Tribunal Judiciaire · Référés civils — 7 juillet 2025

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/09246 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z6FB
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE situé [Adresse 4] C/ S.C.I. LACOUTURE




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND



PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY


PARTIES : 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE situé [Adresse 4], 
représenté par son syndic la Régie CENTRALE IMMOBILIERE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.C.I. LACOUTURE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Anthony ALAIMO, avocat au barreau de LYON




Débats tenus à l'audience du 24 Mars 2025
Délibéré prorogé au 07 Juillet 2025 

Notification le
à :
Maître [Y] [T] - [Adresse 3] Expédition

Maître [K] [M] de la SELARL JUGE [M] AVOCATS - 359, Expédition et grosse




ELEMENTS DU LITIGE

Selon exploit en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE a fait citer la SCI LACOUTURE selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de, vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la voir condamner à verser les sommes suivantes :
- 4 768,71 € au titre des charges courantes selon décompte arrêté au 28 octobre 2024, outre intérêts au taux légal a compter du commandement de payer du 17 juillet 2024, sous réserve d’actualisation à l’audience
- 11 820,20€ au titre des charges impayées relatifs aux appels de rénovation énergétique selon décompte arrête au 28 octobre 2024 outre intérêts au taux légal a compter du commandement de payer du 17juillet 2024, sous réserve d’actualisation a l’audience
- 6,02 € au titre des frais de l’article 10-1
- 1 500 € en réparation du préjudice causé par le débiteur, indépendant du simple retard
- 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
 

En défense la SCI LACOUTURE demande au tribunal de :
- in limine litis, juger le syndicat des copropriétaires de la résidence LACOUTURE irrecevable en son action
- à défaut, à titre principal, le débouter de ses demandes
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement par application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de sa bonne foi et des impayés qu’elle a eu à supporter de la part de ses locataires
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Anthony ALAIMO, avocat.


Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE dans ses dernières écritures actualise ses demandes comme suit :
- 6 458,41€ au titre des charges courantes selon décompte arrêté au 19 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 
- 11 820,20€ au titre des charges impayées relatifs aux appels de rénovation énergétique selon décompte arrêté au 19 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 
et s'oppose à tout délai.
 

MOTIFS DE LA DECISION
 
Attendu que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE fonde sa demande sur les dispositions des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquels :

- article 10 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
 
- article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi [Localité 5] :" A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
 
Qu'il sollicite le paiement des charges de copropriété et justifie du bien-fondé de sa demande par la production des pièces suivantes :
* relevé de compte charges courantes arrêté au 28/10/2024
* relevé de compte travaux arrêté au 28/10/2024
* extrait de matrice cadastrale + avis de mutation
* contrat de syndic
* commandement de payer les charges de copropriété délivré le 17 juillet 2024
* procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 20 mars 2023 (approbation du budget prévisionnel sur 2023/2024)
* procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 4 mars 2024 (approbation des comptes sur l’exercice 2022/2023, approbation du budget prévisionnel sur 2024/2025, ratification des travaux de remplacement de 5 robinets vannes)
* répartition individuelle de charges sur 2022/2023 laissant un solde débiteur de 1 061,71 €
* appels de provisions de l’exercice 2023/2024
* appels de provisions de l’exercice 2024/2025
* procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2023 (vote des travaux de rénovation énergétiques globale de la copropriété)
* appels de provisions des travaux de rénovation énergétique
* appels de provisions CCG
* lettre de relance
* extrait Kbis de la société SCI LACOUTURE
* modificatifs du règlement de copropriété
* appels des 01/01/2025 et 01/02/2025
* relevé de compte charges courantes arrêté au 19/03/2025
* relevé de compte travaux arrêté au 19/03/2025
* procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 16 décembre 2024 (approbation des comptes sur l’exercice 2023/2024, approbation du budget prévisionnel sur 2025/2026)
* répartition individuelle de charges sur 2023/2024 laissant un solde débiteur de 738,98 €
* rapport d’analyse des offres relatives aux travaux de rénovation, joint à la convocation de l’assemblée générale des propriétaires extraordinaire du 24 octobre 2023 24
* tableau synthétique de répartition en fonction des lots travaux

Qu'il sera relevé que le commissaire de justice a bien délivré le 17 juillet 2024 un commandement de payer valant mise en demeure [Localité 5] et auquel était annexé un décompte détaillé des sommes dues par la SCI LACOUTURE.

Que le commandement de payer est dès lors régulier en la forme et fondé.

Que les charges courantes et impayées au titre des exercices précédents de même que celles au titre de l'exercice en cours sont devenues exigibles (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE a produit la clef de répartition.

Que la SCI LACOUTURE sera déboutée en conséquence de ses contestations.
 
Que compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la SCI LACOUTURE à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE les sommes suivantes :
- 6 458,41€ au titre des charges courantes selon décompte arrêté au 19mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 
- 11 820,20€ au titre des charges impayées relatifs aux appels de rénovation énergétique selon décompte arrêté au 19 mars 2025 
- 6,02 € au titre des frais de l’article 10-1 (lettre de relance du 15 mai 2024)
 


Attendu que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE justifie par ailleurs d'un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires résultant directement de la carence de la SCI LACOUTURE, laquelle s'est abstenue de payer les charges de copropriété.

Que la SCI LACOUTURE sera condamnée à verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts. 

Attendu s'agissant de la demande de délai de paiement présentée par la SCI LACOUTURE qu'il sera relevé que cette dernière loue 5 garages au sein de la copropriété et qu'il n'appartient pas aux autres copropriétaires de suppléer sa carence, alors même qu'il lui serait possible de vendre au moins un lot.
 
Que la SCI LACOUTURE sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.
 
Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI LACOUTURE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE la somme de 800 €.

Que la SCI LACOUTURE qui succombe, sera de même condamnée aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024.
 
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire et en premier ressort, 
 
Vu l'article19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI LACOUTURE à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE situé [Adresse 4] les sommes provisionnelles suivantes :
- 6 458,41€ au titre des charges courantes selon décompte arrêté au 19mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 
- 11 820,20€ au titre des charges impayées relatifs aux appels de rénovation énergétique selon décompte arrêté au 19 mars 2025 
- 6,02 € au titre des frais de l’article 10-1 (lettre de relance du 15 mai 2024)
- 1 000 € à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE la SCI LACOUTURE de ses contestations et demande de délai de paiement ;
 
CONDAMNE la SCI LACOUTURE à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LACOUTURE situé [Adresse 4] la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;




CONDAMNE la SCI LACOUTURE aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024.
 
Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT