Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 20 juin 2024
 à Me GUEDON
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 juin 2024
 à Me DAMAMME
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06289 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AI3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DESIREE [M] représentée par la société [Localité 4] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [P] [R]
née le 06 Mai 1945
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-004448 du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])











Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 juillet 2023, la SCI Désirée [M], représentée par la SEML MARSEILLE HABITAT a assigné Madame [P] [R] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délai de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• condamner Madame [R] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 4397,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 juin 2023;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [R], citée en l'Etude de la SCP GIRARDOT, UREN, Commissaires de Justice, n'a pas comparu à l'audience, mais s'est faite représenter par un avocat.

Elle demande de voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la SEML [Localité 4] HABITAT pour absence de saisine de la Préfecture et de la CCAPEX.

Elle soulève également le défaut de qualité pour agir de la SEML [Localité 4] HABITAT.

A titre infiniment subsidiaire, Madame [R] demande que soit prononcée la prescription de l'action tendant au paiement des arriérés locatifs antérieurs au 17 février 2020.

Elle demande que la somme de 329,94 euros correspondant aux frais de procédure soit déduite du montant de sa dette.

Elle sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette sur 36 mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle s'oppose enfin à la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SEML [Localité 4] HABITAT sollicite que soit déclarée recevable son intervention volontaire en sa qualité de propriétaire du bien loué et indique que ses demandes sont recevables.

Elle soutient qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.

Elle maintient ses prétentions originaires tout en actualisant sa créance qui s'élève à la somme de 5696,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 avril 2024 dont elle sollicite le paiement.


MOTIFS DE LA DECISION


En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SCI Désirée [M] produit la notification à la CCAPEX en date du 21 février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 18 juillet 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 20 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 23 novembre 2023.

L'action de la la SCI Désirée [M] est donc déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de la SEML [Localité 4] HABITAT et sur son intervention volontaire:

Il ressort de l'acte notarié en date du 5 avril 2006 que la SCI Désirée [M] est propriétaire du bien sis à [Adresse 5].

Par acte en date du 28 mars 2006, la SCI Désirée [M] a confié la gestion de ses biens immobiliers à la SEML MARSEILLE HABITAT.

Par procès verbal de fusion absorption en date du 15 juin 2023, la SCI Désirée [M] a été absorbée par la SEML MARSEILLE HABITAT et a été radiée le 11 septembre 2023.

La SEML [Localité 4] HABTAT a donc qualité pour agir dans la présente procédure et son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la prescription de la dette locative:

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats par Madame [R] de l'affectation de ses règlements opérés à compter du 1er février 2020 sur une échéance précise de loyer.

Dès lors et en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, l'imputation des paiements doit se faire sur la dette la plus ancienne.

Par conséquent, de par ses règlements, Madame [R] a soldé la dette antérieure au 1er février 2020 et aucune prescription ne peut donc être opposée à la SEML [Localité 4] HABITAT.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2008, la SCI Désirée [M] a consenti un bail d’habitation à Madame [R] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Madame [R] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SCI Désirée [M] lui a fait délivrer le 17 février 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 4099,59 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 février 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 17 avril 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] et celle et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme provisionnelle de 5366,94 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 2 avril 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [R] sera en outre condamnée à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

 La SEML [Localité 4] HABITAT ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [R] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [R] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités de 145,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [R] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

-la clause résolutoire reprendra son plein effet;

-il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [R] et à celle de tous occupant de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

-Madame [R] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s'était poursuivi.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [R] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [R] sera tenue de payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,


DECLARONS RECEVABLE l'action de la SCI Désirée [M];

DECLARONS RECEVABLE l'intervention volontaire de la SEML [Localité 4] HABITAT;

DISONS que la SEML [Localité 4] HABITAT a qualité pour agir;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 avril 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

DISONS qu'aucune prescription ne peut être opposée à la SEML [Localité 4] HABITAT;

CONDAMNONS Madame [R] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT:

• la somme provisionnelle de 5366,94 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 2 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 
 
• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [R] des délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 5366,94 euros et disons que Madame [R] devra régler cette somme en 36 mensualités de 145,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise mais qu'en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion de Madame [R] et celle de tous occupant de son chef pourra être poursuivie avec la concours de la force publique et d'un serrurier;

DEBOUTONS la SEML [Localité 4] HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [R] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 février 2023;


AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,