Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
 à Me LAZZARINI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 27 juin 2024
 à M. [Z]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01716 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4VXQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT SEML
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [M] [Z]
né le 24 Décembre 1976 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 2]
comparant











EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 octobre 2021 (modifié par avenant du 21 février 2005), relatif à un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel révisable de 258,91 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SEML [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SEML MARSEILLE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l'audience du 18 avril 2024, aux fins de :

o constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
o ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, 
o le condamner au paiement de :
- la somme provisionnelle de 2 529,44 euros, au titre de l'arriéré locatif,
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
- la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

A l'audience, la SEML [Localité 4] HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 3 354,42 euros, au 16 avril 2024. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [M] [Z] comparait. Il reconnait l'existence d'une dette locative - dont il ne conteste pas le montant - et sollicite tant l'octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. 

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La situation d'impayés de Monsieur [M] [Z] ayant été signalée à la CAF le 7 juin 2023, la SEML [Localité 4] HABITAT est réputée avoir, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation du 25 janvier 2024.

La SEML [Localité 4] HABITAT produit la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 29 janvier 2024 soit six semaines au moins avant l'audience du 18 avril 2024. 

Son action est donc déclarée recevable. 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l'article 2 du code civil, 

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [M] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023 pour un arriéré locatif de 556,49 euros.

Les sommes visées au commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. 

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il l convient de constater la résiliation du bail à effet au 12 août 2023 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [Z] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 419,21 euros), à compter du 13 août 2023 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SEML [Localité 4] HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l'assignation que Monsieur [M] [Z] restait débiteur d'une dette locative de 2 529,44 euros au 4 janvier 2024. 

Le décompte actualisé au 16 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 3 203 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [M] [Z] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de 3 203 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 529,44 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [M] [Z], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas établie. 

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l'instance de référé et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [Z], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l'action de la SEML [Localité 4] HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2021 (modifié par avenant du 21 février 2005) entre les parties concernant l'appartement situé [Adresse 3], à effet au 12 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [M] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEML [Localité 4] HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 août 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 419,21 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] à verser à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de 3 203 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 529,44 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [Z] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [Z] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,