Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 17 juillet 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 JUILLET 2025







N° RG 21/04912 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJIY







S.E.L.A.R.L. PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13]

S.C.I. ARCAFA

S.A.R.L. FOXYS



c/



Madame [K], [Y], [H] [V] épouse [E] 

S.C.P. CBF ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. PHILAE



Monsieur [VM] [P] 

Madame [Z] [X] épouse [U] 

Monsieur [AR] [K] [S] [E] 

Madame [M] [K] [E] 

Madame [R] [E]

Madame [DH] [PV] [P] 

Monsieur [KN] [E]

















Nature de la décision : AU FOND



JONCTION AVEC DOSSIER RG : 24/04722













Grosse délivrée le :



aux avocats

Décisions déférées à la Cour : jugements rendus les 13 juillet 2021 et 19 septembre 2024 (R.G. 17/04701) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant deux déclarations d'appel en date des 24 août 2021 et 28 octobre 2024





APPELANTES



S.E.L.A.R.L. PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 24 août 2021 et intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024 



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Charline DUCHADEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX



S.C.I. ARCAFA, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 18] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024



Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS



S.A.R.L. FOXYS, prise en la personne de son gérant, Monsieur [AS] [I], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 18] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024 et intimée dans la déclaration d'appel du 24 août 2021



Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉES :



Madame [K], [Y], [H] [V] épouse [E], née le 04 Septembre 1951 à [Localité 13] (33), de nationalité Française demeurant [Adresse 7] - [Localité 19]

intimée dans la déclaration d'appel du 24 août 2021



Représentée par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



S.C.P. CBF ASSOCIES, représentée par Maître [ZK] [C], es qualité d'administrateur de la société SELARL PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13],

domicilié en cette qualité [Adresse 17] - [Localité 12] 

intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024 et intervenante volontaire dans la déclaration d'appel du 24 août 2021



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Charline DUCHADEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX



S.E.L.A.R.L. PHILAE, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SELARL PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13], domiciliée en cette qualité [Adresse 6] - [Localité 12]

intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024



Non représentée 





INTERVENANTS :



Monsieur [VM] [P], né le 11 Août 1951 à [Localité 13], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 14] 



Madame [Z] [X] épouse [U], née le 28 Septembre 1957 à [Localité 30] (31), de nationalité Française, demeurant [Adresse 20] - [Localité 14] 



Monsieur [AR] [K] [S] [E], né le 24 mai 1976 à [Localité 13] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 11] - [Localité 31] AUSTRALIE 



Madame [M] [K] [E], née le 12 Septembre 1977 à [Localité 13] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 21] - [Localité 4] 



Madame [R] [E], née le 03 Novembre 1983 à [Localité 27] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 24] 



Madame [DH] [PV] [P], née le 10 Mai 1944 à [Localité 28] (40), de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] - [Localité 15] 



Monsieur [KN] [E], né le 13 Octobre 1981 à [Localité 29] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] - [Localité 23] 



Représentés par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN



ARRÊT :



- réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE:



1. Par acte sous seing privé en date du 9 avril 1991, M. [XL] [V] a donné à bail à la SNC Pharmacie [V] Chenilleau un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 13] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1991, aux fins d' y exploiter une officine de pharmacie. 

Le bail a été renouvelé pour neuf années par acte du 18 juin 2002 avec effet au 1er juillet 2002.



Par acte du 30 janvier 2016, la SELARL Pharmacie centrale d'[Localité 13] a acquis l'officine comprenant le droit au bail. 

Par acte du 13 décembre 2016, Mme [B] [L] veuve [V] (ci-après Mme [V]) et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] (ci après Mme [E]), venant aux droits du bailleur, ont conclu avec la SARL Foxys une promesse de vente portant sur l'immeuble dans lequel est situé le local commercial. 

La vente a été réitérée par acte notarié le 17 mars 2017.



Le 23 décembre 2016, elles ont fait délivrer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2017.



Par acte du 18 mai 2017, la société Foxys a fait assigner la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], Mme [V] et Mme [E] pour voir juger l'absence de renouvellement du bail depuis le 1er juillet 2011 dans les termes revendiqués par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], voir constater que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er juillet 2011 et valider le congé délivré le 23 décembre 2016. 

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 17/07778.



Le 7 juillet 2017, la société Foxys a notifié à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] un mémoire en fixation du loyer commercial.



Exposant avoir effectué des travaux urgents concernant la sécurité, le risque d'incendie, l'électricité et le chauffage, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] a, par actes des 16 et 31 août 2017, fait assigner la société Foxys et Mmes [V] et [E] en remboursement de diverses sommes, sur la base du contrat de bail et de l'engagement de Mmes [V] en date du 10 janvier 2016, outre le paiement de dommages et intérêts. 

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 17/04701.



Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le numéro RG 17/04701.



2. Par jugement mixte rendu le 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a: 



en premier ressort,

- constaté l'absence de renouvellement du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 13] après le 1er juillet 2011 et jusqu'au 1er juillet 2017,

- constaté que le bail s est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011,

- déclaré le congé avec offre de renouvellement du bail commercial notifié le 23 décembre 2016 avec effet au 30 juin 2017 valable,

- déclaré irrecevables les demandes de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] en nullité de la vente conclue le 17 mars 2017 entre la SARL Foxys et Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] et en dommages et intérêts liés aux travaux exécutés par la société Foxys dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

- débouté la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] de ses autres demandes de dommages et intérêts et de celle visant à la remise de clefs et à la mise à disposition de l'entrée et du bureau de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

- condamné la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à payer à Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E],



- condamné la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à supporter les dépens exposés par Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E], 



 avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé,

- ordonné une mesure d'expertise, 

- désigné M. [N], [Adresse 16] [Localité 12], avec pour mission de :

- se faire remettre tous les documents utiles pour l' exercice de sa mission,

- évaluer au 1er juillet 2017 la valeur locative des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 13], donné à bail commercial, en fonction des critères de l'article L145-33 du code de commerce, sans tenir compte des travaux réalisés par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],

- se faire remettre tous les documents utiles pour l'exercice de sa mission 

- donner d'une manière générale tout élément utile à l'accomplissement de la mission,

- dit que la société Foxys devra consigner au greffe du tribunal de grande instance de Bordeaux la somme 1 500 euros, dans les deux mois à compter du prononcé de la décision,

- dit toutefois qu'en cas d'accord à une personne ci-dessus désignée, de l'aide juridictionnelle pour la procédure en cause, il n y aura pas lieu par elle à consignation d'une somme à valoir sur les frais d'expertise, la rémunération de l'expert étant avancée par l'État qui n'est pas soumis au régime de la consignation, conformément aux dispositions de l'article 119 du décret du 19 décembre 1991 relatif à l'aide juridictionnelle,

- dit que faute par la société Foxys d'avoir consigné cette somme et d'avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque,

- dit que l'expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d' urgence,

- dit que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe,

- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

- dit que l'expert devra établir un pré-rapport dans le délai de deux mois, 

- dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal de grande instance, dans les quatre mois suivant le dépôt du pré-rapport, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l' expiration du délai fixé,

- dit qu' il appartiendra à l'expert d'adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

- désigné Monsieur le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction, 

- dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

- dit que l'expert devra préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

- dit que l'expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

- précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l'expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d expertise,

- rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,

- sursis à statuer sur les dépens exposés par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et la SARL Foxys et les demandes de ces dernières au titre de l'article 700 du code de procédure civile jusqu' au dépôt du rapport d'expertise,



3. Par déclaration en date du 24 août 2021, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Foxys et Mmes [V] et [E].



Mme [K] [Y] [V] étant décédée le 11 mai 2021, l'appelante a régularisé la procédure en faisant délivrer des assignations en intervention forcée à ses ayants-droits.



Sont ensuite intervenus à l'instance en qualité de légataires universels de Mme [K] [Y] [V]:

-M. [VM] [P],

-Mme [Z] [X] épouse [U],

-M. [AR] [E],

-Mme [M] [E],

-Mme [R] [E],

-Mme [DH] [P],

-M. [KN] [E],

ci-après désignés les consorts [E]-[X]-[P]



Le rapport d'expertise a été déposé le 15 décembre 2022.



4. Par jugement du 19 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Arcafa,

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé concernant le local situé au [Adresse 1] à [Localité 13] (33) à effet du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 41062 euros hors charges et hors taxes par an,

- dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 7 juillet 2017



- condamné la société Foxys et la société Arcafa d une part (50%) et la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] (50%) d autre part aux dépens,

- débouté la société Foxys, la société Arcafa et la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais de géomètre;

- rejeté la demande tendant à écarter l'exécution provisoire,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par jugement du 29 août 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et a désigné la SCP CBF Associés en qualité d'administrateur de la société. 

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le conseiller de la mise en état de la quatrième chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux a constaté l'interruption de l'instance, dit qu'il devra être justifié au plus le 4 novembre 2024 de la régularisation de la procédure par intervention volontaire ou forcée des organes de la procédure, dit qu'à défaut de diligence dans le délai imparti, l'affaire sera radiée et réservé les dépens.



La SCP CBF associée s'est constituée en qualité d'administrateur judiciaire de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13].



Par acte du 25 avril 2025, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF ès qualité ont fait assigner à toutes fins en intervention forcée la SELARL Philae en qualité de mandataire judiciaire de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13]. 

Celle-ci n'a pas constitué avocat.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Procédure RG 21-4912 :



5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 16 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] demande à la cour de:

 

Vu les articles du code civil applicables et précités, et notamment les articles 606, 1104 et suivants (anciennement 1134 et suivants) , 1719 et 1720 du code civil,

Vu les articles du code de procédure civile applicables, et notamment les articles 122 et 700,

Vu les articles du code de commerce applicables, et notamment les articles R145-35 et L145-10,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,



- juger la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] recevable et en tous cas bien fondée en son appel , et recevable l'intervention volontaire aux fins de régularisation de la procédure de SCP CBF Associes, Me [C], domicilié sis 5[Adresse 22] [Localité 12], es qualités d'administrateur de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] selon jugement d'ouverture du 28 août 2024 publié le 08 septembre 2024 au Bodacc A annonce n°1898,

 

- juger que l'intégralité des demandes de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] est recevable, et qu'il existe un lien suffisant entre les demandes vu les manquements fautifs répétés de la société Foxys, 



- confirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5 ème Chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu'il a jugé que la valeur locative du local commercial ne pourra être évaluée eu égard aux travaux pris en charge par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],



- infirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu'il a débouté la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de ses entières demandes à l'encontre de la société Foxys, Mme [V] et Mme [E] savoir :



' Sur le paiement des travaux

A titre principal, 

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 81 238,10 euros en réparation de son inexécution contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016, à défaut à compter du 6 avril 2017,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices d'image et moral subis.

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

-la somme de 51 382,60 euros en réparation du préjudice financier subi jusqu' au 31 décembre 2019, étant précisé que ce préjudice continue d augmenter depuis cette date ;

-la somme de 2 844,33 euros en réparation du préjudice financier subi en 2020 suite au découpage d'échéances avec son nouveau grossiste par manque de trésorerie.



' Sur le renouvellement du bail

A titre principal, 

- constater le renouvellement du bail du fait de l'accord des parties le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016, 

A titre subsidiaire, 

- prononcer la nullité du congé donné en décembre 2016 à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] celui-ci étant intervenu postérieurement à l'accord des parties, et en tout état de cause étant entaché de fraude.

- condamner Mme [V] et Mme [E] à verser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour le non-respect de leur offre, à défaut de la rupture brutale des négociations.



' Sur la fixation du loyer commercial

A titre principal, 

- juger que par application de l'accord de renouvellement intervenu, le loyer du bail renouvelé a été fixé au gré des parties à la somme de 2 600 euros HT et hors charges par mois,

Subsidiairement, 

- fixer le loyer du bail révisé à la valeur locative réelle, c est-à-dire au prix négocié de 2 600 euros par mois, à savoir 31 200 euros HT et hors charges par an ; à défaut, selon la valeur locative du local déterminée selon l'expert [W] au montant annuel de 33 000 euros HT et hors charges,



' En tout état de cause, concernant l'intégralité du litige

- constater l' absence de respect du droit de préemption légal de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],

- juger en conséquence nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mme [E], Mme [V] et la société Foxys,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [V] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive et abus de droit,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 8 159 euros pour les préjudices de jouissance et d'image subis (du fait des chutes de plâtres, infiltrations, fissures, nuisances sonores, salissures, échafaudages, perçage de murs), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 841 euros pour le préjudice matériel subi (perte de produits), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à procéder à ses frais à la rénovation et la réparation des parties du local commercial ayant subi les désordres décrits dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 875 euros en réparation de son préjudice matériel (frais d huissier engagés), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'eau, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 1 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'électricité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 19 890 euros concernant le préjudice de jouissance subi jusqu'au 1er mai 2020, sauf à parfaire ;

- condamner la société Foxys à lui remettre la clé de l' entrée sis [Adresse 9] et à lui mettre à disposition l' entrée où se situe les compteurs ainsi que le bureau bibliothèque, ce dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ledit délai.

- confirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5 ème Chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu il a jugé que la valeur locative du local commercial ne pourra être évaluée eu égard aux travaux pris en charge par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13].

- et infirmer le jugement le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701, en ce qu il a condamné la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] au paiement au bénéfice de Mme [V] et Mme [E] de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Et, jugeant à nouveau :



' Sur le paiement des travaux



A titre principal,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 81 238,10 euros en réparation de son inexécution contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016, à défaut à compter du 6 avril 2017,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices d'image et moral subis,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

- la somme de 51 382,60 euros en réparation du préjudice financier subi jusqu au 31 décembre 2019, étant précisé que ce préjudice continue d'augmenter depuis cette date ;

- la somme de 2 844,33 euros en réparation du préjudice financier subi en 2020 suite au découpage d échéances avec son nouveau grossiste par manque de trésorerie.



' Sur le renouvellement du bail

A titre principal, 

- juger que le renouvellement du bail du fait de l'accord des parties le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016, avec effet au 30 janvier 2016, date d entrée en jouissance de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] 

A titre subsidiaire, 

- prononcer la nullité du congé donné en décembre 2016 à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] celui-ci étant intervenu postérieurement à l'accord des parties, et en tout état de cause étant entaché de fraude.

- condamner Mme [V] et Mme [E] à verser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15.000 euros pour le non-respect de leur offre, à défaut de la rupture brutale des négociations.



' Sur la fixation du loyer commercial

A titre principal, 

- juger que par application de l'accord de renouvellement intervenu, le loyer du bail renouvelé a été fixé au gré des parties à la somme de 2 600 euros HT et hors charges par mois,



Subsidiairement, 

- juger que la valeur locative réelle doit être appréciée au 30 janvier 2016,

- fixer le loyer du bail révisé à la valeur locative réelle, c est-à-dire au prix négocié de 2 600 euros par mois, à savoir 31 200 euros HT et hors charges par an ; à défaut, selon la valeur locative du local déterminée selon l expert [W] au montant annuel de 33 000 euros HT et hors charges,



' En tout état de cause, concernant l'intégralité du litige

- constater l' absence de respect du droit de préemption légal de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ,

- juger en conséquence nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mme [E], Mme [V] et la société Foxys,

- juger en conséquence toutes les demandes de la société Foxys à l'égard de la société concluante irrecevables pour défaut de qualité à agir sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme [E] et les ayants droit de Mme [V] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive et abus de droit,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 8 159 euros pour les préjudices de jouissance et d image subis (du fait des chutes de plâtres, infiltrations, fissures, nuisances sonores, salissures, échafaudages, perçage de murs), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 841 euros pour le préjudice matériel subi (perte de produits), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019, 

- condamner la société Foxys à procéder à ses frais à la rénovation et la réparation des parties du local commercial ayant subi les désordres décrits dans le délai d un mois à compter de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 875 euros en réparation de son préjudice matériel (frais d huissier engagés), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'eau, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 1200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'électricité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 43 290 euros concernant le préjudice de jouissance subi jusqu au 1er mai 2025, sauf à parfaire ;

- condamner la société Foxys à lui remettre la clé de l'entrée sis [Adresse 9] et à lui mettre à disposition l'entrée où se situent les compteurs ainsi que le bureau bibliothèque, ce dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ledit délai.

- débouter les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] de toutes leurs demandes fins et prétentions à l'encontre de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] 

- débouter la société Foxys de toutes ses demandes fins et prétentions à l encontre de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] 

- condamner solidairement la société Foxys, les ayants droits de Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris tous les frais d huissiers exposés pour la procédure aux fins de constat et de commandement de payer.



6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 31 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, les consorts [E]-[X]-[P] demandent à la cour de :



- débouter la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de son appel, 

 

- confirmer le jugement en son principe et donner acte aux concluants de ce qu ils s associent aux conclusions de la société Foxys, 

 

Subsidiairement, 

 

- dire que les concluants seront relevés indemnes de toute condamnation, conformément aux engagements de la société Foxys renouvelés dans ses conclusions devant la cour, 

 

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à verser à Mme [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour cette procédure abusive, ainsi qu une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

 

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à verser à M. [VM] [A] [P], Mme [Z] [O] [X] épouse [U], M. [AR] [K] [S] [E], Mme [M] [K] [E], Mme [R] [E], Mme [DH] [PV] [B] [P], M. [KN] [K] [D] [E], la somme de 1 200 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



7. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 4 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Foxys demande à la cour de:



- voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal-fondé en son appel. 

 

1/ Vu les articles R 145-23 alinéas 1 et 2 du code de commerce et la compétence du tribunal de grande instance pour statuer sur les contestations distinctes de la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé et procédant de l'exécution du bail commercial, 

Vu la revendication de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] d'un renouvellement du bail commercial conclu entre les consorts [V] et elle-même, sous la forme d'un échange de mails hors l'accomplissement préalable du formalisme réglementaire (congé ou demande de renouvellement) et ce au visa des articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce, 

Vu l'absence manifeste d'accord résultant des échanges procédant de simples pourparlers, au demeurant non aboutis et procédant alternativement de la vente totale ou partielle de l'immeuble et/ou de la location, 

Vu l'article 815-3-4 du code civil et l'absence de tout accord, a fortiori de tout accord émanant des deux indivisaires, 

Vu l'article 1743 du code civil et l'absence d'opposabilité de tout accord éventuel à la société Foxys, acquéreur de l'immeuble, 

 

- voir déclarer cet accord inexistant, 

 

- voir constater que le bail s'est poursuivi par tacite à compter de l'expiration du dernier renouvellement, soit à compter du 1er juillet 2011, 

 

- voir en conséquence valider le congé avec offre de renouvellement du bail commercial notifié le 23 décembre 2016, et avec effet au 1er juillet 2017, 

 

- voir en conséquence déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et a fortiori mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, relatives à l'existence d un renouvellement du bail (sans date d effet) et à l'invalidité du congé du 23 décembre 2016, 

 

Vu le mémoire du 7 juillet 2017, 

 

- voir fixer le loyer de renouvellement la somme de 100 000 euros en principal hors taxes hors charges avec effet au 1er juillet 2017, et confirmer en tant que de besoin la désignation de tel Expert aux fins d'évaluation de la valeur locative avec effet au 1er juillet 2017 en considération des critères définis par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, 

 

2/ Vue la demande de nullité de la vente, 

Vu l'article 70 du code de procédure civile, 

Vu l'article L 145-46-1 du code du commerce, et le droit de préemption du preneur, 

 

- voir déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal fondée en cette demande, 

 

3/ Vue la demande de délivrance du bureau-bibliothèque, 

Vu l'article 70 du code de procédure civile, 

Vu l'exclusion de ce local de la description de la chose louée par l effet des baux existants, 

 

- voir déclarer cette demande irrecevable et subsidiairement mal fondée. 

 

4/ Vues les demandes indemnitaires, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions du bail, l absence de preuve de l existence d un préjudice, les dispositions du bail, l absence de lien de causalité démontré, l absence de préjudice démontré, 

 

- voir déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions. 



Et recevant, la société Foxys en ses demandes reconventionnelles et incidentes ; 

 

- voir condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] : 

' au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de procédure abusive et préjudice moral, 

' en tous les dépens de première instance et d'appel, 

' au remboursement des frais non taxables à concurrence de la somme de 20 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025.



Procédure 24/04722



8. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 04 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Foxys et Arcafa demandent à la cour de :



Vu le jugement du 19 septembre 2024 ; 

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 

Vu les articles L. 622-21 à L622-23, L. 631-14 du code de commerce 

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile 

Vu le rapport de M. [T] et sa critique ; 

 

- déclarer les sociétés Foxys et Arcafa bien fondée en leur demandes ; 

 

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement entrepris ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

A titre principal, 

- fixer le loyer dû, par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], à la société Foxys puis à la société Arcafa, à la somme de 77 159 euros au 1er juillet 2016 ; 

 

En tout état de cause, 

- dire que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du premier mémoire du bailleur du 7 juillet 2017 et ce, jusqu à complet paiement ; 

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à payer, à chacune des sociétés Foxys et Arcafa, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dire que les frais de l'expertise judiciaire seront partagés entre la SCI Foxys et la société Arcafa d une part et la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] d autre part ; 

condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] au paiement des autres dépens (hors frais d expertise donc) de première instance et d appel. 



9. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 23 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF demandent à la cour de :



Vu le jugement avant dire droit rendu le 13 juillet 2021 ;

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 septembre 2024,

Vu les articles du code de Commerce, du code de la santé publique, du code civil et du code de procédure civile applicables et cités;

Vu le rapport de M. [T] du 24 novembre 2022 et sa critique ;

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,





' infirmer le jugement du tribunal judiciaire dont appel en ce qu il a :

-fixé le prix du loyer du bail renouvelé concernant le local situé au [Adresse 1] à [Localité 13] (33) à effet du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 41 062 euros hors charges et hors taxes par an ;

-dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 7 juillet 2017 ;

-condamné la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] (50%) aux dépens ;

-débouté la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais de géomètre ;



' confirmer le jugement du tribunal judiciaire dont appel en ce qu il a :

-débouté la SARL Foxys de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



' Et, statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- débouter la société Foxys et la société Arcafa de leurs entières demandes, fins et prétentions,

- fixer la surface utile à 203,40m2, dans l'hypothèse où le périmètre du bail ne comporterait pas le bureau litigieux,

- fixer la surface utile pondérée à 125,60 m2 maximum, dans l'hypothèse où le périmètre du bail ne comporterait pas le bureau litigieux,

- fixer la valeur locative du local loué par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à 265,00 euros par mètre carré pondéré au maximum, 

- juger que le bail existant entre les parties ne doit contenir aucune clause mettant en tout ou partie les grosses réparations à la charge du locataire, sauf à constituer une charge exorbitante abaissant de 10% le montant de la valeur locative fixée, 

- appliquer une décote d' a minima 4% concernant l existence d une clause exorbitante lié à la passation de contrat d'assurance

- fixer le loyer dû à la valeur locative, à savoir à la somme de 2 600 euros HT HC par mois soit la somme de 31 200 euros HT et HC par an 



A titre subsidiaire, 

- juger que la valeur locative ne saurait être supérieure à la somme retenue par l'expert judiciaire M. [T] dans son rapport définitif du 24 novembre 2022, à savoir 49.200 euros HT et HC 



En tout état de cause, 

- débouter la société Foxys et la société Arcafa de leurs entières demandes, fins et prétentions,

- juger que la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ne doit aucun loyer complémentaire à la société Foxys et à la société Arcafa depuis le 1er juillet 2017

- condamner les sociétés Foxys et Arcafa, chacune en ce qui les concerne, à rembourser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la différence entre ce qu elles ont perçu au titre des loyers et la valeur locative fixée à 2 600 euros HT par mois

- condamner in solidum les bailleurs successifs, la société Foxys et à la société Arcafa à payer les sommes suivantes à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

- 1 440 euros au titre du remboursement des frais de géomètre,

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la 1 ère instance,

- 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d appel,



- condamner in solidum la société Foxys et à la société Arcafa aux entiers dépens, de 1 ère instance et d appel, en ce compris les frais d expertise.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mai 2025





MOTIFS DE LA DECISION:



10. Il convient de donner acte à la SCP CBF Associés (prise en la personne de Maître [ZK] [C]) de son intervention volontaire à l'instance, en sa qualité d'administrateur de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], en redressement judiciaire, et de déclarer celle-ci recevable.



11. Compte tenu de leur connexité étroite, il convient d'ordonner la jonction des instances d'appel enrôlées sous les numéros RG 21-04912 et RG 24-04722.





Sur la demande tendant à voir juger nulle la vente immobilière du 17 mars 2017:



Moyens des parties:



12. La société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] demande à la cour de constater le non-respect de son droit de préemption légal, prévu par les articles 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et L145-46-1 du code de commerce, et en conséquence de déclarer nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mmes [E] et [V] et la société Foxys.

Elle fait grief au jugement d'avoir retenu une absence de lien suffisant entre cette demande et les prétentions originaires et fait valoir que ce lien suffisant n est pas une condition de recevabilité d'une défense au fond. Elle précise que sa demande de nullité tend à lui permettre de conclure à l'irrecevabilité des demandes de la société Foxys, pour défaut de qualité à agir.

Elle précise que pour s'affranchir du droit de préemption du locataire commercial, le bailleur a procédé à une scission virtuelle du local commercial puisque quelques mois plus tôt, la promesse de vente signée ne mentionnait qu'un local commercial et que depuis 2002, le bail commercial mentionnait deux adresses distinctes ([Adresse 9] et [Adresse 1]) et désormais une seule.



13. La société Foxys réplique que la demande relative au prétendu manquement au droit de préemption de la locataire lors de la vente intervenue à son profit est irrecevable par application de l'article 70 du code de procédure civile et pour n'avoir pas fait l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière.

Subsidiairement, elle fait valoir d'une part que la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ne bénéficiait pas d'un droit de préemption n' étant pas locataire, et d'autre part, que le droit de préemption prévu à l'article L 145-46-1 du code de commerce est exclu en cas de cession globale d'un immeuble, comme en l'espèce.



Réponse de la cour: 



14. Dès lors que depuis l'assignation introductive d'instance du 18 mai 2017, le litige oppose la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à la société Foxys, en qualité de nouveau propriétaire du local commercial, et aux consorts [V], précédents bailleurs, la demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 17 mars 2017 se rattache par un lien suffisant aux 

prétentions originaires, tendant à la validation du congé délivré le 23 décembre 2016.





15.En revanche, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] n'a pas justifié, au cours de l'instance, qu'elle ait fait procéder à la publication au service de la publicité foncière de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 17 mars 2017, ainsi qu'exigé par l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, selon lequel 'les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.'



16. En application de l'article 122 du code de procédure civile , il y a donc lieu de prononcer l'irrecevabilité de cette demande, qui constitue bien une prétention figurant au dispositif des conclusions de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et non un simple moyen de défense au fond. 

Le jugement sera confirmé par motifs substitués, en ce qu'il déclare irrecevable la demande de nullité de la vente.



17. Dès lors que la qualité de propriétaire de la société Foxys n'est pas utilement contestée, il convient d'écarter le fin de non-recevoir soulevée par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] tirée du défaut de qualité à agir de la société Foxys. 

Sur le renouvellement du bail:



Moyens des parties:



18. La société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] soutient qu'il existe un accord valable des parties sur le renouvellement du bail et le montant du loyer, le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016, par échange de courriels, sans nécessité de demande de renouvellement par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, de sorte que le bail a pris effet au jour de la cession de la pharmacie, le 30 janvier 2016, et a couru jusqu'au 29 janvier 2025.

Elle ajoute que le bailleur a réitéré le principe du renouvellement en octobre 2016, de sorte qu aucun congé postérieur ne pouvait être donné. 

A titre subsidiaire, la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] soutient que la nullité du congé délivré le 23 décembre 2023 (pièce 20 Foxys) doit être prononcée du fait d'un accord antérieur intervenu, de l'absence d'intérêt à agir de Mme [V] et de Mme [E], de l'absence de qualité à agir de la société Foxys si celle-ci en était en réalité l'auteur, et surtout du caractère frauduleux dudit congé.

Elle précise à cet égard que le congé délivré par le bailleur au titulaire du bail est nul s' il est délivré frauduleusement, qu' en l espèce, le congé délivré le 23 décembre 2023 a été rédigé par le conseil de la société Foxys. Elle fait alors remarquer que soit le congé a été donné par la société Foxys, acquéreur, avant la signature de l'acte de vente mentionnant que le vendeur n'a délivré aucun congé à son locataire, soit il a été donné quelques jours après la signature du compromis de vente de l'immeuble par les venderesses alors qu'elles n'y avaient plus aucun intérêt, l'augmentation du loyer devant intervenir après la signature de l'acte de vente définitif, et alors qu elles avaient rappelé en octobre 2016 leur accord pour la rédaction d'un nouveau bail.



19. La société Foxys réplique qu il n'existe aucun bail renouvelé dans des termes et conditions opposables à l'acquéreur, conformément à l'article 1743 du code civil, puisqu'aucun bail n'est mentionné dans un acte authentique ou n'a date certaine.

Elle ajoute qu'il n existe pas d'acte fondateur du processus de renouvellement, congé du bailleur ou demande de renouvellement du preneur, et s'agissant de cette dernière, si le mail du 18 décembre 2015 devait en faire office, elle serait irrégulière (puisque ne respectant pas les dispositions de l'article L145-10 du code de commerce) et donc inopérante, et que les échanges entre les parties au cours de l'année 2016 démontrent l'absence d' accord pour le renouvellement du bail.

Elle fait observer que le mail du 18 décembre 2015 invoquée par l'appelante n'a pas été communiqué en original, qu'il a l'apparence d'un faux grossier et notamment la signature de Mme [V] et que les faits ultérieurs excluent l'existence de cet accord, et que cette pièce doit être écartée des débats en vertu de l'article 287 du code de procédure civile. Elle ajoute que ce document est signé par le seul usufruitier et par M. [J], non encore preneur en décembre 2015. 

Elle conteste toute fraude dans la délivrance du congé, exposant qu'il s'agit de l'exercice d'un droit et d'un intérêt par le bailleur, l'acte est notifié au nom du bailleur, conformément à la promesse de vente du 13 décembre 2016 prévoyant que le promettant autorise le bénéficiaire à notifier en son nom un congé avec offre de renouvellement du bail commercial.



20. Les consorts [E]-[X]-[P] soutiennent que les échanges entre les parties n'étaient que des discussions préliminaires sans engagement, puisque le titulaire du bail jusqu'en décembre 2016 était la société Chenilleau Nolibé. Elle conteste avoir signé une proposition de renouvellement du bail le 18 décembre 2015 dont elle aurait conservé l'original et fait observer que son courrier du 10 janvier 2016 n'est qu'un accord de principe d'un renouvellement et non un accord ferme.



Réponse de la cour:



21. Selon les dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

22.L'appelante fonde son argumentation sur un courriel adressé par M. [GP] [J], le 20 décembre 2015, adressé à Mme [K] [Y] [V] épouse [E], nu-propriétaire des local commercial, ayant pour objet «Renouvellement du bail», comportant trois pièces jointes:

-Info bail (sous forme d'article sur la Loi Pinel ' principales modifications du régime des baux commerciaux),

-Rapport [W] sur la valeur locative de la pharmacie d'[Localité 13]),

-Proposition de renouvellement du bail.

23. Cette pièce datée du 18 décembre 2015 se présente sous forme de proposition émanant de M. [GP] [J], portant sur les points suivants:

-renouvellement du bail aux termes et charges identiques à l'actuel, avec autorisation de domiciliation de la SAS Sweet Harmony au [Adresse 8],

-loyer réévalué à 2600 euros HT par mois, pour le local pharmacie, valeur locative annexée pour l'espace vente, réserve, et bureaux bibliothèque,

-augmentation du loyer progressive de 10 % par an (loi Pinel),

-travaux de sécurité