucun versement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti. 

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont trouvés résiliés de plein droit à compter du 11 août 2024, et que M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 



En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, M. et Mme [K] n’ont procédé à aucun règlement entre mars 2024 et mai 2025, ayant effectué un versement de 1.968,60 euros le 5 mai. Ils sont redevables d’une somme totale de 13.678,86 euros arrêtée au 13 mai 2025.

En conséquence, M. et Mme [K] seront condamnés solidairement à payer à la SA HALPADES la somme de 13.678,86 euros, échéance du mois d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 8.249,30 euros, et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision. 

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. et Mme [K] ont repris le paiement du loyer avant l’audience, ils sont tous deux salariés et perçoivent chacun un salaire, de sorte que leur situation leur permet de faire face au remboursement de la dette. Les éléments déclarés à l’audience sont corroborés par le diagnostic social et financier. 

S’ils proposent de régler une somme de 2.000 euros par mois, soit environ 1.162 euros pour rembourser la dette compte tenu du loyer qui s’élève à 838,50 euros, il est important de favoriser l’effectivité des remboursements en fixant une mensualité permettant à la fois l’apurement de la dette dans les délais légaux et selon les besoins du bailleur. 

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de permettre aux locataires de rembourser leur dette par mensualités de 1.000 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les demandes accessoires 

M. et Mme [K] succombant au principal seront solidairement condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

Ils seront également solidairement condamnés à payer à la SA HALPADES une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SA HALPADES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux des 4 novembre 2019 et 23 décembre 2020 conclus entre la SA HALPADES d’une part, et M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] d’autre part, portant sur un appartement et un garage situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 août 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,




CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] à payer à la SA HALPADES la somme de 13.678,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 13 mai 2025, échéance de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 8.249,30 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 13 mensualités de 1.000 euros chacune et une 14e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] à payer à la SA HALPADES une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux, 

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, selon modalités prévues au contrat de bail,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, 

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [J] [V] épouse [K] à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


[J] BOURGEOIS Hélène SOULAS