Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 20 juin 2024
 à Me PONTIER
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 juin 2024.
 à M. [J]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06056 - N° Portalis DBW3-W-B7H-366W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARRAGO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvain PONTIER, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [X] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparant










Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 juillet 2023, la SCI ARRAGO a assigné Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d'un serrurier, sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

• condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 7346,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023; 
 
-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux étant précisé que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir;

-la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

• ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [J] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

Aux termes de conclusions récapitulatives, la SCI ARRAGO maintient ses prétentions originaires tout en actualisant sa créance qui s'élève à la somme de 7380,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI ARRAGO a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Monsieur [J], cité en l'Etude de Maître [G], Commissaire de Justice, a comparu à l'audience.

Il conteste le montant de la dette locative en indiquant qu'il faut déduire les travaux qu'il a réalisés et les heures de ménage de son épouse.

Madame [J], citée en l'Etude de Maître [G], Commissaire de Justice, n'a pas comparu à l'audience, ni ne s'est faite représenter.


MOTIFS DE LA DECISION


Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SCI ARRAGO produit la notification à la CCAPEX en date du 17 février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 16 février 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 10 juillet 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 20 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 23 novembre 2023.

L'action de la SCI ARRAGO est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2012, Monsieur [R], qui a vendu son bien le 22 juillet 2021 à la SCI ARRAGO, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [J] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Monsieur et Madame [J] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, la SCI ARRAGO leur a fait délivrer le 16 février 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2010,00 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 16 avril 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [J] et celle et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à la SCI ARRAGO la somme provisionnelle de 7380,00 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 10 avril 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Si Monsieur [J] conteste la dette locative en indiquant qu'il a réalisé des travaux et que son épouse a effectué des heures de ménage, force est cependant de constater qu'il ne verse aux débats aucun justificatif de ce qu'il avance.

Monsieur et Madame [J] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI ARRAGO une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur et Madame [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

 La SCI ARRAGO ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Enfin, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d'ores et déjà prévu par les articles L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur et Madame [J] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [J] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [J] seront in solidum tenus de payer à la SCI ARRAGO la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS


Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire à l'égard de Monsieur [J] et réputée contradictoire à l'égard de Madame [J], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l'action de la SCI ARRAGO;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 avril 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [J] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [J] à payer à la SCI ARRAGO:

• la somme provisionnelle de 7380,00 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 10 avril 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 
 
• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la SCI ARRAGO du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [J] à payer à la SCI ARRAGO la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 février 2023;


AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,