Cour d'Appel · Chambre Civile — 17 juillet 2025

COUR D'APPEL DE CAYENNE

Chambre Civile









Ordonnance n° 54 /2025



N° RG 23/00272 - N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BGG3



Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de cayenne, décision attaquée en date du 03 Mai 2023, enregistrée sous le n° 20/01026



ORDONNANCE DU CONSEILLER DE LA MISE EN ETAT

DU 17 Juillet 2025









S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Isabelle DENIS, avocat au barreau de GUYANE





APPELANT

Maître [D] [I]

[Adresse 9]

97354 97354



S.C.P. PREVOT & [I] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentant : Me Maurice CHOW CHINE de la SARL DAÏCHI, avocat au barreau de GUYANE



S.A.R.L. ARCHI-TECH ES QUALITE DE SYNDIC DU SYNDICAT DES C OPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Georges BOUCHET de la SELARL MARIEMA - BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE





INTIMES



Nous, Aurore BLUM, Présidente de chambre chargée de la mise en état, à la Cour d'Appel de CAYENNE, assistée de Hélène PETRO, Greffère, présente lors du prononcé, après avoir entendu les conseils des parties en leurs conclusions et observations à l'audience du 13 mars 2025, après avoir indiqué qu'une ordonnance serait rendue le 12 juin 2025 prorogé au 17 juillet 2025, avons statué publiquement et contradictoirement comme suit :





EXPOSE DU LITIGE 





La société AMAZONIE PROMOTION IMMOBILIÈRE obtenait le 3 août 2010, un permis de construire d'un ensemble immobilier, situé [Adresse 11], par celle cadastrée BN [Cadastre 3], lequel était transféré par arrêté du 24 septembre 2010 à la SARL [Adresse 10], de publié le 19 janvier 2021.





Par acte authentique du 20 novembre 2010, Maître [D] [I], notaire à [Localité 6] (Guyane ) recevait un état descriptif de division-règlement de copropriété de l'ensemble immobilier à construire par la SARL [Adresse 10] sur la dite parcelle.



À compter de décembre 2010 les appartements de la [Adresse 10] étaient commercialisés sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement.



La parcelle BN [Cadastre 3] faisait l'objet d'une division parcellaire : BN [Cadastre 4] et BN [Cadastre 5].



La [Adresse 10] recevait la parcelle BN [Cadastre 5], les lots étaient commercialisés entre 2010 et 2011 en copropriété. 



L'assemblée générale du 28 juin 2012, a acté la constitution par les copropriétaires de la [Adresse 10] d'un syndicat de copropriétaires, lequel a désigné OCEANIC IMMOBILIER en qualité de syndic.



Courant 2012, la SARL [Adresse 10] obtenait un second permis de construire au titre des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et saisissait Maître [D] [I] aux fins de constitution d'une servitude de passage entre les deux fonds. 



Par acte authentique du 19 décembre 2013, Maître [D] [I] recevait l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 20 novembre 2010 rectifiés pour tenir compte de la servitude de passage entre le fonds dominant parcelle BN [Cadastre 4] et le fonds servant parcelle BN [Cadastre 5].



Par acte notarié du 27 décembre 2013, la SARL [Adresse 10] vendait la société LS 84, l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], parcelle BN [Cadastre 4] laquelle la vendait en état futur d'achèvement à la société immobilière de [Localité 7] forme de crédit-bailleur.



Par acte notarié du 19 décembre 2013, la SARL [Adresse 10] constituait une servitude de passage sur le fond BN [Cadastre 5] au profit du fonds BN [Cadastre 4]. 



Lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 les copropriétaires de la [Adresse 10] souhaitant installer un portail afin de sécuriser l'entrée de la résidence, apprenaient l'existence de la servitude.



Par acte du 4 août 2021, s'opposant à la servitude consentie, la SARL ARCH-TECH exerçant sous son nom commercial GESTIMMO assignait la société immobilière de [Localité 7], en sa qualité de propriétaire bailleur de la [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins de voir dire nulle la servitude de passage et de réseau de la parcelle BN[Cadastre 4]. 



Par acte du 14 décembre 2021, la société immobilière de [Localité 7] mettait en cause la SCP PRÉVÔT [I].



Par jugement du 3 mai 2023, le tribunal judiciaire de Cayenne notamment :



- Ordonnait la jonction des deux assignations,

- Disait nulle et non avenue la servitude de passage et de réseaux constituée par acte notarié rectificatif du 19 décembre 2013

- Disait n'avoir à statuer sur la pose d'un portail sur la parcelle BN[Cadastre 5] 

- Condamnait la société immobilière de [Localité 7] à une indemnité de procédure 



Par acte du 14 juin 2023, la SA société immobilière de [Localité 7] relevait appel.



Le 4 août 2023, la SCP PRÉVÔT [I] se constituait.



Le 25 août 2023 la SARL ARCH-TECH, ès qualité de syndic de constituait.



Le 14 septembre 2023 la société immobilière de [Localité 7] déposait ses premières écritures.



Le 13 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL ARCH-TECH, déposait ses premières écritures.



Le 14 décembre 2023, la SCP PRÉVÔT-[I] déposait ses premières écritures.



Par conclusions d'incident du 13 juin 2024 et dernière du 13 février 2025, la SCP PRÉVÔT [I] au visa des articles 788 et 907, de l'article 11 alinéa 2, 138 à 142 du code de procédure civile; 10 du Code civil, R 261-5 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l'article 3.4 du Règlement national des notaires, des articles 1435 et 1436 du Code de procédure civile, de l'article 23 de la loi contenant organisation du notariat (loi 25 ventôse an XI).



A titre liminaire, 



- Se déclarer incompétent pour connaître de la demande tendant à voir déclarer 

irrecevables les « nouvelles » demandes formées par la SCP PRÉVÔT-[I] en appel, au profit de la juridiction d'appel, 



Par conséquent, 



- Rejeter les demandes à voir « DÉCLAMER irrecevable l'appel incident SCP PRÉVÔT [I] et les demandes qui en découlent », et à voir « JUGER irrecevables les conclusions incidentes aux fins de production de pièces sous astreintes », 

- Se déclarer incompétent au profit du Président du Tribunal Judiciaire de Cayenne, pour connaître de la demande tendant à « ENJOINDRE à la SCP PRÉVÔT-[I] de produire les actes authentiques de vente des acquéreurs des lots constituant la copropriété de la [Adresse 10] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir ». 



Par conséquent, 



- Rejeter la demande tendant à « ENJOINDRE à la SCP PRÉVÔT-[I] de produire les actes authentiques de vente des acquéreurs des lots constituant la copropriété de la [Adresse 10] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir ». 



Sur le fond, 



- Faire injonction au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] 

représenté par son syndic, la société ARCHI-TECH, de produire les actes authentiques de 

vente des copropriétaires de la [Adresse 10] conclus avec la société [Adresse 10], et ce sous une astreinte de 500 euros, par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, 



- Débouter la société ARCHI-TECH de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- Condamner la société ARCHI-TECH à payer à la SCP PRÉVÔT-[I] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers.



A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir : 



- que le conseiller de la mise en état est incompétent pour déclarer irrecevables les demandes nouvelles,

- que seul le président du tribunal judiciaire de Cayenne est compétent, en raison du secret professionnel auquel sont astreints les notaires, pour enjoindre au notaire de communiquer à des tiers des pièces couvertes par le secret professionnel,

- que la SARL [Adresse 10] disposait d'un mandat donné par les acquéreurs, dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement pour passer des conventions indispensables à la poursuite de la construction de l'ensemble immobilier, dont elle a fait usage constitue la servitude,

- que les actes de vente établie par l'étude de notaires étant soumis au secret professionnel, il appartiendra aux copropriétaires de verser le leur.



Par conclusions d'incident du 13 novembre 2024, et dernières du 7 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représentée par son syndic GESTIMMO 

au visa des articles 10, 138 à 141, 788, 907 du code de procédure civile; des articles 692 et suivants du code civil, de l'article 544 du code civil, il demande de :



Au principal :



- Déclarer irrecevable l'appel incident SCP PRÉVÔT-[I],

- Dire irrecevables les conclusions incidentes présentées par la SCP [I] PRÉVÔT et la SIMKO tendant à la production sous astreinte des actes authentiques de vente des acquéreurs des lots constituant la copropriété de la [Adresse 10] qui ne sont

pas parties à la présente instance,

- Dire que la solution du litige ne dépend pas de la production des actes authentiques des acquéreurs des lots constituant la copropriété de la [Adresse 10],

- Débouter la SCP PRÉVÔT-[I] et la SIMKO de toutes leurs demandes.



Subsidiairement :



- Dire que la charge de la preuve de la production de ces actes authentiques de vente pèse sur le notaire instrumentaire et la SIMKO qui allèguent du mandat spécial qui aurait été

consenti au vendeur des lots de la [Adresse 10] pour constituer une servitude

de passage et de réseaux sur la parcelle BN [Cadastre 5] au profit de la parcelle BN [Cadastre 4] copropriété

de la [Adresse 11],

- Enjoindre à la SCP PRÉVÔT-[I] et à la SIMKO de produire le mandat dont ils se prévalent sous astreinte de 500 € chacune par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir.



En tout état de cause : 



- Condamner solidairement la SCP PRÉVÔT-[I] et la SIMKO au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner solidairement la SCP PRÉVÔT-[I] et la SIMKO aux dépens de l'instance avec distraction au profit de Maître Georges BOUCHET pour ceux dont il aurait

fait l'avance sans avoir reçu provision.



A l'appui de ses prétentions, il fait valoir : 



- que la SCP PRÉVÔT-[I] bien que mise en cause en première instance qui n'a formulé aucune demande, est irrecevable dès lors à présenter une demande incidente en appel,

- que par suite présente incidente est irrecevable,

- que ce n'est que par un acte rectificatif que la SARL [Adresse 10] constituait une servitude de passage sur la parcelle BN [Cadastre 3], vendu préalablement par lots aux copropriétaires de la [Adresse 10], que la SARL [Adresse 10] n'avait plus qualité pour effectuer seul, sans l'accord du syndicat des copropriétaires de la résidence, un acte rectificatif en portant modification de l'état descriptif de division-règlement de copropriété.



Par conclusions uniques d'incident du 13 novembre 2024, la société immobilière de [Localité 7]

au visa des articles 788 et 907, article 11 alinéa 2, 138 à 142 du Code de procédure civile, de l'article 10 du Code civil, de l'article R.261-5 du Code de la construction et de l'habitation, de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis demande de : 



- Dire la SIMKO recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit de : 

- Faire injonction au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la société ARCHI-TECH, de produire les actes authentiques de vente des copropriétaires de la [Adresse 10] conclus avec la société LES 





ESTUDOMS, et ce sous une astreinte de 500 euros, par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, 

- Condamner la société ARCHI-TECH à payer à la SIMKO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir : 



- qu'elle a acquis la SAS LS 84 la parcelle BN [Cadastre 4] comprenant la [Adresse 11], qu'en sa qualité de fonds dominant, elle est bénéficiaire des deux servitudes, 

- que pendant 10 ans les résidents ont emprunté une route goudronnée reliant la [Adresse 11] à la [Adresse 12] sans aucune difficulté,

- que courant 2019 les résidents de la [Adresse 10] ont décidé d'installer un portail pour fermer l'accès de cette route,

- que dans ces conditions la société immobilière de [Localité 7], locataire gérante de la [Adresse 11] à rappelé que ce chemin bénéficiait d'une servitude de passage, qu'il ne pouvait dès lors être obstrué,

- que c'est dans ces conditions que la société ARCHI TECH a saisi le tribunal judiciaire pour pouvoir déclarer nulle la servitude de passage et de réseaux,

- que s'agissant d'une copropriété, seul le syndicat des copropriétaires peut engager une action, aussi celle de la société ARCHI TECH est irrecevable, 





Sur ce, le conseiller de la mise en état 





Sur l'irrecevabilité de l'appel incident de la SCP PRÉVÔT-[I] 



Il est admis que l'obligation de présenter, dans les premières conclusions, l'ensemble des prétentions sur le fond, 'relève de l'appel et non de la procédure d'appel, de sorte que seule la cour est compétente pour en connaître l'irrecevabilité de demandes nouvelles.





Sur la demande relative à la production de pièces par la SCP PRÉVÔT-[I]



Aux termes de l'article 3.4 du règlement national des notaires pose comme principe



 ' le secret professionnel du notaire est général et absolu' pour tous ceux qui sont tiers aux actes. 



Selon l'article 23 de la loi du 25 ventôse an XI énonce : « les notaires ne pourront également, sans l'ordonnance du président du tribunal judiciaire, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d'autres qu'aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit, à peine de dommages-intérêts, d'une amende de 15 euros, et d'être en cas de récidive, suspendus de leurs fonctions pendant trois mois, sauf néanmoins l'exécution des lois et règlements sur le droit d'enregistrement et de ceux relatifs aux actes soumis à une publication ». 



Il s'excipe donc de l'article 23 que seul le président du tribunal judiciaire est compétent pour délivrer le notaire du secret auquel il est astreint.



De même de l'article 1435 du code de procédure civile énonce :



' Les officiers publics ou ministériels ou les autres dépositaires d'actes sont tenus de délivrer, à charge de leurs droits, expédition copie des actes en partie elle-même, à leurs héritiers ou ayants droits' 



En conséquence, le conseiller de la mise en état est incompétent pour autoriser le notaire à lever le secret professionnel auquel il est astreint.







Sur la demande d'injonction au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL ARCH-TECH exerçant sous son nom commercial GESTIMMO de produire les actes authentiques de vente des copropriétaires de la [Adresse 10].



Aux termes de l'article 142 du code de procédure civile :



' les demandes de production de pièces, éléments de preuve détenue par les parties, sont faites et leur prodcution a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du même code.'



Selon l'article 138 du code de procédure civile : 



' Si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous-seing-privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire ordonnée la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.'



Enfin l'article 139 du même code dispose que: 



' Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas dans les conditions et sous la des garanties qu'il fixe au besoin à peine d'astreinte' 



Il est allégué, qu'il existe dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement passées entre la SARL [Adresse 10] et les acquéreurs l'existence, d'un mandat pour constituer une servitude.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] s'y oppose faisant valoir que la SARL [Adresse 10] n'avait plus qualité pour établir un acte rectificatif, emportant modification de l'acte descriptif de division-règlement de copropriété en vue de constituer une servitude de passage et de réseaux, n'étant plus propriétaire de la parcelle, estimant dès lors que la communication des actes de propriété n'est pas nécessaire à la solution du litige.



Aux termes de l'article R261-5 du code de la construction et de l'habitation les acquéreurs peuvent donner mandat au vendeur d'accomplir les actes de disposition sur les biens vendus qui s'avéreront indispensables à la construction de l'immeuble.



Les parties demeurant dans l'opposition quant à l'interprétation des clauses incluses dans les actes de vente, ces derniers s'avèrent nécessaires au sort du litige.



Par suite, sans entrer dans le détail de l'argumentation des parties dont l'essentiel relève de la compétence du juge du fond, il convient d'enjoindre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de produire en copie les actes authentiques de vente des copropriétaires de la [Adresse 10], sous réserve d'anonymisation des données concernant l'état civil des personnes, le prix de vente, les modalités d'acquisition. 



Il n'y a pas lieu à ce stade de faire droit à la demande d'indemnité de procédure.

 





PAR CES MOTIFS





La présidente de chambre en charge de la mise en état, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe.





DIT incompétent le conseiller la mise en état pour statuer sur les demandes nouvelles, 



 

DIT seul compétent le président du tribunal judiciaire pour connaître d'une demande de pièces dirigées à l'encontre d'un notaire,



ENJOINT le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL ARCHI-TECH, exerçant sous l'enseigne GESTIMMO de produite en copie les actes authentiques de vente des copropriétaires de la [Adresse 10], sous réserve d'anonymisation des données concernant l'état civil des personnes, le prix de vente, les modalités d'acquisition,

 

DIT qu'en cas de défaut du syndicat des copropriétaires, il pourra être demandé au conseil de la mise en état d'ordonner l'astreinte,



DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes,



Fixe l'affaire en plaidoirie à l'audience du :



- lundi 10 novembre 2025 - 8h30 - 



Dit que l'affaire sera appelée pour clôture à l'audience du :



- Jeudi 9 octobre 2025 - 8h30 - 



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 



DIT que les dépens du présent incident suivant le sort de l'instance au fond.





En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Aurore BLUM, Présidente de chambre chargée de la mise en état et Hélène PETRO, greffière.



Le Greffier La Présidente de chambre 

chargée de la mise en état

Hélène PETRO Aurore BLUM