Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00199

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00903 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4HW


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. HALPADES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [M] [S], munie d’un pouvoir en date du 9 mai 2025




DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K] [U]
demeurant [Adresse 1] [Adresse 6]

non comparant, ni représenté









LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière








L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.













EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 juillet 2018, la SA HALPADES a donné en location à M. [D] [K] [U], un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 5]. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 19 septembre 2018, et un dépôt de garantie de 292,31 euros réglé.

Par ordonnance de référé en date du 7 juin 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail au 23 septembre 2020 et ordonné l’expulsion du locataire. Un procès-verbal d’expulsion a été établi par huissier de justice le 28 octobre 2021, qui a également réalisé un état des lieux de sortie le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SA HALPADES a fait assigner M. [D] [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 et 1728 du code civil, la condamnation de M. [D] [K] [U] à lui payer les sommes de :
547,69 euros au titre des réparations locatives en application de l’accord collectif portant sur la procédure d’état des lieux, la grille de vétusté et les indemnités de réparation locatives du 21 novembre 2016, déduction faite du dépôt de garantie de 291,31 euros,4.541,69 euros au titre des réparations et mise en sécurité du logement suite à son intrusion, outre intérêts au taux légal,1.172,78 euros au titre de l’immobilisation du logement, outre intérêts au taux légal,100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, elle explique que suite à son expulsion, le locataire s’est introduit dans le logement dans la nuit du 28 au 29 octobre 2021, tentant de fracturer la porte palière et passant finalement par la fenêtre du séjour en endommageant le volet roulant. Elle affirme qu’il avait reconnu ces dégradations par courrier du 3 novembre 2021 et s’était alors engagé à régler les frais de réparation, consistant au remplacement de la porte palière et du volet roulant et leur mise en sécurité suite au vandalisme.

Elle ajoute que le locataire a laissé les lieux en mauvais état par un défaut manifeste d’entretien et des actions volontaires de dégradation, ce qui a entrainé des frais de remise en état au titre des réparations locatives, à savoir le nettoyage des lieux, la peinture de la cuisine et le remplacement du meuble sous évier.

Elle soutient par ailleurs que suite à l’effraction et la durée des travaux, notamment du délai de commande de la porte palière, le logement a été immobilisé pendant 3 mois de janvier à mars 2022, ce qui a généré une perte financière dont M. [D] [K] [U] est débiteur.
Elle explique que les courriers adressés à ses deux dernières adresses connues sont revenus avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » de sorte qu’aucune résolution amiable n’a pu avoir lieu.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SA HALPADES est représentée par Mme [M] [S] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes et dépose son dossier.

L’assignation délivrée à M. [D] [K] [U] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


 Sur la demande au titre des dégradations locatives

Selon les dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il convient de rappeler que le bailleur qui sollicite la réparation de dégradations locatives doit démontrer l’existence de celles-ci, leur imputabilité au locataire et le coût de leurs réparations.

En l’espèce, la SA HALPADES réclame une somme de 840 euros pour le nettoyage (200 €), la réfection de la peinture de la cuisine avec un abattement de 38% pour la vétusté (372 €) et le remplacement du meuble sous évier avec un abattement de 38% pour la vétusté (268 €).

Elle verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec le locataire le 17 septembre 2018 et le procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par un huissier de justice le 28 octobre 2021. La comparaison des deux documents permet de constater que le logement était à l’état neuf à l’arrivée du locataire, qui l’a laissé à l’état d’usage, non nettoyé et encombré de meubles et objets lors de son expulsion.

Concernant la cuisine/séjour, il est mentionné que les murs et cloisons, pour partie en toile de verre peinte, sont « tachés en divers points » avec « présence de coulures ». Si ces dégradations sont donc imputables au locataire, aucune photo annexée au procès-verbal ne montre les murs peints de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier leur ampleur, et si elles nécessitaient que les murs soient repeints et non pas seulement lessivés. 

Concernant le remplacement du meuble sous évier, il était neuf à l’arrivée, l’huissier décrivant au départ un « évier, un bac, un égouttoir en inox avec mitigeur sur meuble en mélaminé blanc deux porte, le tout crasseux, mauvais état ». Sur la photo n°16 du procès-verbal de constat, l’évier et le meuble sont difficilement visibles. L’état apparent ne permet pas de considérer que le remplacement du meuble était nécessaire. 

En tout état de cause, le bailleur ne produit aucun justificatif du coût effectivement engagé pour réparer les dégradations alléguées. S’il s’appuie sur un accord collectif et une grille de vétusté signés avec une association de locataires, rien ne démontre que ces documents ont été communiqués au locataire avec le bail, la liste des annexes visées aux conditions générales ne pouvant suffire à démontrer que le locataire en a eu connaissance. Au surplus, la grille qu’il produit est difficilement lisible et la reproduction n’est que partielle, ne permettant pas de déterminer la ligne correspondant à la peinture de la cuisine ou au remplacement du meuble sous évier.

En revanche, il est constant que l’état du logement tel que constaté par l’huissier nécessitait un nettoyage, la somme de 200 euros, qui apparaît conforme aux prix pratiqués, sera donc mise à la charge de l’ancien locataire malgré l’absence de facture ou de précision du bailleur.

Le bailleur est donc bien fondé à conserver une partie du dépôt de garantie de 292,31 euros, et devra donc restituer au locataire la somme de 92,31 euros.

La créance de M. [D] [K] [U] sera donc fixée à cette somme.


Sur la demande au titre des dommages résultant de l’intrusion

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un courrier daté du 3 novembre 2021, par lequel M. [D] [K] [U] reconnait s’être introduit dans le logement suite à son expulsion et s’engage à payer les frais des dommages occasionnés sur la porte d’entrée et la porte fenêtre du séjour.

Il réclame une somme totale de 4.541,69 euros sur la base de plusieurs factures :
du 29 octobre 2021 concernant le remplacement d’une porte et serrure de « porte accès escalier », d’un montant de 1.175,69 euros,du 22 novembre 2021 concernant une intervention d’urgence le 29 octobre pour mettre une planche de bois dans l’appartement n°6, d’un montant de 275 euros,du 31 mars 2022 concernant le remplacement d’une « porte palière identique à l’existante (2 faces métalliques) » et le remplacement d’un volet roulant dans le séjour, pour un total de 3.091 euros.
Au regard des déclarations du bailleur et du courrier de l’ancien locataire, il apparaît que les dégâts concernent uniquement la porte palière d’accès à l’appartement et le volet roulant du séjour, mais rien ne permet de considérer que M. [D] [K] [U] aurait également dégradé une autre porte. 


Dès lors, si les deux dernières factures peuvent être mises à la charge de ce dernier, ce ne peut être le cas des frais de remplacement d’une « porte accès escalier », porte manifestement située dans les « commun » comme cela est mentionné sur la facture, contrairement à celle de la porte palière et du volet qui mentionne expressément le logement objet du bail.

En conséquence, la créance de la SA HALPADE sera donc fixée à la somme totale de 3.366 euros (3.091 + 275) au titre de la réparation des dégâts occasionnés lors de l’intrusion de M. [D] [K] [U].


Sur la demande au titre de l’immobilisation du logement

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est constant que la facture de remplacement de la porte palière et du volet roulant a été éditée le 31 mars 2022. Néanmoins, cet élément ne suffit pas à déterminer la date de commande de ces travaux, faute de production du devis n°S490 visé sur la facture, le délai de 3 mois de commande évoqué par le bailleur laissant supposer que la commande de la porte aurait été faite en janvier 2022 alors que l’intrusion date du 29 octobre 2021 et que la porte aurait pu être commandée dès cette date.

Dès lors, il n’est pas démontré que l’absence de mise en location du bien de janvier à mars 2022 est directement imputable à l’ancien locataire.

La demande à ce titre sera donc rejetée.


Sur la compensation des créances réciproquement dues

Aux termes des articles 1289 et 1290 du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

En l'espèce, M. [D] [K] [U] et la SA HALPADES étant réciproquement débiteurs d'une somme d'argent à l'autre, il convient d'ordonner la compensation des créances à concurrence de leurs quotités respectives.

Il résulte des développements précédents les éléments suivants :
la créance de M. [D] [K] [U] est de 92,31 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,la créance de la SA HALPADES est de 3.366 euros au titre des dégradations locatives.En conséquence, M. [D] [K] [U] sera condamné à payer à la SA HALPADES la somme de 3.273,69 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code civil, il convient de condamner M. [D] [K] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance. 

Il sera également condamné à payer à la SA HALPADES les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, soit la somme de 100 euros, selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

FIXE la créance de M. [D] [K] [U] à la somme de 92,31 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues à la SA HALPADES au titre des réparations locatives,


FIXE la créance de la SA HALPADES à la somme de 3.366 euros au titre de la réparation des dégâts occasionnés lors de l’intrusion de M. [D] [K] [U],

DEBOUTE la SA HALPADES de sa demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation du logement,

ORDONNE la compensation des créances réciproquement dues,

Par suite,

CONDAMNE M. [D] [K] [U] à payer à la SA HALPADES la somme de 3.273,69 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [K] [U] aux dépens de l’instance, 

CONDAMNE M. [D] [K] [U] à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS