Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00163

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00067 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2IJ



TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




DEMANDERESSE

Madame [V] [E]
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne




DÉFENDEURS

Monsieur [G] [H]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [D]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière





L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.





EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail en date du 2 juillet 2024, Mme [V] [E] a donné en location à M. [G] [H] et Mme [L] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5]. 

Par actes de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.560 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Mme [V] [E] a fait assigner M. [G] [H] et Mme [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728, 1760 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, dans les délais de la loi et, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] à lui payer la somme de 6.080 euros selon décompte arrêté au 3 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à la compter de du commandement de payer sur la somme de 2.560 euros et de l’assignation pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et sa dénonce à la préfecture,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande, Mme [V] [E] expose que M. [G] [H] et Mme [L] [D] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, Mme [V] [E] comparaît en personne. Elle maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.480 euros au 2 juin 2025, précisant que les locataires n’ont jamais payé la caution ni justifié d’une assurance, qu’ils sont agressifs et bruyants, qu’ils ont une activité de relais colis et font donc entrer des gens dans l’immeuble. Elle ajoute qu’ils ont enlevé leurs noms de la boite aux lettres et de l’interphone.

Bien qu’assignés en personne pour Mme [L] [D] et à domicile pour M. [G] [H], les intéressés ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 23 janvier 2025 pour une audience fixée au 4 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 9 octobre 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2.560 euros.

Le décompte arrêté au 2 juin 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 octobre 2024 et le 20 novembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 21 novembre 2024 et que M. [G] [H] et Mme [L] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [G] [H] et Mme [L] [D] n’ont jamais procédé au paiement du loyer depuis leur entrée dans les lieux.

Absent à l’audience, ils n’apportent de fait aucun élément concernant leur situation, ils n’ont pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’ils sont en capacité de faire face au remboursement de leur dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [G] [H] et Mme [L] [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [G] [H] et Mme [L] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [G] [H] et Mme [L] [D] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 880 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 2 juin 2025, M. [G] [H] et Mme [L] [D] sont redevables d’une somme totale de 10.480 euros. 

En conséquence, M. [G] [H] et Mme [L] [D] seront condamnés, à titre provisionnel, à payer à Mme [V] [E] la somme de 10.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.560 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts e application de l’article 1343-2 du code civil.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.


Sur les frais du procès

M. [G] [H] et Mme [L] [D] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [G] [H] et Mme [L] [D] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [V] [E] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [V] [E],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2024 entre Mme [V] [E] d'une part, et M. [G] [H] et Mme [L] [D] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 21 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [G] [H] et Mme [L] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [G] [H] et Mme [L] [D] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [G] [H] et Mme [L] [D] de s'exécuter volontairement, Mme [V] [E] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [G] [H] et Mme [L] [D] à payer, à titre provisionnel, à Mme [V] [E] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 880 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] à payer, à titre provisionnel, à Mme [V] [E] la somme de 10.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 2.560 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, 

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts e application de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [D] à payer à Mme [V] [E] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS