Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
03 Juillet 2025


N° RG 22/03645 - 

N° Portalis
DB3R-W-B7G-XPKN

N° Minute : 








AFFAIRE

S.A.S. AGENCE INTERNATIONALE DE TRANSACTION

C/

[F] [G] [N] [B], [E] [S]





Copies délivrées le :








DEMANDERESSE


S.A.S. AGENCE INTERNATIONALE DE TRANSACTION
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335


DEFENDEURS


Monsieur [F] [G] [N] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [E] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154




L’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.













EXPOSE DU LITIGE

Le 12 septembre 2018, la société par actions simplifiée Agence internationale de transaction s’est vu confier un mandat exclusif de vente portant sur divers lots de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 1], appartenant à Mme [X] [W].

Par acte authentique du 7 novembre 2018, Mme [W] a consenti à M. [F] [B] et Mme [E] [S] une promesse unilatérale de vente relative aux lots n° 9 et 53, correspondant à un appartement et à une cave, au prix de 1 012 200 euros et pour une durée expirant le 8 février 2019 à seize heures.

En raison d’un désaccord entre les parties, la vente n’a pas été réalisée par acte authentique.

Par jugement en date du 26 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Paris a débouté les consorts [I] de leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente, à voir ordonner à Mme [W] de signer l’acte de vente, à voir dire qu’à défaut de signature le jugement à intervenir vaudra acte de vente, à voir ordonner la publication du jugement à intervenir et à voir condamner Mme [W] à réparer leurs préjudices. Il les a par ailleurs condamnés à verser à Mme [W] l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Par acte judiciaire du 28 juillet 2020, la société Agence internationale de transaction a fait assigner devant ce tribunal les consorts [I] en indemnisation de son préjudice.

Par arrêt en date du 11 décembre 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions le jugement précité du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2021, le juge de la mise en état de ce tribunal a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation sur le pourvoi formé contre cet arrêt de la cour d’appel de Paris.

Par arrêt en date du 16 février 2022, la Cour de cassation a rejeté ledit pourvoi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société Agence internationale de transaction demande au tribunal de :
- déclarer recevables et bien fondées ses demandes,
- condamner M. [F] [B] et Mme [E] [S] à lui payer la somme de 37 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi compte tenu de leur refus fautif de signer l’acte de vente définitif,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à l’encontre de M. [F] [B] et Mme [E] [S],
- débouter M. [F] [B] et Mme [E] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
subsidiairement :
- écarter l’exécution provisoire de droit si par extraordinaire une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre,
en tout état de cause :
- condamner M. [F] [B] et Mme [E] [S] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [F] [B] et Mme [E] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Warn avocats, représentée par Me Henri Rouch, avocat au Barreau de Paris, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Agence internationale de transaction soutient qu’au regard de l’arrêt rendu le 11 décembre 2020 par la cour d’appel de [Localité 7], lequel est revêtu de l’autorité de la chose jugée et passé en force de chose jugée, il est définitivement acquis que l’absence de réalisation de la vente prévue dans la promesse est exclusivement imputable aux consorts [I]. Elle explique que ces derniers ont refusé de signer l’acte authentique de vente portant sur le lot n° 9 tel que décrit dans l’état descriptif de division de 2018, qu’ils ont proposé d’acquérir le bien tel que spécifié dans l’état descriptif de division de 1971 et qu’ils n’ont ainsi pas levé l’option, ce alors que, malgré la présence d’une erreur purement matérielle dans la désignation du lot n° 9 au sein de la promesse, il ne fait aucun doute que les parties avaient la commune intention de faire porter la promesse sur le lot n° 9 tel que décrit dans l’état descriptif de division de 2018. Elle ajoute que les bénéficiaires de la promesse étaient parfaitement informés du défaut de conformité de l’installation électrique et qu’ils avaient accepté de prendre le bien en l’état, de sorte que cette circonstance ne peut davantage justifier l’absence de réalisation de la vente. Elle estime, au visa de l’article 1240 du code civil, que la faute des consorts [I] tenant à leur refus illégitime de réaliser la vente l’a privée de son droit à percevoir sa commission à hauteur de 37 800 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse, laquelle était payable le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Elle en déduit qu’elle est bien fondée à solliciter le versement de ladite somme à titre de dommages et intérêts, précisant que les défendeurs ne peuvent invoquer l’irrégularité de son mandat en vertu de l’article 1156 alinéa 2 du code civil, que seule la partie représentée, à savoir Mme [W], aurait pu en solliciter la nullité et qu’elle l’a au contraire ratifié.
En réponse à la demande reconventionnelle formée par les consorts [I], elle indique que ces derniers ne peuvent soulever l’irrégularité de son mandat pour les motifs ci-avant exposés, qu’un diagnostic complet de l’installation électrique, mettant en évidence la nécessité d’une rénovation d’ensemble au vu des anomalies généralisées relevées, a été effectué et porté à la connaissance des bénéficiaires de la promesse, que l’attestation qu’elle a rédigée dans leur intérêt dans le cadre de la procédure les ayant opposés à la promettante ne fait que relater les faits dont elle avait connaissance et qu’elle n’a aucunement été déloyale à leur égard. Enfin, elle conteste tout lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices allégués.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, M. [F] [B] et Mme [E] [S] demandent au tribunal de :
- rejeter les demandes de la société Agence internationale de transaction comme étant dépourvues de tout fondement,
subsidiairement :
- constater l’absence de préjudice subi par la société Agence internationale de transaction et limiter toute indemnisation à la valeur de la seule perte de chance de percevoir une commission,
à titre reconventionnel :
- condamner la société Agence internationale de transaction à leur verser la somme de 131 200 euros en réparation des préjudices matériels, moraux et psychologiques subis, outre la somme de 10 000 euros en raison du caractère abusif de la poursuite de la présente procédure sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,
en tout état de cause :
- condamner la société Agence internationale de transaction au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Agence internationale de transaction aux entiers dépens de l’instance,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnations prononcées à leur encontre.

Les consorts [I] font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute en renonçant à la vente, rappelant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est jamais contractuellement tenu de lever l’option et qu’il n’est donc nullement fautif s’il n’y procède pas. Ils précisent que la société Agence internationale de transaction ne démontre pas davantage qu’ils auraient commis des manœuvres dolosives pour lui faire perdre sa commission, qu’ils ont au contraire toujours manifesté leur volonté d’acquérir le bien et que la demanderesse a elle-même relevé qu’une erreur avait été commise dans la promesse de sorte que leurs interrogations étaient légitimes. Ils ajoutent que le mandat dont se prévaut la société Agence internationale de transaction est irrégulier et donc nul dès lors qu’il vise trois mandants mais ne comporte qu’une seule signature et un seul paraphe, qu’il ne contient pas la mention manuscrite obligatoire « lu et approuvé bon pour mandat » et qu’il ne porte pas sur le lot n°53, ce qui interdit en toute hypothèse à la demanderesse de prétendre à une quelconque rémunération à ce titre. Ils indiquent encore, au visa de l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l'article 6, I, subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, est l’acte synallagmatique de vente, ce qui est d’ailleurs confirmé par les termes de la promesse prévoyant que la vente ne pourrait intervenir qu’après sa réalisation par acte authentique. En tout état de cause, ils concluent à l’absence de préjudice dès lors qu’il n’est pas établi que Mme [W] aurait réellement eu l’intention de vendre son bien et qu’un acquéreur aurait pu être trouvé aux prix et conditions prévus dans la promesse dans le délai de validité du mandat, lequel a finalement été résilié. A tout le moins, ils estiment que la perte de commission ne pourrait s’analyser que comme une perte de chance.
A titre reconventionnel, ils prétendent que la société Agence internationale de transaction a commis des fautes tenant à l’irrégularité de son mandat, aux erreurs de description du bien contenues dans la promesse et à l’absence d’information préalable sur le caractère inhabitable du bien au regard de l’impossibilité d’obtenir le consuel. Ils considèrent que ces fautes, sans lesquelles ils n’auraient pas signé la promesse, leur ont causé non seulement un préjudice matériel, dès lors qu’ils ont dû verser l’indemnité d’immobilisation à la promettante, mais également un préjudice moral, dès lors que l’affaire les opposant à cette dernière a engendré pour eux de l’anxiété et une perte de temps. Ils en déduisent qu’ils sont fondés à demander réparation à la société Agence internationale de transaction sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils sollicitent également le paiement de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, soutenant que la demanderesse a commis un abus de droit en engageant et en poursuivant la présente instance après avoir constaté l’absence de régularisation de la vente par voie judiciaire et l’absence de faute de leur part.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 novembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « déclarer bien fondées » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de la société Agence internationale de transaction, qui n’est pas contestée.

1 - Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Agence internationale de transaction

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’option, d’acquérir ou de ne pas acquérir, présente par sa nature même un caractère discrétionnaire. Dès lors, le bénéficiaire de la promesse n’a pas à révéler les motifs de son choix, lequel ne peut être en lui-même fautif (not. 3e Civ., 29 juin 2017, pourvoi n° 15-26.419).

En l’espèce, les consorts [I] étaient libres de lever ou non l’option qui leur avait été accordée en vertu de la promesse unilatérale de vente du 7 novembre 2018 et ainsi d’acquérir ou non les lots n° 9 et 53 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 1].





L’absence de levée de l’option relevant d’une décision discrétionnaire de leur part, elle ne peut être en elle-même considérée comme fautive, peu important les raisons, légitimes ou non, ayant guidé leur choix.

En conséquence, à défaut de démontrer la commission d’une faute par les consorts [I], la société Agence internationale de transaction sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


2 - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [I]

2.1 - Sur les fautes reprochées dans le cadre de la signature de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les éventuelles irrégularités affectant le mandat exclusif de vente conclu entre la société Agence internationale de transaction et Mme [W], promettante, ne sont pas en elles-mêmes de nature à constituer une faute à l’égard des consorts [I], bénéficiaires de la promesse.

Par ailleurs, un état de l’installation intérieure d’électricité a été annexé à la promesse. Il n’y était pas mentionné quelques anomalies, comme le soutiennent les défendeurs, mais de nombreuses anomalies majeures, pour lesquelles il était vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentaient. Il y était également précisé que l’installation intérieure d’électricité n’était pas alimentée lors du diagnostic et que toutes les vérifications n’avaient donc pu être effectuées.

Il en résulte que les consorts [I] étaient pleinement informés du défaut de conformité et de la mise hors tension de l’installation électrique, desquels découlait une nécessaire mise aux normes avant la délivrance d’une attestation de conformité par l’association Consuel et l’alimentation du logement en électricité.

Ils ne peuvent ainsi utilement reprocher à la société Agence internationale de transaction de leur avoir délivré une information incomplète sur ce point.

Enfin, il convient de relever que, n’étant pas la rédactrice de la promesse, la demanderesse ne peut être considérée comme responsable des erreurs l’affectant quant à la description du bien en cause.

En conséquence, à défaut de démontrer la commission d’une faute par la société Agence internationale de transaction, les consorts [I] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

2.2 - Sur l’abus de droit d’agir en justice

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit d’agir en justice est sanctionné sur le fondement de ce texte.

La caractérisation d’un tel abus nécessite une mise en balance entre les droits de la personne contre laquelle l’action est formée et le droit fondamental du libre accès à la justice, participant au droit à un procès équitable, affirmé par l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, il convient de relever que les moyens et prétentions de la société Agence internationale de transaction méritaient discussion.





Au surplus, outre qu’ils n’en précisent pas la nature, les consorts [I] ne démontrent ni la réalité ni le quantum du préjudice qu’ils auraient subi, lequel doit être distinct des frais de l’instance qui seront étudiés ci-après.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


3 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société Agence internationale de transaction, qui a initié l’instance et dont la demande de dommages et intérêts a été rejetée, sera condamnée aux dépens.

3.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont respectivement exposés. Elles seront dès lors déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

3.3 - Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.

La contestation soulevée par la société Agence internationale de transaction tenant aux montants sollicités n’est pas de nature à rendre cette exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile.

La demanderesse sera dès lors déboutée de sa prétention tendant à la voir écarter si une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la société par actions simplifiée Agence internationale de transaction de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [F] [B] et Mme [E] [S] de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société par actions simplifiée Agence internationale de transaction aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société par actions simplifiée Agence internationale de transaction de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT