Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 9]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00603 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOZG

N° de Minute : 25/00115

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025





[D] [U]


C/

[I] [V]
[K] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [D] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [V], demeurant [Adresse 5]

Aide juridictionnelle totale

représentée par Me Calliope GUIONNET, avocat au barreau de LILLE


M. [K] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025 

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juillet 2024, Mme [D] [U] a donné à bail à M. [K] [E] et Mme [O] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros.

Par actes des 18 et 21 novembre 2024, Mme [D] [U] a fait signifier respectivement à Mme [O] [V] et à M. [K] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 2 400 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 novembre 2024.

Par actes des 10 et 25 mars 2025, Mme [D] [U] a fait respectivement assigner Mme [O] [V] et M. [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater ou prononcer l’acquisition de la clause résolutoire conformément au contrat de bail ;
déclarer le bail résilié à compter du 21 janvier 2025 ;
ordonner l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [O] [V] et de toute personne de leur chef, ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais et risques des locataires ;
condamner M. [K] [E] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 5 015,90 euros due au titre des loyers, arrêtée à la date du 21 Janvier 2025, et ceci avec les intérêts de droit à compter de l’assignation ;
condamner M. [K] [E] et Mme [O] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant ne saurait être inférieur à celui du loyer actuellement fixé, jusqu’à libération des lieux, avec indexation annuelle sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ;
dire que le dépôt de garantie, s’il en a été versé un, restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ;
condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [O] [V] au paiement du droit proportionnel du commissaire de justice restant injustement à la charge du créancier en application de l’article A 444-32 du code de commerce ;
condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 26 mars 2025. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025, la demande de renvoi formée par Mme [O] [V] étant rejetée. 

A l’audience, Mme [D] [U], représentée par son avocat, indique que M. [K] [E] a quitté les lieux à une date indéterminée, sans donner de congé, et que Mme [O] [V] est partie au début du mois de mai 2025, sans remettre les clés. La demanderesse sollicite le constat de la résiliation du bail et la remise des clés sous astreinte, en soulignant l’urgence de la situation compte tenu des risques de squat et d’intrusion. Elle précise que la dette de loyer est de 7 200 euros, après déduction du dépôt de garantie, et souligne que M. [K] [E] reste tenu solidairement de la dette dès lors qu’il n’a pas adressé de courrier pour informer de son départ.

Mme [O] [V] comparaît en personne, assistée de son avocat. Elle demande : 

in limine litis que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge du fond des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille, en faisant application de l’article 873-1 du code de procédure civile, 
à titre principal, 
de constater la résiliation du bail litigieux au 30 avril 2025
de constater que la dette, avant diminution du prix du loyer pour trouble de jouissance, s’élève à 4 806 euros, déduction faite du dépôt de garantie
de condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [O] [V] au paiement de cette somme
d’accorder à Mme [O] [V] une indemnisation pour trouble de jouissance généré par le bailleur pour un montant de 8 151 euros
ordonner la compensation des sommes dues
autoriser Mme [O] [V] à s’acquitter du solde des loyers et charges impayés selon des mensualités de remboursement n’excédant pas 50 euros par mois, à régler en plus des loyers et les charges courantes, sur 23 mois avec le solde au 24ème mois
préciser que les sommes ne porteront intérêt au taux légal qu’à compter de la signification du jugement à intervenir
préciser que la mensualité pourra être réglée jusqu’au 15 de chaque mois
suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés
dire que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise

à titre subsidiaire écarter l’exécution provisoire du jugement , en cas de refus d’un échéancier de paiement

en tout état de cause, rejeter les demandes de la bailleresse et condamner celle-ci aux dépens, en accordant à Mme [O] [V] l’aide juridictionnelle provisoire

Mme [O] [V] demande le renvoi de l’affaire devant le juge du fond, compte tenu des contestations émises quant au montant de la dette locative, admettant devoir simplement la somme de 4 806 euros, et des désordres affectant le bien loué (humidité et présence de nuisibles). Elle affirme avoir déposé les clés dans la boîte aux lettres le 4 mai 2025. Elle précise être ambulancière, en arrêt maladie pour dépression et asthme sévère, ce qui occasionne une baisse de revenus de 500 à 600 euros par mois.

M. [K] [E], assigné par acte remis à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en réplique de Mme [O] [V] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION


Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de passerelle

Aux termes de l’article 873-1 du code de procédure civile, « à la demande de l'une des parties, et si l'urgence le justifie, le président saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine du tribunal. »

Pour bénéficier de la passerelle du référé vers le fond, la partie qui la sollicite doit justifier de l’urgence, qui se définit comme une circonstance de fait telle que tout retard à statuer entraînerait un préjudice grave pour celui qui s’en prévaut. 

Mme [O] [V] n’établit pas l’urgence qu’il y aurait de statuer au fond alors qu’elle a quitté le logement et que se posent uniquement des questions d’ordre financier.

La demande fondée sur l’article 873-1 du code de procédure civile est donc rejetée.





Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, alinéa 1er, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [K] [E] et Mme [O] [V] respectivement les 21 novembre 2024 et 18 novembre 2024, impartissant aux locataires de régler leur dette, d’un montant de 2 400 euros, dans un délai de deux mois, soit un délai supérieur à celui prévu dans le contrat de bail. 

Il ressort des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé, dans ce délai, les causes du commandement.



Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 20 janvier 2025 (le 18 janvier étant un samedi), 24h00 concernant Mme [O] [V] et à la date du 21 janvier 2025, 24h00 concernant M. [K] [E], lequel par son absence de comparution à l’audience ne produit aucun élément de nature à établir qu’il a régulièrement donné congé à sa bailleresse.

Les deux locataires ayant quitté les lieux, Mme [D] [U] ne demande plus leur expulsion.

Sur la demande de remise des clés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que la remise des clés par le locataire au bailleur peut se faire en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette remise est le point de départ du délai d’un ou deux mois pour la restitution du dépôt de garantie.

Mme [O] [V], sur qui repose la charge de la preuve, soutient qu’elle a, à son départ du logement début mai 2025, déposé les clés dans la boite aux lettres, ce que Mme [D] [U] conteste.

La défenderesse ne produit aucun élément de preuve établissant cette remise.

Dans ces conditions, il convient de lui enjoindre de remettre les clés à Mme [D] [U], sans qu’il soit nécessaire de prévoir une astreinte, la propriétaire, dès lors que le bail est résilié et le logement vide d’occupant, pouvant reprendre possession des lieux, le cas échéant, au moyen de l’intervention d’un serrurier.


Sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».


Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer.

Ce préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer, soit, dans le cas présent, la somme de 1 200 euros.

Mme [O] [V] admet ne plus avoir réglé son loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Elle produit, en pièce n°22, un courrier de la CAF de [Localité 9] en date du 25 mars 2025, duquel il ressort qu’en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, le versement de l’APL (342 euros) est suspendu, au motif qu’à la suite du diagnostic effectué, il a été conclu à la non-conformité du logement aux critères de décence de sorte que la locataire n’est plus tenue qu’au paiement du différentiel entre le montant du loyer et celui de l’APL.

Le diagnostic a été effectué par l’[Localité 7] au mois de décembre 2024 et a conclu, en particulier, à la présence de nuisibles.

La somme que sollicite Mme [D] [U] (7 200 euros) correspond à 7 mois de loyers et d’indemnités d’occupation (d’octobre 2024 à avril 2025 inclus), sans déduction de l’APL mais après déduction du dépôt de garantie de 1 200 euros, ce dont il résulte que l’intéressée renonce à sa demande tendant à dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité conventionnelle 

Au vu de ces éléments, il sera accordé à Mme [D] [U] une provision d’un montant de 4 806 euros, montant qui tient compte de l’ensemble des éléments exposés et qui apparaît comme étant non sérieusement contestable.

Mme [O] [V] sera solidairement condamnée au paiement de cette somme avec M. [K] [E], en l’état de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et de l’absence de justificatif de ce que celui-ci aurait régulièrement donné congé à la bailleresse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement.


Sur les demandes reconventionnelles de Mme [O] [V]

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent à son locataire.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

Au vu des pièces produites (fiche « règles de salubrité et d’hygiène-décence » de l’[Localité 7] du 12 décembre 2024, courrier de constat de non décence de la CAF en date du 25 mars 2025 suspendant le versement de l’APL à la bailleresse), Mme [O] [V] établit, de manière non sérieusement contestable, que Mme [D] [U] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

Mme [O] [V] verse aux débats de nombreuses pièces médicales ainsi que des courriers qui montrent que cette situation a eu un impact sur sa santé.

Une provision de 2 500 euros lui sera accordée à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.


Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Mme [D] [U] dispose d’une créance sur Mme [O] [V] d’un montant de 4 806 euros.

De son côté, Mme [O] [V] dispose d’une créance sur Mme [D] [U] d’un montant de de 2 500 euros.

Après compensation, Mme [O] [V] ne doit plus à Mme [D] [U] que la somme de 2 306 euros, et sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant de la dette et des capacités de remboursement de Mme [O] [V], il convient d’accorder à celle-ci des délais de paiement sur deux ans.


Sur les demandes accessoires

Il est, pour l’heure, prématuré de se prononcer sur le paiement du droit proportionnel du commissaire de justice restant à la charge du créancier en application de l’article A 444-32 du code de commerce.

Compte tenu de la solution du litige, M. [K] [E] et Mme [O] [V] supporteront in solidum la charge des dépens, qui seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle, Mme [O] [V] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort 

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 20 janvier 2025, 24h00 concernant Mme [O] [V] et à la date du 21 janvier 2025, 24h00 concernant M. [K] [E] la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [D] [U] et portant sur logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONSTATONS que les locataires ont quitté les lieux ;

ORDONNONS à Mme [O] [V] de remettre à Mme [D] [U] les clés ; 

DIT n’y avoir lieu à une astreinte ;

CONDAMNONS M. [K] [E] à payer à Mme [D] [U] la somme provisionnelle de 4 806 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à Mme [D] [U], solidairement avec M. [K] [E], une partie de cette somme, soit la somme de 2 306 euros ;

AUTORISONS Mme [O] [V] à s’acquitter de la somme de 2 306 euros en 24 mensualités de 96 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; 

REJETONS les autres demandes ; 

CONDAMNONS in solidum M. [K] [E] et Mme [O] [V] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés