Tribunal Judiciaire · Bureau d'ordre référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS



JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND



N° RG 25/00021 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E7MQ
Nature affaire : 72C


N° de minute : 25/
du 02 juillet 2025


L’an deux mil vingt cinq et le deux juillet


Nous, Isabelle MENDI, Présidente du Tribunal Judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de Mme Ourouk ALNEJEM, Greffière, lors des débats à l'audience publique du 21 mai 2025, avons rendu le jugement suivant.



En demande :

Syndic. de copro. syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 1] pris la personne de son syndic, la société DREUX IMMOBILIER,
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS





En défense :

Madame [E] [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS




GROSSES DÉLIVRÉES LE 02 juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier délivré le 10 janvier 2025 devant la présidente du tribunal judiciaire de Reims statuant en matière de référés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à REIMS [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la société Dreux Immobilier, a assigné Madame [E] [J] aux fins de :
-lui voir ordonner de cesser son activité de location de meublé de tourisme constitutive d'un trouble manifestement illicite au regard du règlement de copropriété, et ce sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, passé un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
-lui ordonner de supprimer toutes annonces de location de son appartement en meublé de courte durée, et ce de tout site de réservation en ligne, que ces annonces soient diffusées par elle-même ou pour son compte par l'intermédiaire d'une société de conciergerie et ce sous astreinte de 1000€ par jour et sans délai à compter de l'ordonnance à intervenir,
-la condamner à verser une somme de 3000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], résidence [6] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
 -condamner Madame [J] aux entiers dépens
-rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l'ordonnance à intervenir
subsidiairement
-renvoyer s'il y a lieu l'affaire devant le tribunal judiciaire pour qu'il soit statué au fond sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile

Le requérant expose que Madame [J] est propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence [6] sis [Adresse 3] à [Localité 5], qu'elle loue en meublé de courtes durées par l'intermédiaire du site BOOKING.

Les copropriétaires occupants de la résidence se plaignent depuis plusieurs années de nuisances émanant de la location de cet appartement et, lors de l'assemblée générale ordinaire du 12 juillet 2024, l'assemblée des copropriétaires a autorisé le syndicat à ester en justice à l'encontre de cette dernière afin de mettre un terme à son activité de location meublée de tourisme, considérant que celle-ci était illicite au regard du règlement de copropriété.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives régulièrement notifiées par RPVA, la partie requise conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation à la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Elle expose que son activité n'est pas contraire au règlement de copropriété qui stipule expressément que les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires et sous-locataires soient de bonnes vies et mœurs, qu'ils respectent en ce qui les concerne les conditions du présent règlement et que le caractère bourgeois des immeubles et des conditions générales de l'habitation ne soit pas changés.

Vu les conclusions responsives du requérant régulièrement notifiées par RPVA le 28 avril 2025 maintenant le terme de son assignation,

A l'audience du 21 mai 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [6] a repris les termes de son assignation et de ses conclusions supplétives,

Le conseil de Madame [J] a repris les termes de ses écritures.

À l'issue des débats les parties ont été avisées qu'une décision serait rendue le 2 juillet 2025.


MOTIFS

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés peut ainsi intervenir même en présence d'une contestation sérieuse pour ordonner les mesures qui s'imposent lorsqu'il constate l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage sur le point de survenir.

Le syndicat des copropriétaires estime que Madame [J] est l'auteur d'un trouble manifestement illicite constitué par le non-respect de la tranquillité due aux autres copropriétaires ou occupants de l'immeuble au regard du règlement de copropriété.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il suppose l'existence d'une atteinte dommageable et actuelle constituant la violation d'une règle.

L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

L'article 651 du Code civil dispose quant à lui que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.
Ce droit trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions du règlement intérieur notamment s'agissant de l'occupation exclusive pour l'habitation de façon honnête par des personnes de bonnes vies et mœurs, ce qui exclut toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou profession libérale. Le syndicat des copropriétaires considère que l'activité de meublé de tourisme est contraire au règlement de copropriété, considérant que la location à une clientèle de passage n'est pas un usage d'habitation.

À l'opposé, la partie requise considère que l'activité de location de courte durée ne présente pas un caractère commercial puisqu'elle n'est assortie d'aucune prestation de services et conserve sa nature civile. Il relève que la copropriété est composée de 40 copropriétaires et qu'aux termes de l'examen des pièces adverses, force est de constater que trois propriétaires seulement se plaignent d'une soirée qui aurait eu lieu dans la nuit du 30 novembre 2024 au 1er décembre 2024, et que de manière générale les pièces produites tels les mails de copropriétaires échangés, ne concernent que trois propriétaires sur les 40 occupant la copropriété. 
Par ailleurs les photos produites de mégots, de sacs-poubelle empilés, ne permettent pas de déduire de manière certaine que ces nuisances sont attribuables aux locations de courte durée.

Le constat produit aux débats ainsi que les photographies sont contestées et leur force probante n'est pas comparable à une expertise contradictoire.

Il y a lieu de constater que le trouble dénoncé n'est pas établi actuellement en sa nature, sa fréquence et son intensité avec l'évidence requise en matière de référés, et que dès lors il n'y a pas lieu de le faire cesser ni de prévenir dans l'urgence son renouvellement a fortiori par la voie d'une interdiction générale telle qu'elle est sollicitée.

En conséquence de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic à la société DREUX IMMOBILIER sera intégralement débouté de ses demandes, fins moyens et prétentions.

L'équité commande de le condamner à payer à Madame [J] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous,Isabelle MENDI, Présidente, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic à la société DREUX IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, moyens fins et prétentions.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis[Adresse 1]e à [Localité 5] pris en la personne de son syndic à la société DREUX IMMOBILIER à payer à madame [E] [J] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic à la société DREUX IMMOBILIER aux entiers dépens

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe des référés, le 02 JUILLET 2025, la minute du présent jugement étant signée par Isabelle MENDI, Présidente, et par Mme Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la Juge signataire.

La Greffière La Présidente