Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 5]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00733 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H5D2


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00671




E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[B] [W]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
MELDOMYS

Copie conforme
Mme [W]

Préfecture du Maine et [Localité 6] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS, 
anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 5] sous le N° 274 900 034,
dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [K] [Z], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [B] [W]
née le 23 Avril 1988 à [Localité 7]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 4]

comparante



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 juillet 2024, l'OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [B] [W] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 336,83 €, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, L'OPH Meldomys a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2024. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, l'OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner Mme [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, l'O.P.H. Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat, représenté par Mme [Z] chargée de recouvrement contentieux munie d'un pouvoir, réitère oralement les termes de son assignation et demande de :
 - constater la résiliation du bail à la date du 17 février 2025; subsidiairement prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;
- condamner Mme [B] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail ;
- condamner Mme [B] [W] à lui payer la somme actualisée de 3.343,32 € au titre de l'arriéré locatif,
- ordonner l'expulsion de Mme [B] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [B] [W] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,
- prononcer l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise.

Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement suspensifs, indiquant que la locataire n'a effectué aucun règlement depuis son entrée dans le logement ; qu'elle s'était engagée à régler la dette suite à un héritage mais que rien n'a été fait.

Mme [B] [W] comparaît en personne et reconnaît la dette locative. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 30€.

Elle explique être à mi-temps thérapeutique depuis juillet 2024 et avoir été confrontée de ce fait à une baisse de ses ressources. Elle affirme qu'elle va retravailler à plein temps à compter de fin juillet 2025, de sorte qu'elle sera en mesure de régler son loyer augmentée de la mesure proposée. 

Elle déclare un salaire net mensuel de 1.400€ mais précise faire l'objet de saisies sur salaires ainsi que de saisies sur son compte bancaire, ayant plusieurs dettes souscrites pendant la vie commune. Elle précise vivre dans le logement avec son fils âgé de cinq ans et participer aux frais de scolarité pour sa fille.

Elle confirme être dans l'attente d'une donation à son profit mais ne pas connaître dans quels délais les fonds lui seront versés.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis à la juridiction.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION


Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de Maine et [Localité 6] le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 3 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 5-6 La Résiliation) qui prévoit qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer ou des charges et six semaines après commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

Le commandement de payer signifié le 16 décembre 2024 vise cette clause résolutoire et laisse un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette. 

Il ressort des pièces et débats d'audience que ce commandement est resté totalement infructueux dans le délai de deux mois imparti.

L 'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [B] [W] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience : aucun règlement n'étant intervenu depuis l'entrée dans les lieux.

Dès lors, elle ne remplit pas l'une des conditions légales pour bénéficier de délais de paiement ou de la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Ainsi, malgré les difficultés évoquées, elle ne peut qu'être déboutée de ses demandes en ce sens.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, la résiliation du bail sera donc constatée à la date du 17 février 2025 comme sollicité. 

Du fait de la résiliation du bail, Mme [B] [W] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.



Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'OPH Meldomys produit un décompte démontrant que Mme [B] [W] reste devoir la somme de 3.343,32 € à la date du 14 mai 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. 

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.343,32 €. 

Mme [B] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [B] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2024 entre L'OPH Meldomys et Mme [B] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

DÉBOUTE Mme [B] [W] de sa demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'OPH Meldomys pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [W] à verser à l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 3.343,32 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2025 (incluant l'échéance d'avril 2025);

CONDAMNE Mme [B] [W] à verser à l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;


CONDAMNE Mme [B] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ; 


La greffière, La vice-présidente,