Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00173

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00577 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FXOE


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDEURS

- Madame [I] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 5]

- Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 6]

- Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 4]

- Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Sophie JOSROLAND, avocat au barreau D’ANNECY




DÉFENDERESSE

Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hélène ROTHERA de la SARL AVOLAC, avocats au barreau D’ANNECY
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000102 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])




LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière



L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.


Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [A] détenait la propriété d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9]. A son décès, son épouse en secondes noces, Mme [V] [B], a opté pour l’intégralité de l’usufruit de cette maison, et sa fille née d’une première union, Mme [S] [A] a hérité de la nue-propriété du bien, selon attestation notariée du 22 février 2005.

Mme [S] [A] est décédée le 18 novembre 2010. Elle a désigné par testament Mme [I] [K] épouse [F] et MM. [N] [K], [R] [K] et [M] [K] comme légataires à titre universel de l’ensemble de ses biens, comprenant la nue-propriété de la maison d’[Localité 8], selon attestation notariée du 19 mars 2012.

Mme [V] [B] a vécu dans la maison avec sa fille, Mme [E] [Z], jusqu’à son décès le 22 novembre 2021.

L’usufruit détenu par Mme [V] [B] n’ayant pas été transmis suite à son décès, Mme [I] [K] épouse [F] et MM. [N] [K], [R] [K] sont devenus titulaires de la pleine propriété de la maison située [Adresse 1] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, les consorts [K] ont fait délivrer à Mme [E] [Z] une sommation de déguerpir dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K] ont fait assigner Mme [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 7], statuant en référé, aux fins notamment d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025 et renvoyée pour échanges de conclusions et pièces entre les parties. 

A l’audience de renvoi du 4 juin 2025, chacune des parties est représentée par son conseil qui s’en rapporte à ses écritures.

Dans leurs conclusions récapitulatives et en réponse, les consorts [K] demandent au juge, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 544 et suivants du code civil, L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
juger que Mme [E] [Z] est occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 1] à [Localité 10] que cette occupation illégale a lieu depuis le 21 novembre 2021, date du décès de Mme [V] [B], usufruitière dudit bien,en conséquence, ordonner son expulsion dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de sa personne, de tout occupant de son chef, et de ses biens, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,les autoriser en tant que propriétaire à l’expulser des lieux, avec l’aide si besoin de la force publique,condamner Mme [E] [Z] à leur payer une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale à 2.000 euros par mois et jusqu’à libération effective des lieux, condamner Mme [E] [Z] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,débouter Mme [E] [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions.A l’appui de leurs prétentions, ils soulignent que l’occupation san droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite et que l’expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire du bien de recouvrer la plénitude de son droit. Ils font valoir leur qualité à agir dans le cadre de la présente procédure, en ce qu’ils détiennent la pleine propriété du bien illégalement occupé, depuis le décès de Mme [V] [B], et que l’article L411-1 précité ne prévoit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux après l’obtention d’un titre exécutoire ordonnant l’expulsion, qui n’est donc pas une condition préalable à l’engagement d’une telle procédure.

Ils affirment avoir demandé à plusieurs reprises à Mme [E] [Z] de libérer les lieux, en vain, estimant que la résistance abusive qu’elle oppose est source de préjudice, en ce qu’ils ne peuvent vendre le bien, alors même que Mme [I] [K] épouse [F] et M. [N] [K] sont dans des situations financières difficiles, ce dernier ayant également des problèmes de santé importants.

Ils relèvent que leur assureur n’a pas accepté d’assurer le bien dès lors qu’il fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre de Mme [E] [Z], que celle-ci ne justifie d’aucun contrat d’assurance habitation, les polices étant restées au nom de sa mère décédée. Ils ajoutent que l’occupante refuse de les laisser accéder à la maison, qu’ils ont donc évalué le montant des indemnités d’occupation sur la base de la valeur locative au regard du marché immobilier actuel, la superficie de la maison, et l’avis de valeur réalisé.

*

Dans ses conclusions, Mme [E] [Z] demande au juge, au visa de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
à titre principal, en l’absence de commandement régulier, 
dire n’y avoir lieu à référé,renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir,à titre subsidiaire, si l’expulsion était ordonnée, 
rejeter la demande d’indemnité d’occupation, dire n’y avoir lieu à référé de ce chef,rejeter toute autre demande.
En défense, elle déclare à l’audience ne pas soutenir sa demande formulée au titre de l’absence de délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et s’en désister.

Elle ne conteste pas résider encore dans les lieux, précisant qu’elle y vit depuis plus de 26 ans, qu’elle a aujourd’hui 68 ans et se trouve en grande difficulté pour se reloger. Elle ajoute qu’elle est contrainte de faire des ménages pour compléter sa retraite, que le dossier DALO qu’elle a déposé n’est pas considéré comme prioritaire.

Elle s’oppose à la demande d’indemnité d’occupation, soutenant que l’évaluation faite par les consorts [K] n’est fondée sur aucun élément probant et actualisé, qu’ils n’ont jamais procédé à aucuns travaux comme en atteste le DPE qu’elle verse aux débats.

Elle soutient qu’en présence de contestations sérieuse, cette demande d’indemnité d’occupation ne relève pas du juge des référés. 

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Mme [E] [Z] occupe sans droit ni titre la maison située [Adresse 1] à [Localité 9], propriété de Mme [I] [K] épouse [F] et MM. [N] [K], [R] [K] et [M] [K], et ce, depuis le décès de sa mère survenu le 21 novembre 2021.

Cette situation perdure, malgré les multiples demandes qui lui ont été faites de libérer les lieux, de sorte que la présence de Mme [E] [Z] constitue un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par l’occupant qui se maintient sans droit dans les lieux, que cette indemnité a donc pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, pour indemniser le propriétaire des préjudices subis du fait que le logement est indisponible.

Dès lors, dans ces circonstances, l'existence même de l'obligation de régler une indemnité d’occupation n'est pas sérieusement contestable, quand bien même Mme [E] [Z] conteste le montant réclamé par les propriétaires.

En conséquence, il y a bien lieu à référé et les demandes sont donc recevables.

Sur la demande d’expulsion 

Selon les dispositions de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Mme [E] [Z], qui n’a jamais eu aucun droit sur le bien objet du litige, dont seule sa mère était usufruitière, est occupante sans droit ni titre du logement depuis le décès de cette dernière le 21 novembre 2021.

En conséquence, il convient d’ordonner à Mme [E] [Z] de libérer le logement qu’elle occupe, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai 8 jours à compter de la signification de la présente décision.

La présente décision ayant un caractère suffisamment contraignant, il n’y a pas lieu à l’assortir d’une astreinte.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [E] [Z], les consorts [K] seront autorisés à procéder à son expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et suivants et les articles R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé aux consorts [K] par l'occupation sans droit ni titre du bien depuis le 21 novembre 2021, il y a lieu de condamner Mme [E] [Z] à leur payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due par depuis cette date et jusqu’à libération effective des lieux. 

Pour fixer le montant de cette indemnité, il ne saurait être tenu compte d’un avis de valeur vénale (et non locative) datant de 2015, compte tenu de l’évolution importante du marché immobilier sur le secteur annécien. Ce document permet néanmoins de constater que la maison a été édifiée dans les années 50, sur une parcelle de 665 m2, qu’elle présente une surface habitable d’environs 128 m2 et que de gros travaux de rénovation étaient déjà à prévoir en 2015.

L’état vieillissant de la maison est corroboré par le diagnostic de performance énergétique versé aux ébats par Mme [E] [Z], avec un classement G concernant la performance énergétique et climatique rendant sa mise location impossible depuis le 1er janvier 2025.

Par ailleurs, selon l’avis de taxe foncière pour 2024, la valeur locative cadastrale annuelle du bien litigieux s’élève à la somme de 3.993 euros, soit une moyenne mensuelle de 332 euros, étant précisé que l’administration fiscal applique un abattement forfaitaire de 50%, permettant de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. La valeur mensuelle locative est donc estimée à 664 euros par le fisc. 

En conséquence, au regard de ces éléments, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme Mme [E] [Z] peut valablement être fixée à la somme de 400 euros.


Sur les frais du procès

Mme [E] [Z] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Il parait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [E] [Z] sera donc condamnée à payer aux consorts [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable l’action en référé engagée par Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K],

CONSTATE que Mme [E] [Z] est occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9], propriété de Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K], depuis le 21 novembre 2021,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [E] [Z] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K] de leur demande d’astreinte,

DIT que faute pour Mme [E] [Z] de s'exécuter volontairement, Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K] seront autorisés à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,





CONDAMNE à titre provisionnel Mme [E] [Z] à payer à Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K] une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité d'occupation à la somme de 400 euros,

CONDAMNE Mme [E] [Z] aux dépens, 

CONDAMNE Mme [E] [Z] à payer à Mme [I] [K] épouse [F], Messieurs [N] [K], [R] [K] et [M] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS