Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N°25/ 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025
Président : Madame YTHIER, Juge
Greffier : Madame ZABNER, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
 Débats en audience publique le : 14 Mai 2025





N° RG 25/01548 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6IC6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [S] [D] [O], né le 26 Juillet 1964 à [Localité 6][Localité 7] (ILE MAURICE)
demeurant [Adresse 2]

non comparant













EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [O] est copropriétaire des lots 1 et 53 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 4]. 

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SAS COULANGE IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [S] [O] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 14 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [S] [O] au paiement :
De la somme de 3 374,31 € au titre des charges impayées arrêtées au 27 février 2025 ;De la somme de 1 656,57 € au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 250 € au titre des frais nécessaires ; Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de la mise en demeure, 
De la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens. 
Assigné à l’étude, Monsieur [S] [O] n’a pas comparu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION, 

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »



Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure. 
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. 
La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.
D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande ». 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CAP VERT produit un courrier en date du 24 janvier 2025 aux terme duquel il sollicite auprès de Monsieur [S] [O] le paiement de la somme de 3 624,31 € au titre des charges impayées et des frais nécessaires de recouvrement. 

Le décompte confirme que les sommes réclamées ne correspondent pas uniquement à des provisions pour charges et des provisions pour travaux de l’exercice en cours mais également à des charges dues au titre d’exercices antérieurs et des frais de recouvrement. 

Ce n’est qu’après avoir réclamé le paiement de l’intégralité de l’arriéré, que le courrier précise les sommes correspondantes au budget de l’exercice en cours et sollicite leur paiement.

Ainsi ce courrier ne met pas clairement en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 mais une somme globale comprenant les provisions dues au titre de l’exercice en cours, des frais ainsi que des charges des exercices antérieurs.
Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires






Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SAS COULANGE IMMOBILIER supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SAS COULANGE IMMOBILIER ; 

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SAS COULANGE IMMOBILIER aux dépens du référé ; 


LE GREFFIER LE MAGISTRAT