Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
 à Me BARTON-SMITH
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/01833 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4WWM

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [U] [F]
demeurant [Adresse 3]
non comparante












EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties prenant effet le 10 septembre 1992 (modifié par avenants prenant respectivement effet au 1er décembre 1997 et au 1er août 2018), relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 1 363,18 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, l'établissement public 13 HABITAT a fait signifier à Madame [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions l'établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [U] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l'audience du 18 avril 2024, aux fins de :

o constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
o ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,
o la condamner au paiement de :
- la somme de 1 472,10 euros avec les intérêts de retard, au titre de l'arriéré locatif,
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu'à libération effective des lieux,
- la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance et de ses suites, comprenant les coûts du commandement de payer et de l'assignation.

A cette audience, l'établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 1 376,26 euros, au 17 avril 2024. Il ne s'oppose pas à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Madame [U] [F] ne comparaît pas et n'est pas représentée, bien que citée par acte remis à étude.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La situation d'impayés de Madame [U] [F] ayant été signalée à la CAF le 24 janvier 2022, l'établissement public 13 HABITAT est réputé avoir, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2024.

L'établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 30 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 18 avril 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l'article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 1 406,38 euros.

Les sommes visées au commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 25 novembre 2023, et d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [F] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, Madame [U] [F] sera condamnée à payer à l'établissement public 13 HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 507,92 euros), à compter du 26 novembre 2023 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à l'établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l'assignation que Madame [U] [F] restait débitrice d'une dette locative de 1 472,10 euros au 5 janvier 2024.

Le décompte actualisé au 17 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 1 286,31 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Dès lors, l'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [U] [F] à payer à l'établissement public 13 HABITAT, la somme de 1 286,31 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement
 
Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
 
Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [U] [F], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas établie.
 
Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l'instance de référé et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [F], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à l'établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l'action de l'établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail prenant effet le 10 septembre 1992 (modifié par avenants prenant respectivement effet au 1er décembre 1997 et au 1er août 2018), entre les parties, concernant l'appartement situé [Adresse 2], à effet au 25 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [U] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] à verser à l'établissement public 13 HABITAT la somme de 1 286,31 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à l'établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 507,92 euros) ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à l'établissement public 13 HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,