Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
à Me TIXIER
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 27 juin 2024
à Me LOBBENS
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07603 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JA7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [T] [Z]
 demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-000068 du 19/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)


Monsieur [H] [Z]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-000066 du 19/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)





EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 4 avril 2019, relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 345,14 euros et 199,91 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 janvier 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 5 474,94 euros, au titre de l'arriéré locatif, solidairement,d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges réclamés, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A l’audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 7 390,22 euros, au 11 avril 2024. Elle s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sans suspension des effets de la clause résolutoire, soulignant leur situation personnelle délicate. 

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL est réputée avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la situation d'impayés des locataires ayant été signalée à la CAF le 25 novembre 2021.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 6 décembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024. 

Son action est donc déclarée recevable. 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2022 pour un arriéré locatif de 992,53 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. 

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. 

Il convient de constater la résiliation du bail à effet au 26 octobre 2022 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] seront condamnés à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 597 euros), à compter du 27 octobre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] restaient débiteurs d’une dette locative de 5 474,94 euros au 5 septembre 2023. 

Le décompte actualisé au 11 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 7 138,10 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer à la SA UNICIL la somme de 7 138,10 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur la somme de 992,53 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,
 
Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 198 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à la SA UNICIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 4 avril 2019 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 26 octobre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 597 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] solidairement à verser à la SA UNICIL la somme de 7 138,10 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur la somme de 992,53 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 7 138,10 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 198 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer à la SA UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,