Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00347 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJU4

N° de Minute : 25/00114

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025





S.A. ICM SA, exerçant sous le nom commercial "ICM"


C/

Association [7]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. ICM SA, exerçant sous le nom commercial "ICM", dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Association [7], dont le siège social est sis [Adresse 5]



représentée par Mme [L] [P], munie d'un pouvoir écrit





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025 

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier













EXPOSE DU LITIGE

L’association [7] a pour activité l’accueil et l’hébergement de jeunes femmes en difficulté.

Le 29 juillet 2020, la société anonyme ICM SA a fait l’acquisition, auprès de cette association, d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Un bail d’habitation a été signé entre les parties, afin que l’association puisse y poursuivre son activité.

Le 15 juillet 2024, la société anonyme ICM SA a reçu un préavis de départ de sa locataire, pour le 15 septembre suivant.

Par acte du 26 février 2025, la société anonyme ICM SA a fait assigner l’association [7] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 8 100 euros au titre des travaux d’évacuation des lieux, la somme de 11 598 euros au titre des indemnités d’immobilisation du 4 octobre 2024 au 4 décembre 2024 et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 Juin 2025.

A cette audience, la société anonyme ICM SA, représentée par son avocat, confirme ses demandes initiales, faisant valoir que la locataire a laissé les lieux fortement encombrés et qu’il lui a été adressé, en vain, des mises en demeures pour qu’elle vienne vider l’immeuble.

L’association [7], représentée par Mme [L] [P], qui a produit son pouvoir en cours de délibéré, sollicite le rejet des demandes, faisant observer qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi et soutenant que l’immeuble a, très certainement, été squatté entre le 16 septembre 2024, date à laquelle elle a quitté les lieux et le 15 octobre 2024, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été réalisé. Elle précise avoir tenté, en vain, de trouver une solution amiable, en produisant deux devis moins chers. Elle admet avoir laissé des meubles sur place, mais pas dans l’état indiqué par la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la société anonyme ICM SA.

Motifs de la décision 

Sur les demandes principales 

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Les parties ont signé un contrat de bail, dont il convient de rappeler les articles suivants : 

Article 2 : le preneur, à l’expiration du contrat, « devra alors quitter les lieux, en les laissant libres de toute occupation et débarrassés de tous meubles et encombrants quelconques »
Article 3 « le preneur déclare bien connaître l’état des lieux loués », « il est convenu entre les parties qu’aucun état des lieux d’entrée ne sera établi » et « les parties reconnaissent que les lieux sont en bon état »
Article 15 : le preneur « devra rendre les locaux loués dans l’état dans lequel ils étaient lors de la prise d’effet du bail et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues »

Enfin, aux termes de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Les parties ont conventionnellement prévu de ne pas faire d’état des lieux d’entrée, étant rappelé que l’association [7] était, à la signature du contrat, déjà présente dans les lieux, précédemment en qualité de propriétaire. 

Il ressort de l’attestation notariée figurant en pièce n°1 que la société anonyme ICM SA a acquis « une propriété bâtie, ensemble fonds et terrain en dépendant », de sorte que l’ensemble du mobilier qui était présent au moment de la signature du bail était la propriété de l’association [7], laquelle devait, dès lors, au moment de partir, débarrasser les lieux de tous meubles et encombrants.

Par courrier reçu le 15 juin 2024, l’association [7] a fait part à sa bailleresse de son intention de résilier le contrat, avec préavis de trois mois.

Par courriel du 16 septembre 2024, la directrice de l’association [7], rappelant la fin du contrat le 15 septembre, a demandé de pouvoir restituer les clés.

Un jeu de clés a été remis le 18 septembre 2024 (cf pièce n°10 de la demanderesse et pièce n°4 de la défenderesse).

Par courriel du 19 septembre 2024, M. [N] de la Société anonyme ICM SA a indiqué : « Les clés remises ne permettaient pas d’ouvrir la porte principale de la maison, mais cette porte étant mal fermée, ils ont pu quand même y accéder. De plus, il a été assez surpris de constater que la maison était encore encombrée de beaucoup de mobilier (lit, meubles de cuisine, de rangement) et dont certains complètement dégradés et comme jetés par terre, beaucoup de déchets aussi. Est-il bien prévu de tout débarrasser ? »

La directrice de l’association [7] a répondu le jour même : « Je suis dispo le mardi 24 septembre (…). Il semblerait que les locaux furent visités… »




Un constat a été établi le 4 octobre 2024 par M. [E] [U], commissaire de justice, dont il ressort que :

le portillon et le portail ne sont pas fermés et que la porte principale de l’immeuble n’est pas fermée à clés
des cartons, déchets/bibelots sont abandonnés dans la cour extérieure
du mobilier est présent dans l’immeuble
il est procédé, à la fin du constat, à la sécurisation du site au moyen de la pose d’une chaîne et d’un cadenas.

Par ailleurs, un état des lieux de sortie a été établi par ce même commissaire de justice le 14 octobre 2024, en présence de M. [N], représentant la bailleresse, et de Mme [P], représentant la locataire.

Il en ressort, de façon incontestable, que l’association [7] a quitté les lieux, en y laissant du mobilier en grande quantité (lits, tables, étagères, vélos d’appartement…), des cartons et des détritus, ce dans de nombreuses pièces.

Si le possible squat, dont l’association [7] se prévaut, sans en rapporter la preuve, peut expliquer des dégradations commises dans les lieux, il ne peut, en revanche, justifier les meubles présents dans l’habitation. 

Il n’est donc pas sérieusement contestable que l’association [7] a manqué à ses obligations contractuelles en quittant les lieux sans les débarrasser de tous meubles et encombrants quelconques.

La société anonyme ICM SA produit deux devis chiffrant les travaux d’évacuation à 6 750 euros HT pour l’un (soit 8 100 euros TTC), 8 490 euros HT pour l’autre (10 188 euros TTC).

L’association [7] verse aux débats deux devis, le premier à hauteur de 1 215 euros HT, qui ne correspond qu’à une benne de 10m3, manifestement insuffisante au regard des biens à évacuer, le second de 5 018 euros, qui porte sur des travaux non pas d’évacuation mais de dépose/démolition.

Au vu de ces éléments, une provision de 8 100 euros sera allouée à la société anonyme ICM SA au titre des travaux d’évacuation des lieux .

La société anonyme ICM SA demande également une somme de 11 598 euros correspondant à des indemnités d’immobilisation du 4 octobre 2024 au 4 décembre 2024.

L’article 15 du contrat de bail prévoit que « le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité égale au loyer et aux charges, calculés au prorata temporis, pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaires à la réalisation des réparations incombant au preneur ».

Il ressort du devis figurant en pièce n°7 que l’évacuation des lieux nécessite quatre jours de travail.

La société anonyme ICM SA ne donne pas d’explication sur le fait que les travaux n’ont eu lieu que le 4 décembre 2024.

Au vu de ces éléments, une provision de 2 000 euros sera allouée au titre de l’immobilisation du bien résultant de ce que l’association [7] n’a pas restitué les lieux, vides de tous mobiliers.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, l’association [7] supportera la charge des dépens et réglera à la société anonyme ICM SA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort 

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
CONDAMNONS l’association [7] à payer à la société anonyme ICM SA la somme provisionnelle de 8 100 euros au titre des travaux d’évacuation des lieux ;

CONDAMNONS l’association [7] à payer à la société anonyme ICM SA la somme provisionnelle de 2 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNONS l’association [7] à payer à la Société anonyme ICM SA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’association [7] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés