Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 5]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00732 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H5DZ


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00670




E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[P] [J]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
MELDOMYS

Copie conforme
Mme [J]

Préfecture du Maine et [Localité 6] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS, 
anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 5] sous le N° 274 900 034,
dont le siège social est sis [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [B] [L], régulièrement mandatée, 

ET :

DÉFENDEUR

Madame [P] [J]
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 4]

comparante





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2019, l'OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [P] [J] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 306,02€, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 novembre 2024. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner Mme [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail à la date du 5 janvier 2025 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;
- condamner Mme [P] [J] à lui payer la somme de 1.467,63 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,
- condamner Mme [P] [J] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [P] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [P] [J] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,
- ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [B] [L], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1.465,81 €. 

Il accepte la demande de délais de paiement suspensifs formulée par les défendeurs.

Mme [P] [J] comparaît en personne et reconnaît la dette locative. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 80€.

Elle actualise sa situation et déclare n’avoir aucune autre dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH Meldomys justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 6] le 23 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au moment du contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 13 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 5-6 - La résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024 pour la somme en principal de 1.044,13 € . 

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 janvier 2025.

Sur l'arriéré locatif

En application des dispositions de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat produit un décompte démontrant que Mme [P] [J] reste devoir la somme de 1.465,81 € à la date du 14 mai 2025.

Mme [P] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

 Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme. 

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [P] [J] a repris le paiement intégral de son loyer. 
 
Il ressort des débats d'audience ainsi que du diagnostic social et financier que Mme [P] [J] vit seul dans le logement avec ses deux enfants. Elle travaille et bénéficie d’un complément RSA. En tenant compte également des prestations versées par la CAF, le montant de ses ressources mensuelles s’élève à 1.885 €, étant précisé qu’elle bénéficie du maintien des APL et d’une réduction de loyer de solidarité.

Compte tenu de sa situation financière, Mme [P] [J] est en mesure financièrement de s’acquitter de la mensualité proposée en sus de son loyer courant. 

Le bailleur ne s’oppose pas à la proposition faite par la débitrice à l’audience.



Dès lors, il convient d’accorder à Mme [P] [J] les délais de paiement sollicités et de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [P] [J] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [P] [J] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.
 
Sur les mesures accessoires

Mme [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2019 concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [P] [J] à verser à l'OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 1.465,81 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2025 (incluant notamment l’échéance d’avril 202 );

AUTORISE Mme [P] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 80 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Meldomys puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [P] [J] soit condamnée à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ; 


La greffière, La vice-présidente,